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舊金山灣區房地產

舊金山灣區 三十年房市週期分析(1)

歷史總在不斷地重複,但市場崩盤可能只在一瞬間

舊金山灣區房地產起落跌宕,是美國房價最高的房地產區域之一。(Shutterstock)
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【大紀元2020年04月20日訊】編譯:艾薇・大紀元
編按:在中共肺炎影響之下,目前美國房市或多或少地受到打擊,在灣區三月份已經出現銷量削弱、上市推遲、買家卻步的訊號,所幸在價格上沒有出現暴跌式墜落,仍維持春季房市一定的溫度。值此同時,我們來探究過去長期以來,舊金山灣區房市是如何起落跌宕,試圖摸索一條可以依循的投資策略,不致迷失在當下的慌恐心理之中。

本文總結和分析了過去三十多年,舊金山灣區的房產繁榮和蕭條週期。從17世紀的荷蘭鬱金香泡沫,到當今數字貨幣的投機狂潮,金融市場的週期已經存在了數百年。未來的房產市場週期在細節上會有所變化,但繁榮和蕭條的原因及其影響,和將來的趨勢有很多相同之處,即市場週期裡的名言「歷史總在不斷地重複」。

全球化導致的骨牌效應

分析週期能提供給我們更多的預測基礎,以便知道市場是如何隨著時間的推移而運行的,以及市場可能的走向。而不是沉浸在當下,宣稱市場正在崩潰,在我們的有生之年不會復甦,或者認為市場非常火爆,一直會上漲。

請注意:本文將展示的圖表(下篇)主要適用於價格較高的灣區住房市場,例如位於舊金山、馬林(Marin)、中央康特拉科斯塔(Central Contra Costa)和聖馬刁(San Mateo)等縣的住房市場。在上一個週期中,不同的市場價格區間出現了泡沫、崩潰或調整,以及不同幅度的復甦。

不管近期的市場週期如何發展,預測週期的不同部分,何時開始或結束都是很困難的。舉個例子:2012年,一位諾貝爾經濟學獎獲得者表示,房價可能不會在我們的有生之年復甦,然而事實是復甦才剛剛開始。

2015年末,金融市場進入劇烈波動時期,首次公開募股(IPO)活動停止,高科技招聘放緩,一位備受尊敬的伯克利經濟學家預言,舊金山房地產將很快出現衰退。然而,市場卻在復甦,且在2018年的年中快速增長,繁榮時間比預期的長得多,甚至還出現了第二次繁榮。即使金融市場進入非理性繁榮時期,這一時期持續的時間也比看起來要長得多,房屋和股價大幅飆升。

另外,意外的經濟、政治或生態事件引發的負面衝擊可能突然出現,這會打擊投資者和消費者信心,情緒迅速由樂觀轉為恐懼。現今的世界已變得極為複雜,且各個領域互相關聯,在任何特定的時間都有可能出現逆轉。這或許會導致其它市場出現多米諾骨牌似的倒牌效應,再由經濟增長、投資和就業的積極趨勢發生逆轉,然後可能迅速膨脹,從而進入下降、衰退、停滯的時期。

那些負面影響的程度可能不同。它們具有擴展性,比如,2015年中期至2016年年中,中國股市下跌、油價暴跌、英國脫歐,這些都導致了臨時的金融市場動盪和使得投資者更加謹慎。這些也可能是一場決定性的、劃時代的金融市場崩盤或投機性泡沫破裂,比如2008年的金融危機。還有一種可能,下降週期逐漸發生,就像一個充氣過多的足球在緩慢的漏氣。

理性信心與非理性繁榮

截至今年的3月初,尚不清楚這次真正的「黑天鵝」事件——中共病毒(新冠病毒)將屬於上面所述的哪一類。這是一個戲劇性的、暫時的高波動期?還是會成為引發股市和房價陷入長期市場衰退的導火索?

數千年甚至數萬年以來,人類一直在試圖預測未來。然而,作為人類的我們並不能夠精準預測,甚至不記得近期發生的錯誤,這也似乎是我們無法逃避週期的原因之一,更不要說預測明天會發生什麼了。

在金融和房地產市場中,投資者和消費者的信心都至關重要。在每一個非理性繁榮時期,很多人都大聲疾呼,認為繁榮並不是非理性的。不幸的是,要確定理性信心轉變為非理性繁榮的時間點,是非常有挑戰性的。但是,當非理性繁榮突然轉變為恐懼時,一股逃離的狂潮就會接踵而至。

回顧過去,當市場漲勢經常加速進入平流層時,非理性繁榮時期的持續時間似乎是完全無法理解的。

近幾十年來,灣區的所有重大經濟衰退都與美國或國際經濟危機有關,危機的形式是多種多樣的。如果沒有一場巨大的自然災害,僅僅是當地的問題,就不太可能出現重大的負面市場調整或崩盤。

然而,地方問題肯定不會造成太劇烈的市場調整,但宏觀經濟事件則會加劇經濟下滑。1989年的舊金山地震加劇了當時的國家經濟衰退。我們對網絡初創公司的太多投注,則導致與全國網絡泡沫和納斯達克崩潰一樣的結果。#(待續)

原文出處:Haven Group SF
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本文刊載於舊金山4月18日地產版

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責任編輯:李歐

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