【財商天下】中共推房地產稅 到底在盤算什麼?

【大紀元2021年05月19日訊】5月11日,中共財政部官網發出了一條消息,提到財政部等四個部門召開了一個房地產稅改革試點工作會,聽取了個別城市負責人和專家學者的意見。因為房地產稅一直是全民關注的熱點,所以這條只有一百多字的資訊,迅速引起了人們的關注。

中共有關房地產稅改革的提法,最早可以追溯到十多年前,在2011年的時候,上海和重慶兩地還同時啟動了試點。2013年底時,中共又提過要加快立法,但一直沒有起草。

但是今年,中共監管層對房地產稅的表態明顯變得更加頻繁,這次座談會,已經是監管層第四次提到「房地產稅」。

那麼,房地產稅到底會在什麼時候實施?中共為什麼現在要加速房地產稅的改革?徵收房地產稅的目的又是為什麼?它對房價和人民生活又會造成什麼樣的影響呢?今天,我們就來談談這些問題。

房地產稅影響大 何時會實施?

首先,我們先說說什麼是房地產稅?

廣義的房地產稅是一個綜合性概念,是指一切與房地產經濟運動過程有直接關係的稅,包括開發建設、流轉和持有三大環節。但是在中國,房地產開發建設和流轉環節的相關稅種早已經實施,所以現在要徵收的房地產稅,其實是指針對房地產在持有環節進行的徵稅,也就是通常所說的房產稅。

房產稅是以房屋為徵稅對象,對產權所有人徵收的一種財產稅。也就是,只要有房就要長期繳稅,即使每年稅率只有1%,累計下來也會是一筆不小的負擔。

而根據中共央行調查統計司去年4月發布的調查報告,中國城鎮居民家庭七成財富都是房產,住房擁有率是96%。調查顯示,有一套住房的家庭占比是58.4%,有兩套住房的占比是31.0%,有三套及以上住房的占比是10.5%,每戶平均擁有住房1.5套。

也就是說,即使是對只擁有一套房的家庭免稅,房地產稅覆蓋的家庭比例也將高達41.5%,影響範圍相當大。

而我們從財政部發的這個消息也可以看出來,參加座談會的這四個部門,其實就是房地產稅工作的四個主要執行和推進部門。比如,中共財政部和人大預算工作委員會,這兩個機構都是要解決制度層面的問題,而住房和城鄉建設部掌握著住房領域的產權資訊,這是徵收房地產稅的基礎;而稅務總局,則是直接收稅的部門。所以,這些部門的參與,意味著房地產稅改革開始進入實際操作的層面。

不過,以目前的情況看,因為房地產稅沒有被納入今年中共全國人大的立法計劃,所以房地產稅年內不太可能出台。

土地財政面臨斷流 為地方財政尋找新稅源

那麼,中共為什麼要在這個時候推進房地產稅呢?

外界普遍認為,徵收房產稅最重要的因素,是因為地方財政入不敷出,負債累累,又面臨土地財政斷流,中共必須要給地方財政另闢財源。

今年初的時候,旅美經濟學家程曉農也曾經發文說,從宏觀經濟的角度看,中共早晚會徵收房產稅,因為過去20年來,地方財政逐漸形成了對土地財政的依賴,就是靠賣地蓋房來維持地方財政收入。

但是土地財政可能斷流,因為中國樓市已經是供大於求的局面,開始走下坡路了。如果房地產賣不動了,地方政府賣地也就賣不動了,土地財政就斷了路。但地方政府還得養官員,還得支付各種開支,怎麼辦?地方政府自然要未雨綢繆,開闢新的收入來源。

尤其是在目前,服務業、製造業都遭受重創,大批企業倒閉,再指望企業帶來豐富稅源,就失去了可能。而房地產業仍然活躍,所以唯一可替代土地財政收入的,就是房地產稅。

5月初的時候,中共財政部部長劉昆也發文說,財稅體制改革是十四五時期的重點工作,其中就包括推進房地產稅立法和改革。其實從去年底以來,劉昆已經多次強調要防範化解地方政府隱性債務風險,並要求地方政府不能以任何形式增加隱性債務。

我們看到,中共財政部的數據中,到2020年底,地方政府的債務餘額是25.66萬億元,和2019年相比,負債率上升了近四個百分點。而國盛證券的研究表明,2020年中國地方隱性債務規模可能近五十萬億,大約是地方顯性債務的1.8倍。而2020年僅公共財政支出的債務付息規模就接近一萬億,隱性債務的還本付息壓力就更大。

而從目前來看,地方財政主要依靠土地出讓金獲得收入。對中國44個主要城市的調查數據顯示,2020年,土地財政依賴度超過50%的城市有40個,超過100%的城市有20個,其中就包括溫州、杭州、昆明、武漢、西安、南京、鄭州等這些城市。

不過,在去年底時,中共住建部部長就發文說,過度房地產化的城市開發建設方式已經難以持續。從全中國的房價動向看,在2019年以後,以往那種房價一年漲幅5%以上的局面一去不復返了,2020年的情況進一步惡化,根據監測數據,從各城市房價歷史最高點到去年10月,有20個城市距離最高點房價下跌10%以上,其中9個城市距離2017年的最高點房價下降15%以上。

所以,從根本上來說,房地產稅最主要的作用,還是為中共地方政府開闢新稅源,用來取代日漸枯竭的賣地收入。

圍繞房地產稅存在的爭議

我們看到,從技術層面來說,中共實施房地產稅已經沒有障礙了。一是從2018年開始,就已經在全國實施不動產的實名登記制度,同時,住房按揭款也已經實現了全國聯網。而且經過這麼多年的宣傳後,民眾對開徵房地產稅也多少有了心理準備。

但是在房地產稅立法方面,現在還存在著很多爭議。

比如,在中國土地公有制度下,徵收房地產稅是否合理?在2019年的博鰲論壇上,中國人民大學副校長吳曉求就曾經說過「找不到房地產稅開徵的理由」,因為土地是國家的,又不是購房者的,為什麼對購房者徵稅呢?

但也有觀點認為,在房產保有環節徵稅是可行的,國際上已經有對租賃性質土地的房屋徵收房地產稅的先例,所以,土地私有並非是房地產稅徵收的合法依據。

另外一個比較大的爭議,就是交了土地出讓金又交房地產稅,是否存在重複徵稅問題?因為政府賣地時已經把土地價格和土地使用費算進地價了,房地產公司的賣房價格包含了土地費用,而且地價在房價中占比還比較高,普遍超過50%。社科院的研究顯示,地價在房價中的全國平均占比高達68%。

所以一種觀點認為,已經一次性繳納了土地出讓金,相當於租用國家土地70年,如果再按評估價在保有環節徵收房地產稅,就會出現重複徵稅的問題。也有觀點認為,土地出讓金可以看作是國家讓渡土地使用權而獲得的租金收入,而徵收房地產稅,則是政府行使公共管理權力,租和稅可以同時出現,不存在重複徵稅。

此外,關於大量房改房、福利房、小產權房、經濟適用房等這些是否也要納稅,以及在具體操作上要如何徵稅,也存在各種爭議。

房地產稅可以抑制房價 縮小收入差距?

很多人可能認為,房地產稅可以抑制高房價。但是,大家不要忘了,徵收房地產稅最主要目的是給地方政府增加收入,而一個穩定的房地產市場,才能培養一個可持續的「長期飯票」。所以開徵房產稅,一定要充分考慮市場的承受力,力度太猛的話,對於當局者來說就會得不償失。

因為房地產稅一旦實施,不管多麼謹慎溫和,對持有多套房產的、同時債務沉重的人也會構成很大壓力。一旦出現拋售,房價垮掉造成的連鎖反應往往會波及到整體經濟運行的穩定,美國次貸危機就是一個教訓。所以,用房地產稅來調控房價非常危險,而在中國,國有銀行的太多貸款都壓在了房地產市場裡,房地產公司的倒閉會直接造成銀行巨額的壞帳損失,那就會是一個最典型的「灰犀牛」。

我們就拿上海和重慶的試點效果來看,徵收的稅率都是比較低的,所以對於抑制房價也沒有什麼太大的作用。上海房產稅的稅率是0.4%和0.6%兩檔,重慶的稅率分為三檔:0.5%、1%和1.2%。這兩個城市都給了一定的住房扣除免稅面積。

雖然中共稅改的一個目的,是用房地產稅替代土地出讓收入,但一些分析認為:以2017年土地出讓收入5.2萬億為標準,要使房產稅超過土地出讓收入,那麼就要在免徵面積0平方米時,稅率需要在2.5%以上;免徵面積12平方米時,稅率需要在4%以上。但是這麽高的稅率,顯然是不可行的,所以在目前,即使是徵收房地產稅,也不能代替土地出讓收入。

中共還提到,徵收房地產稅,會在調節收入分配、促進社會公平方面發揮明顯作用,是這樣嗎?

中國目前的收入差距處在較高的水準上,基尼系數大概是0.47左右,和世界一百多個國家相比,處於收入差距最高的前20%個國家之列。而中國的收入差距自2016年開始反彈,其中一個主要原因,就是近些年來房價和金融股權價格的上漲,導致居民財產的積累速度很快。那些擁有房產越多、投資金融市場越多的高收入群體,其財產性收入大幅增加,而且遠遠超過了工資收入。所以,徵收房地產稅確實可以起到調節收入分配的作用。

中國收入分配研究院執行院長李實,也在去年表示,如果房地產稅是一個累進稅種,肯定會有助於縮小收入差距,尤其目前中國的收入差距過大,導致消費需求不足。縮小收入差距,讓沒錢的人收入增加更快一些,也能多消費,有助於促進經濟增長。

但李實也認為,中國的總體稅負是偏高,如果開徵房地產稅,很多人是吃不消的。所以,他建議在這種情況下,如果再增加一個新稅種,就必須要減少其它的稅種,使居民的整體稅負保持相對穩定,甚至下降。

但是,他的建議會被採納嗎?對此,我們很是懷疑,因為從根本上來說,中共徵收房地產稅的目的,不是為了提高民眾的福利,而是為了多收錢以滿足政府支出,其實就是不斷地割韭菜。這還真的有點像網友所說的——中共的套路太深,之前是號召大家買房,買完房就鎖定五年十年不許賣,等到房子進入存量房時代,新房越來越少的時候,就又開始收稅了,其實就是收割了。

策劃:宇文銘
主播:蔚然
撰文:李松筠、財商經濟研究所
剪輯:大中
監製:文靜
財商天下http://bit.ly/3hvUfr7

責任編輯:連書華 #

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