【大紀元2020年04月20日訊】編譯：艾薇・大紀元
編按：在中共肺炎影響之下，目前美國房市或多或少地受到打擊，在灣區三月份已經出現銷量削弱、上市推遲、買家卻步的訊號，所幸在價格上沒有出現暴跌式墜落，仍維持春季房市一定的溫度。值此同時，我們來探究過去長期以來，舊金山灣區房市是如何起落跌宕，試圖摸索一條可以依循的投資策略，不致迷失在當下的慌恐心理之中。
本文總結和分析了過去三十多年，舊金山灣區的房產繁榮和蕭條週期。從17世紀的荷蘭鬱金香泡沫，到當今數字貨幣的投機狂潮，金融市場的週期已經存在了數百年。未來的房產市場週期在細節上會有所變化，但繁榮和蕭條的原因及其影響，和將來的趨勢有很多相同之處，即市場週期裡的名言「歷史總在不斷地重複」。
全球化導致的骨牌效應
分析週期能提供給我們更多的預測基礎，以便知道市場是如何隨著時間的推移而運行的，以及市場可能的走向。而不是沉浸在當下，宣稱市場正在崩潰，在我們的有生之年不會復甦，或者認為市場非常火爆，一直會上漲。
請注意：本文將展示的圖表（下篇）主要適用於價格較高的灣區住房市場，例如位於舊金山、馬林（Marin）、中央康特拉科斯塔（Central Contra Costa）和聖馬刁（San Mateo）等縣的住房市場。在上一個週期中，不同的市場價格區間出現了泡沫、崩潰或調整，以及不同幅度的復甦。
不管近期的市場週期如何發展，預測週期的不同部分，何時開始或結束都是很困難的。舉個例子：2012年，一位諾貝爾經濟學獎獲得者表示，房價可能不會在我們的有生之年復甦，然而事實是復甦才剛剛開始。
2015年末，金融市場進入劇烈波動時期，首次公開募股（IPO）活動停止，高科技招聘放緩，一位備受尊敬的伯克利經濟學家預言，舊金山房地產將很快出現衰退。然而，市場卻在復甦，且在2018年的年中快速增長，繁榮時間比預期的長得多，甚至還出現了第二次繁榮。即使金融市場進入非理性繁榮時期，這一時期持續的時間也比看起來要長得多，房屋和股價大幅飆升。
另外，意外的經濟、政治或生態事件引發的負面衝擊可能突然出現，這會打擊投資者和消費者信心，情緒迅速由樂觀轉為恐懼。現今的世界已變得極為複雜，且各個領域互相關聯，在任何特定的時間都有可能出現逆轉。這或許會導致其它市場出現多米諾骨牌似的倒牌效應，再由經濟增長、投資和就業的積極趨勢發生逆轉，然後可能迅速膨脹，從而進入下降、衰退、停滯的時期。
那些負面影響的程度可能不同。它們具有擴展性，比如，2015年中期至2016年年中，中國股市下跌、油價暴跌、英國脫歐，這些都導致了臨時的金融市場動盪和使得投資者更加謹慎。這些也可能是一場決定性的、劃時代的金融市場崩盤或投機性泡沫破裂，比如2008年的金融危機。還有一種可能，下降週期逐漸發生，就像一個充氣過多的足球在緩慢的漏氣。
理性信心與非理性繁榮
截至今年的3月初，尚不清楚這次真正的「黑天鵝」事件——中共病毒（新冠病毒）將屬於上面所述的哪一類。這是一個戲劇性的、暫時的高波動期？還是會成為引發股市和房價陷入長期市場衰退的導火索？
數千年甚至數萬年以來，人類一直在試圖預測未來。然而，作為人類的我們並不能夠精準預測，甚至不記得近期發生的錯誤，這也似乎是我們無法逃避週期的原因之一，更不要說預測明天會發生什麼了。
在金融和房地產市場中，投資者和消費者的信心都至關重要。在每一個非理性繁榮時期，很多人都大聲疾呼，認為繁榮並不是非理性的。不幸的是，要確定理性信心轉變為非理性繁榮的時間點，是非常有挑戰性的。但是，當非理性繁榮突然轉變為恐懼時，一股逃離的狂潮就會接踵而至。
回顧過去，當市場漲勢經常加速進入平流層時，非理性繁榮時期的持續時間似乎是完全無法理解的。
近幾十年來，灣區的所有重大經濟衰退都與美國或國際經濟危機有關，危機的形式是多種多樣的。如果沒有一場巨大的自然災害，僅僅是當地的問題，就不太可能出現重大的負面市場調整或崩盤。
然而，地方問題肯定不會造成太劇烈的市場調整，但宏觀經濟事件則會加劇經濟下滑。1989年的舊金山地震加劇了當時的國家經濟衰退。我們對網絡初創公司的太多投注，則導致與全國網絡泡沫和納斯達克崩潰一樣的結果。#（待續）
原文出處：Haven Group SF
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本文刊載於舊金山4月18日地產版
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責任編輯：李歐
