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旧金山湾区房地产

旧金山湾区 三十年房市周期分析(1)

历史总在不断地重复,但市场崩盘可能只在一瞬间

旧金山湾区房地产起落跌宕,是美国房价最高的房地产区域之一。(Shutterstock)
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【大纪元2020年04月20日讯】编译:艾薇・大纪元
编按:在中共肺炎影响之下,目前美国房市或多或少地受到打击,在湾区三月份已经出现销量削弱、上市推迟、买家却步的讯号,所幸在价格上没有出现暴跌式坠落,仍维持春季房市一定的温度。值此同时,我们来探究过去长期以来,旧金山湾区房市是如何起落跌宕,试图摸索一条可以依循的投资策略,不致迷失在当下的慌恐心理之中。

本文总结和分析了过去三十多年,旧金山湾区的房产繁荣和萧条周期。从17世纪的荷兰郁金香泡沫,到当今数字货币的投机狂潮,金融市场的周期已经存在了数百年。未来的房产市场周期在细节上会有所变化,但繁荣和萧条的原因及其影响,和将来的趋势有很多相同之处,即市场周期里的名言“历史总在不断地重复”。

全球化导致的骨牌效应

分析周期能提供给我们更多的预测基础,以便知道市场是如何随着时间的推移而运行的,以及市场可能的走向。而不是沉浸在当下,宣称市场正在崩溃,在我们的有生之年不会复苏,或者认为市场非常火爆,一直会上涨。

请注意:本文将展示的图表(下篇)主要适用于价格较高的湾区住房市场,例如位于旧金山、马林(Marin)、中央康特拉科斯塔(Central Contra Costa)和圣马刁(San Mateo)等县的住房市场。在上一个周期中,不同的市场价格区间出现了泡沫、崩溃或调整,以及不同幅度的复苏。

不管近期的市场周期如何发展,预测周期的不同部分,何时开始或结束都是很困难的。举个例子:2012年,一位诺贝尔经济学奖获得者表示,房价可能不会在我们的有生之年复苏,然而事实是复苏才刚刚开始。

2015年末,金融市场进入剧烈波动时期,首次公开募股(IPO)活动停止,高科技招聘放缓,一位备受尊敬的伯克利经济学家预言,旧金山房地产将很快出现衰退。然而,市场却在复苏,且在2018年的年中快速增长,繁荣时间比预期的长得多,甚至还出现了第二次繁荣。即使金融市场进入非理性繁荣时期,这一时期持续的时间也比看起来要长得多,房屋和股价大幅飙升。

另外,意外的经济、政治或生态事件引发的负面冲击可能突然出现,这会打击投资者和消费者信心,情绪迅速由乐观转为恐惧。现今的世界已变得极为复杂,且各个领域互相关联,在任何特定的时间都有可能出现逆转。这或许会导致其它市场出现多米诺骨牌似的倒牌效应,再由经济增长、投资和就业的积极趋势发生逆转,然后可能迅速膨胀,从而进入下降、衰退、停滞的时期。

那些负面影响的程度可能不同。它们具有扩展性,比如,2015年中期至2016年年中,中国股市下跌、油价暴跌、英国脱欧,这些都导致了临时的金融市场动荡和使得投资者更加谨慎。这些也可能是一场决定性的、划时代的金融市场崩盘或投机性泡沫破裂,比如2008年的金融危机。还有一种可能,下降周期逐渐发生,就像一个充气过多的足球在缓慢的漏气。

理性信心与非理性繁荣

截至今年的3月初,尚不清楚这次真正的“黑天鹅”事件——中共病毒(新冠病毒)将属于上面所述的哪一类。这是一个戏剧性的、暂时的高波动期?还是会成为引发股市和房价陷入长期市场衰退的导火索?

数千年甚至数万年以来,人类一直在试图预测未来。然而,作为人类的我们并不能够精准预测,甚至不记得近期发生的错误,这也似乎是我们无法逃避周期的原因之一,更不要说预测明天会发生什么了。

在金融和房地产市场中,投资者和消费者的信心都至关重要。在每一个非理性繁荣时期,很多人都大声疾呼,认为繁荣并不是非理性的。不幸的是,要确定理性信心转变为非理性繁荣的时间点,是非常有挑战性的。但是,当非理性繁荣突然转变为恐惧时,一股逃离的狂潮就会接踵而至。

回顾过去,当市场涨势经常加速进入平流层时,非理性繁荣时期的持续时间似乎是完全无法理解的。

近几十年来,湾区的所有重大经济衰退都与美国或国际经济危机有关,危机的形式是多种多样的。如果没有一场巨大的自然灾害,仅仅是当地的问题,就不太可能出现重大的负面市场调整或崩盘。

然而,地方问题肯定不会造成太剧烈的市场调整,但宏观经济事件则会加剧经济下滑。1989年的旧金山地震加剧了当时的国家经济衰退。我们对网络初创公司的太多投注,则导致与全国网络泡沫和纳斯达克崩溃一样的结果。#(待续)

原文出处:Haven Group SF
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本文刊载于旧金山4月18日地产版

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责任编辑:李欧

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