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灣區ADU專欄(4)

ADU號稱「後院金礦」 物業到底增值多少?

Cupertino房產貼建式(Attached ADU)增建,物業價值幾乎漲了100萬。(加州ADU專家文君提供)
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【大紀元2020年08月19日訊】文:文君・ADU專家
ADU是加州房地產的新生事物,從2017年1月加州ADU州法頒布實施以來,迄今不過才3年半的時間。市場上加建ADU的房產物業占比寥寥。從灣區最大的城市San Jose的ADU數字可略見一斑。

圖表:2016-2019年度San Jose ADU加建許可數據。(灣區ADU專家文君提供)

由於市場上可以對比的數據參照非常有限,即使對很多有經驗的房屋估價師來說,判斷加建ADU能否對物業增值、增值多少都非常具有挑戰性。

那麼,加建或改建ADU能否為你的房產物業增值呢?增值多少呢?在回答這個問題之前,首先業主要弄清兩個非常容易混淆的概念:

1. 為重新貸款或者出售所做的估價,是由獨立的估價師或者貸款機構派出的估價師來做的,作為業主(Homeowner),你希望這個價值被估得越高越好。
2. 作為房產稅徵稅基礎的估價,是由縣(County)派出的評稅官來做的,你希望這個估價越低越好。

以上兩種估價分別由不同的機構,為不同的目的提供,兩套體系所採用的標準不同,所出具的結果Report也沒有相關性。

本文所涉及的是第一類——為重新貸款或出售所做的物業估值,專業估價師對ADU加建改建估值標準是什麼?文君採訪了擁有15年物業估價經驗的獨立估價師Bryan Thompson。

以下內容來自Bryan的觀點:

首先,一個有加建改建的物業,要想獲得增值,必須是合法的。也就是說,需要獲得政府機構建築許可Permit,如果沒有Permit,估價師對加建改建部分幾乎不予考慮,幾乎等於你只加蓋了一個儲物間而已。

其次,對於獨立屋,估價師通常用以下三種方式進行估值:最常用的是市場可比價(Market Comparable Sales),其次是施工項目成本價,最後是物業的租金收入(Income Capitalization),因為追溯出租收入比較困難,所以不常用這種方式。

儘管估值(Appraisal)這一行業有相對統一的標準,但在每個估價師進行物業評估的時候,還是有很多主觀因素,如估值官的經驗、所使用的標準和選擇的參照物等等。而對於ADU這個新生事物,由於市場上可供選擇的參照物非常少,估值官的主觀因素就會更明顯。如,有的估值官會把ADU與Duplex進行參照(如果找不到同類做參照的話),有的會找Triple或Fourplex做參照,有的則把合法的車庫改建和貼建(Attached)的ADU,作為與主房(Primary House)增加居住面積來對待,而不把分離式(Detached ADU)算作居住面積。

因為現階段市面上能夠找到Sales Comparable的參照物實在有限,所以文君在採訪中問道:如果實在找不到可比較的同類參照物,能否用ADU的租金收益來作為估值基礎呢?貸款機構會不會買帳?Bryan覺得應該可以,但業主需要向估價師提交完整的出租記錄作為佐證。

採訪過程中,比較出乎意料的一點,是從估值官的角度來講,貼建式(Attached ADU)和車庫改建ADU比分離式(Detached ADU)更容易被估出好的價值,因為Detached ADU沒有跟主房相連,很可能有的估價師根本不把這一部分算進居住面積,但有可能有的估價師會按照本小區的平均價值給一個Flat Value(固定價值)。

以下幾個案例可以看出改建或加建ADU,從估值官的角度給出的物業增值的實際幅度:

1. 圖1的案例位於San Jose,所在的區域物業單價是$525一平方呎。業主把車庫改建後,居住面積從1200平方呎增加至1625平方呎,估值官給出的估值報告物業從$63萬增加到$85.2萬。

圖1:San Jose房產車庫改建ADU,物業升值從$63萬增加到$85.2萬。(灣區ADU專家文君提供)

2. 圖2的案例位於San Jose,小區物業單價$437一平方呎。業主購改建車庫後,居住面積從1515平方呎增加到1946平方呎,價值也從66.2萬飆升至85萬。

圖2:San Jose房產車庫改建ADU,價值也從66.2萬飆升至85萬。(加州ADU專家文君提供)

3. 第三個案例是增加了一個貼建式(Attached ADU)增建,物業位於Cupertino,所在的小區單位價格高達$1140一平方呎,加建後使用面積從1599平方呎增加到到2390平方呎,物業價值幾乎漲了100萬!

Cupertino房產貼建式(Attached ADU)增建,物業價值幾乎漲了100萬。(加州ADU專家文君提供)

而一個位於Santa Clara的一個分離式(Detached ADU)增建,共800平方呎,Bryan給出的物業估值,還是不能算進主房的居住面積,但可以給一個Flat Value Increase共計有15萬的增值。

估值系統目前對Detached ADU的估值方式和結果都不太公平。但隨著2020年加州各地方對ADU的政策進一步放寬,加建改建ADU的項目越來越多,可以找到的市場參照也會越來越多,貸款機構和估值官也會與時俱進,對ADU增加的面積所使用的估值方法也會越來越標準統一。屆時ADU增加的面積所帶來的真實價值也一定會被更大程度地認可。ADU加建改建是灣區物業增值的風口已毋庸置疑。加油,小夥伴們!#

作者簡介:
文君,灣區房地產特色節目「我愛你家」的製作人和主持人,採訪過房地產領域的專業人士及官方機構上百人,出品了三百多期的房地產相關節目內容,對灣區房地產動態,及發展趨勢有深度了解和獨特見解;文君也是灣區華人社區了解和深度報導ADU政策及動態的第一人,目前已整合與ADU相關的很多資訊與資源,提供Plan-Design-Build及貸款融資等一條龍服務。

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本文刊載於舊金山8月8日地產版

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責任編輯:李曜宇

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