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德州VS.加州 為何金州人搬往孤星州?(上)

德州州旗。(pixabay)

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【大紀元2021年06月21日訊】文:李歐・大紀元
為何現在有許多人搬去德州,尤其是許多房價昂的加州人?我想不同人有不同的理由,有的是因為德州房價便宜、有的是稅收較低、有的人是因為受不了加州的政策等等而搬家。本集「美國地產熱點」就要探討加州和德州的差異,從各方面的角度來了解這兩個州的差異。

那大約有多少加州人搬往德州呢?根據美國國稅局基於2018-2019年的納稅申報和免稅情況,數據顯示,由民主黨人主政加州,有16.7萬的納稅人帶著近270億美元的應稅總收入,移居到了由共和黨主政的紅州。另一項數據,德州休士頓的萊斯大學(Rice University)金德城市研究所(Kinder Institute for Urban Research)的研究指出,以前平均每年約有3.5萬至4萬名德州人移居加州,但2018年和2019年,每年約有8萬人從加州搬到德州

筆者會從不同方面比較孤星州金州的差異,因為內容很多,我將會分為兩篇來為各位解說,也歡迎觀看我的視頻介紹。
視頻:德州VS.加州 為何那麼多人搬到孤星州? | 加州人搬家 | 德州人口增速快 | 德州加州 面積、人口、天氣、犯罪率、經濟和房地產 | 買德州學區房竟然只要這些錢!【美國地產熱點】第22集

面積對比

首先來說面積,德州面積僅次於阿拉斯加州,有26萬8,820平方英里(696,200平方公里)比法國還略大百分之10。如果德州是一個國家的話,將會是第39大的國家。加州則是全美第三大州,有163,696平方英里。

最新人口數據

2020年公布的最新的人口普查數據,德州有2,914萬5,505人口,僅次於加州,這兩州是全美人口最多的地方。而且,德州從2010年到2020年的人口增長是15.9%,是一個增長快速的州,每平方英里人口密度是111.6人。加州人口是39,53萬8,223,從2010年到2020年人口增長6.1%,在全美範圍屬於人口增長的後段班,人口密度是253.7人。族裔分布,德州白人人口佔有近74%,非裔約有12.1%,亞裔只有4.8%。加州則有59.5%的白人、14.7%的亞裔、13.8%是其他種族和5.8%的非裔美國人。

2020年德州最新的人口普查數據。(美國普查局官網)
2020年加州最新的人口普查數據。(美國普查局官網)

加州天氣就是好

德州屬於大陸型和副熱帶濕潤氣候,和局部沙漠氣候。八月最熱、一月最冷,冬季溫和,最低約華氏32度、夏季炎熱漫長,最高可達華氏百度左右。龍捲風偶而會出現在北德州,例如達拉斯地區,經常發生在4至6月之間。颶風則會侵襲沿海城市,比如休士頓,比較有名的是2005年的崔卡納颶風、2017年的哈維颶風,都造成災難性的洪水氾濫。所以天氣方面,加州還是勝過德州的,只是加州也有山火、地震、乾旱的威脅,不過大部分時間裡氣候都是相當宜人舒爽,尤其北加州屬於地中海型氣候,整年四季如春,但南加州就屬於比較炎熱的沙漠氣候。

德州北部有龍捲風威脅。(pexels)
加州的好天氣一直都是令人最喜愛的。(李歐/大紀元)

犯罪率各有問題

根據Safewise網站的報吿,儘管德州的犯罪率高於全國平均水平,但德州的犯罪率在美國中南部地區是最低的。德州的暴力犯罪比阿肯色州低28%。德州的財產犯罪事件比路易斯安那州少24%。

該州今年的暴力犯罪和財產犯罪均略有上升。德州的暴力犯罪率從每1,000人的4.1起增加到4.2起。財產犯罪率從每1,000 人的23.7起增加到23.9 起。

在加州,56%的加州人每天都對自己的安全感到高度關注。對槍支暴力和警察暴力的關注度在全美排名第三,對暴力犯罪的關注度排名第五。但是,儘管有這些擔憂,40%的人表示他們在加州感到安全。加州的犯罪率高於全美,暴力犯罪率2021年是每1,000人有4.4起;財產犯罪率是每1,000人有23.3起。好消息是,有下降趨勢,不過今年以來卻發生多起對老年亞裔的暴力攻擊事件,令人相當遺憾。最新的消息是6月17日,加州州長紐森在拜訪奧克蘭(Oakland)時,差點被一名黑人流浪漢攻擊,所幸及時被保鑣阻擋。

經濟與就業

2018年,德州的生產總值為1.8萬億美元,名列全美第2,僅次於加州的3萬億美元。德州就業以能源、製造業、農業、採礦、高科技為主要行業。加州也以農業、高科技、貿易、運輸還有專業服務行業為著稱。如果這兩個州成為獨立的國家,分別是全球第5大和第10大的經濟體。兩個州都有重疊的行業,但也以各自的強項。

德州石油行業發達。(pixabay)

一位在德州擔任石油工程師的郝先生,因為家庭因素他必須德州、加州兩邊跑,他曾在媒體上表示,工程、科技和石油行業,在休士頓入行,年薪一般為五六萬左右,跳槽一次上升到七八萬元,所以在休士頓工作到28歲時,一年賺10萬元很平常,但在洛杉磯,他去面試卻沒有相同的薪資水平,讓他感覺到如果住在洛杉磯,可能有中年失業的危機。

根據德州勞工委員會(TWC)的資料,德州今年四月經季節性調整的失業率為6.7%,還是高於全美的5.7%,但加州失業率仍高達8.3%,與三月時相同。德州比三月時下降了0.2個百分點,2020年4月疫情剛爆發時,德州失業率曾創下12.9%的歷史新高。德州失業率近期下降緩慢,因此州長格雷格(Greg Abbott)在5月份表示,德州將退出聯邦失業補助以鼓勵人們重返工作崗位。也就是說,失業的德州人將在6月26日開始,無法獲得所有額外的聯邦流行病失業援助,包括每週300美元的補充福利。

德州失業率,今年四月經季節性調整的失業率為6.7%。(德州勞工委員會提供)

德州當月增加了13,000個非農業工作崗位。事實上在過去12個月中有11個月,就業率都有所增長。由於新冠疫情,德州在去年3月和4月減少了145萬2,600 個工作崗位後,之後的一年又增加了100萬7,100個就業,還沒有回到疫情之前的水平。

今年4月份比去年同期,休閒和酒店業增加了39萬3,400個就業,年增長率為46.1%。政府就業崗位增加了15,500個,年增長率0.8%。各類服務性行業,增加了100萬3,100個崗位,年增長率10.3%。專業和商業服務行業,增加了152,900個,年增長率9.1%。不過採礦和伐木業,依然減少24,500個工作,年增長率-11.7%。

德州房地產 近期售房實例

德州今年四月的住房銷售比三月降了2.5%,第一季住房貸款額下降0.7%,住房庫存只剩1.3個月,房市上市天數37天,房屋價格年增率13.5%。也就是説,現在德州房地產市場銷售動能雖然有下降,但在庫存極低,加上低利率、疫情持續得到控制,市場依舊非常緊張,價格仍然會往上抬昇。

銷售放緩可能歸因於低於30萬美元的房屋庫存量有限,而且四月時房貸利率上升較多,也給負擔能力帶來壓力。另一方面,價格超過40萬美元的房屋銷售額,出現連續第二個月增長。

房產緊缺下,加上人口移入,德州的新房建築許可數量呈現上升趨勢,4 月份獨立屋建築許可證數量增長了4.4%,延續了長達一年的上升趨勢。休斯頓以5,254個非季節性調整的許可證數量,位居全美榜首,在季節性調整後,連續第二個月實現兩位數增長。達拉斯-沃思堡地區發出4,515份許可證,在全國排名第二,持平發展。

以達拉斯-沃斯堡房地產為例,五月份房屋銷售中位數價格達到34萬1,000美元的新高,北德州地區的房屋價格比2020年五月飆升了26%,今年四月到五月之間就漲了5%,不過這也是因為去年同期疫情剛剛爆發,德州房市跌價,導致今天價格出現回漲猛烈。

5月底,北德州大約只有7,000套獨立房在市場上,這是幾十年來的最低庫存,市場上的房屋供應量不足一個月。許多房屋一上市就按合同價出售。平均而言,5月份在北德州出售房屋只需要24天。

來看看市場上售出的紀錄,4720 Ashbrook Rd, Dallas這個達拉斯的獨立房,在Zillow上顯示的銷售過程有點意思,2018年底它就上市,但是到2019年底一路減價還沒是賣出,賣方可能索性下架,直到今年五月底又再度上市,竟然6月1日就進入Pending,才一週時間,而且以上市價售出。這個房子有2264平方英尺,3房3浴,一平方呎135美元。

這處德州房產之前賣不掉,但在房市火熱當前,一週迅速賣出。(Zillow截圖)

再來看一個房產6443 Velasco Ave, Dallas,面積2490平方英尺,3房3浴,5月14日上市,5月20日以上市價84.9萬就進入Pending,最終6月10日正式售出,一平方呎341美元。這個房產本身建築較為華麗,算是當地的豪宅,也有較好的學區,有GreatSchools rating 9分的小學。

在南德州的休士頓,14802 Royal Birkdale St, Houston,面積2294平方英尺,同樣3房3浴,5月17日售出,一平方呎84美元,等於這棟獨立房不足二十萬就買到了,但現在Zillow預估價值近28萬。

另外一間休士頓房產,17327 Little Riata Dr, Houston,面積2412平方英尺,4房3浴,記錄上顯示5月11日售出,一平方呎111美元,換算總價是26萬7732美元,而且中學、小學的分數很高,有7到9分。

這處看似不起眼的休士頓學區房,售價近27萬。(Zillow截圖)

這裡可以看出加州房地產市場搶房通常需要加價,但是在德州似乎按上市價就能買到房地產。#(下週待續)




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本文刊載於舊金山6月19日地產版

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責任編輯:李曜宇

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