【大纪元2021年05月19日讯】5月11日，中共财政部官网发出了一条消息，提到财政部等四个部门召开了一个房地产税改革试点工作会，听取了个别城市负责人和专家学者的意见。因为房地产税一直是全民关注的热点，所以这条只有一百多字的资讯，迅速引起了人们的关注。
中共有关房地产税改革的提法，最早可以追溯到十多年前，在2011年的时候，上海和重庆两地还同时启动了试点。2013年底时，中共又提过要加快立法，但一直没有起草。
但是今年，中共监管层对房地产税的表态明显变得更加频繁，这次座谈会，已经是监管层第四次提到“房地产税”。
那么，房地产税到底会在什么时候实施？中共为什么现在要加速房地产税的改革？征收房地产税的目的又是为什么？它对房价和人民生活又会造成什么样的影响呢？今天，我们就来谈谈这些问题。
房地产税影响大 何时会实施？
首先，我们先说说什么是房地产税？
广义的房地产税是一个综合性概念，是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税，包括开发建设、流转和持有三大环节。但是在中国，房地产开发建设和流转环节的相关税种早已经实施，所以现在要征收的房地产税，其实是指针对房地产在持有环节进行的征税，也就是通常所说的房产税。
房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人征收的一种财产税。也就是，只要有房就要长期缴税，即使每年税率只有1%，累计下来也会是一笔不小的负担。
而根据中共央行调查统计司去年4月发布的调查报告，中国城镇居民家庭七成财富都是房产，住房拥有率是96%。调查显示，有一套住房的家庭占比是58.4%，有两套住房的占比是31.0%，有三套及以上住房的占比是10.5%，每户平均拥有住房1.5套。
也就是说，即使是对只拥有一套房的家庭免税，房地产税覆盖的家庭比例也将高达41.5%，影响范围相当大。
而我们从财政部发的这个消息也可以看出来，参加座谈会的这四个部门，其实就是房地产税工作的四个主要执行和推进部门。比如，中共财政部和人大预算工作委员会，这两个机构都是要解决制度层面的问题，而住房和城乡建设部掌握着住房领域的产权资讯，这是征收房地产税的基础；而税务总局，则是直接收税的部门。所以，这些部门的参与，意味着房地产税改革开始进入实际操作的层面。
不过，以目前的情况看，因为房地产税没有被纳入今年中共全国人大的立法计划，所以房地产税年内不太可能出台。
土地财政面临断流 为地方财政寻找新税源
那么，中共为什么要在这个时候推进房地产税呢？
外界普遍认为，征收房产税最重要的因素，是因为地方财政入不敷出，负债累累，又面临土地财政断流，中共必须要给地方财政另辟财源。
今年初的时候，旅美经济学家程晓农也曾经发文说，从宏观经济的角度看，中共早晚会征收房产税，因为过去20年来，地方财政逐渐形成了对土地财政的依赖，就是靠卖地盖房来维持地方财政收入。
但是土地财政可能断流，因为中国楼市已经是供大于求的局面，开始走下坡路了。如果房地产卖不动了，地方政府卖地也就卖不动了，土地财政就断了路。但地方政府还得养官员，还得支付各种开支，怎么办？地方政府自然要未雨绸缪，开辟新的收入来源。
尤其是在目前，服务业、制造业都遭受重创，大批企业倒闭，再指望企业带来丰富税源，就失去了可能。而房地产业仍然活跃，所以唯一可替代土地财政收入的，就是房地产税。
5月初的时候，中共财政部部长刘昆也发文说，财税体制改革是十四五时期的重点工作，其中就包括推进房地产税立法和改革。其实从去年底以来，刘昆已经多次强调要防范化解地方政府隐性债务风险，并要求地方政府不能以任何形式增加隐性债务。
我们看到，中共财政部的数据中，到2020年底，地方政府的债务余额是25.66万亿元，和2019年相比，负债率上升了近四个百分点。而国盛证券的研究表明，2020年中国地方隐性债务规模可能近五十万亿，大约是地方显性债务的1.8倍。而2020年仅公共财政支出的债务付息规模就接近一万亿，隐性债务的还本付息压力就更大。
而从目前来看，地方财政主要依靠土地出让金获得收入。对中国44个主要城市的调查数据显示，2020年，土地财政依赖度超过50%的城市有40个，超过100%的城市有20个，其中就包括温州、杭州、昆明、武汉、西安、南京、郑州等这些城市。
不过，在去年底时，中共住建部部长就发文说，过度房地产化的城市开发建设方式已经难以持续。从全中国的房价动向看，在2019年以后，以往那种房价一年涨幅5%以上的局面一去不复返了，2020年的情况进一步恶化，根据监测数据，从各城市房价历史最高点到去年10月，有20个城市距离最高点房价下跌10%以上，其中9个城市距离2017年的最高点房价下降15%以上。
所以，从根本上来说，房地产税最主要的作用，还是为中共地方政府开辟新税源，用来取代日渐枯竭的卖地收入。
围绕房地产税存在的争议
我们看到，从技术层面来说，中共实施房地产税已经没有障碍了。一是从2018年开始，就已经在全国实施不动产的实名登记制度，同时，住房按揭款也已经实现了全国联网。而且经过这么多年的宣传后，民众对开征房地产税也多少有了心理准备。
但是在房地产税立法方面，现在还存在着很多争议。
比如，在中国土地公有制度下，征收房地产税是否合理？在2019年的博鳌论坛上，中国人民大学副校长吴晓求就曾经说过“找不到房地产税开征的理由”，因为土地是国家的，又不是购房者的，为什么对购房者征税呢？
但也有观点认为，在房产保有环节征税是可行的，国际上已经有对租赁性质土地的房屋征收房地产税的先例，所以，土地私有并非是房地产税征收的合法依据。
另外一个比较大的争议，就是交了土地出让金又交房地产税，是否存在重复征税问题？因为政府卖地时已经把土地价格和土地使用费算进地价了，房地产公司的卖房价格包含了土地费用，而且地价在房价中占比还比较高，普遍超过50%。社科院的研究显示，地价在房价中的全国平均占比高达68%。
所以一种观点认为，已经一次性缴纳了土地出让金，相当于租用国家土地70年，如果再按评估价在保有环节征收房地产税，就会出现重复征税的问题。也有观点认为，土地出让金可以看作是国家让渡土地使用权而获得的租金收入，而征收房地产税，则是政府行使公共管理权力，租和税可以同时出现，不存在重复征税。
此外，关于大量房改房、福利房、小产权房、经济适用房等这些是否也要纳税，以及在具体操作上要如何征税，也存在各种争议。
房地产税可以抑制房价 缩小收入差距？
很多人可能认为，房地产税可以抑制高房价。但是，大家不要忘了，征收房地产税最主要目的是给地方政府增加收入，而一个稳定的房地产市场，才能培养一个可持续的“长期饭票”。所以开征房产税，一定要充分考虑市场的承受力，力度太猛的话，对于当局者来说就会得不偿失。
因为房地产税一旦实施，不管多么谨慎温和，对持有多套房产的、同时债务沉重的人也会构成很大压力。一旦出现抛售，房价垮掉造成的连锁反应往往会波及到整体经济运行的稳定，美国次贷危机就是一个教训。所以，用房地产税来调控房价非常危险，而在中国，国有银行的太多贷款都压在了房地产市场里，房地产公司的倒闭会直接造成银行巨额的坏帐损失，那就会是一个最典型的“灰犀牛”。
我们就拿上海和重庆的试点效果来看，征收的税率都是比较低的，所以对于抑制房价也没有什么太大的作用。上海房产税的税率是0.4%和0.6%两档，重庆的税率分为三档：0.5%、1%和1.2%。这两个城市都给了一定的住房扣除免税面积。
虽然中共税改的一个目的，是用房地产税替代土地出让收入，但一些分析认为：以2017年土地出让收入5.2万亿为标准，要使房产税超过土地出让收入，那么就要在免征面积0平方米时，税率需要在2.5%以上；免征面积12平方米时，税率需要在4%以上。但是这么高的税率，显然是不可行的，所以在目前，即使是征收房地产税，也不能代替土地出让收入。
中共还提到，征收房地产税，会在调节收入分配、促进社会公平方面发挥明显作用，是这样吗？
中国目前的收入差距处在较高的水准上，基尼系数大概是0.47左右，和世界一百多个国家相比，处于收入差距最高的前20%个国家之列。而中国的收入差距自2016年开始反弹，其中一个主要原因，就是近些年来房价和金融股权价格的上涨，导致居民财产的积累速度很快。那些拥有房产越多、投资金融市场越多的高收入群体，其财产性收入大幅增加，而且远远超过了工资收入。所以，征收房地产税确实可以起到调节收入分配的作用。
中国收入分配研究院执行院长李实，也在去年表示，如果房地产税是一个累进税种，肯定会有助于缩小收入差距，尤其目前中国的收入差距过大，导致消费需求不足。缩小收入差距，让没钱的人收入增加更快一些，也能多消费，有助于促进经济增长。
但李实也认为，中国的总体税负是偏高，如果开征房地产税，很多人是吃不消的。所以，他建议在这种情况下，如果再增加一个新税种，就必须要减少其它的税种，使居民的整体税负保持相对稳定，甚至下降。
但是，他的建议会被采纳吗？对此，我们很是怀疑，因为从根本上来说，中共征收房地产税的目的，不是为了提高民众的福利，而是为了多收钱以满足政府支出，其实就是不断地割韭菜。这还真的有点像网友所说的——中共的套路太深，之前是号召大家买房，买完房就锁定五年十年不许卖，等到房子进入存量房时代，新房越来越少的时候，就又开始收税了，其实就是收割了。
策划：宇文铭
主播：蔚然
撰文：李松筠、财商经济研究所
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