ADU號稱「後院金礦」 物業到底增值多少？

【大紀元2020年08月19日訊】文：文君・ADU專家

ADU是加州房地產的新生事物，從2017年1月加州ADU州法頒布實施以來，迄今不過才3年半的時間。市場上加建ADU的房產物業占比寥寥。從灣區最大的城市San Jose的ADU數字可略見一斑。

由於市場上可以對比的數據參照非常有限，即使對很多有經驗的房屋估價師來說，判斷加建ADU能否對物業增值、增值多少都非常具有挑戰性。

那麼，加建或改建ADU能否為你的房產物業增值呢？增值多少呢？在回答這個問題之前，首先業主要弄清兩個非常容易混淆的概念：

1. 為重新貸款或者出售所做的估價，是由獨立的估價師或者貸款機構派出的估價師來做的，作為業主（Homeowner），你希望這個價值被估得越高越好。

2. 作為房產稅徵稅基礎的估價，是由縣（County）派出的評稅官來做的，你希望這個估價越低越好。

以上兩種估價分別由不同的機構，為不同的目的提供，兩套體系所採用的標準不同，所出具的結果Report也沒有相關性。

本文所涉及的是第一類——為重新貸款或出售所做的物業估值，專業估價師對ADU加建改建估值標準是什麼？文君採訪了擁有15年物業估價經驗的獨立估價師Bryan Thompson。

以下內容來自Bryan的觀點：

首先，一個有加建改建的物業，要想獲得增值，必須是合法的。也就是說，需要獲得政府機構建築許可Permit，如果沒有Permit，估價師對加建改建部分幾乎不予考慮，幾乎等於你只加蓋了一個儲物間而已。

其次，對於獨立屋，估價師通常用以下三種方式進行估值：最常用的是市場可比價（Market Comparable Sales），其次是施工項目成本價，最後是物業的租金收入（Income Capitalization），因為追溯出租收入比較困難，所以不常用這種方式。

儘管估值（Appraisal）這一行業有相對統一的標準，但在每個估價師進行物業評估的時候，還是有很多主觀因素，如估值官的經驗、所使用的標準和選擇的參照物等等。而對於ADU這個新生事物，由於市場上可供選擇的參照物非常少，估值官的主觀因素就會更明顯。如，有的估值官會把ADU與Duplex進行參照（如果找不到同類做參照的話），有的會找Triple或Fourplex做參照，有的則把合法的車庫改建和貼建（Attached）的ADU，作為與主房（Primary House）增加居住面積來對待，而不把分離式（Detached ADU）算作居住面積。

因為現階段市面上能夠找到Sales Comparable的參照物實在有限，所以文君在採訪中問道：如果實在找不到可比較的同類參照物，能否用ADU的租金收益來作為估值基礎呢？貸款機構會不會買帳？Bryan覺得應該可以，但業主需要向估價師提交完整的出租記錄作為佐證。

採訪過程中，比較出乎意料的一點，是從估值官的角度來講，貼建式（Attached ADU）和車庫改建ADU比分離式（Detached ADU）更容易被估出好的價值，因為Detached ADU沒有跟主房相連，很可能有的估價師根本不把這一部分算進居住面積，但有可能有的估價師會按照本小區的平均價值給一個Flat Value（固定價值）。

以下幾個案例可以看出改建或加建ADU，從估值官的角度給出的物業增值的實際幅度：

1. 圖1的案例位於San Jose，所在的區域物業單價是$525一平方呎。業主把車庫改建後，居住面積從1200平方呎增加至1625平方呎，估值官給出的估值報告物業從$63萬增加到$85.2萬。

2. 圖2的案例位於San Jose，小區物業單價$437一平方呎。業主購改建車庫後，居住面積從1515平方呎增加到1946平方呎，價值也從66.2萬飆升至85萬。

3. 第三個案例是增加了一個貼建式（Attached ADU）增建，物業位於Cupertino，所在的小區單位價格高達$1140一平方呎，加建後使用面積從1599平方呎增加到到2390平方呎，物業價值幾乎漲了100萬！

而一個位於Santa Clara的一個分離式（Detached ADU）增建，共800平方呎，Bryan給出的物業估值，還是不能算進主房的居住面積，但可以給一個Flat Value Increase共計有15萬的增值。

估值系統目前對Detached ADU的估值方式和結果都不太公平。但隨著2020年加州各地方對ADU的政策進一步放寬，加建改建ADU的項目越來越多，可以找到的市場參照也會越來越多，貸款機構和估值官也會與時俱進，對ADU增加的面積所使用的估值方法也會越來越標準統一。屆時ADU增加的面積所帶來的真實價值也一定會被更大程度地認可。ADU加建改建是灣區物業增值的風口已毋庸置疑。加油，小夥伴們！#

作者簡介：

文君，灣區房地產特色節目「我愛你家」的製作人和主持人，採訪過房地產領域的專業人士及官方機構上百人，出品了三百多期的房地產相關節目內容，對灣區房地產動態，及發展趨勢有深度了解和獨特見解；文君也是灣區華人社區了解和深度報導ADU政策及動態的第一人，目前已整合與ADU相關的很多資訊與資源，提供Plan-Design-Build及貸款融資等一條龍服務。

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本文刊載於舊金山8月8日地產版

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責任編輯：李曜宇