【秦鵬直播】美國買房難遇爛尾 中國為何常見?

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【大紀元2022年07月15日訊】觀眾朋友們大家好,歡迎收看《時事天天聊》。今天是美東時間7月15日,京港台時間7月16日。

今天焦點:為什麼在美國買房子很難遇到爛尾?中國期房的前世今生:一上紅船誤終身。

我們今天來聊一聊在美國買期房,為什麼很少遇到爛尾樓,會有哪些風險?

這幾天因為集體斷供潮,很多人談到了中國預售房,或叫期房的問題,這種制度真的是萬惡之源嗎?未來它將走向何方?

美國買期房 為何難遇爛尾樓

在美國買期房,人們大部分談論的,不是房子質量不達標或者遲遲沒有交付的問題,而是跟財富相關的一些傳說故事:

一個版本是,有的人因為購買期房,損失了數以千計美元的悲慘故事。嗯,你沒聽錯,是幾千美元,後面不是少了一個計量單位萬。

另一個版本是,有的人購買期房賺了巨額利潤,發了財。

為什麼在美國會有和在中國大陸完全不同的買房故事呢?這兩個版本的故事哪一種是真的呢?我們今天就來談一談在美國買期房的獨特經歷。

很多人可能去過洛杉磯的爾灣、羅蘭崗,或者拉斯維加斯,那裡的房子大多數都是嶄新的。但是,實際上在美國,大部分時候,人們能買到的都是二手房。在曼哈頓你可以看到很多高樓大廈可能已有上百年的歷史,在很多小鎮,房子的歷史可以倒推回1860年代,或者1910年代。因為原地翻新的房子是不能算新房的,房屋質量相當不錯,但是你已經看不出其中的歷史痕跡了。

2021年,美國賣出了690萬套房子,在建的新房子只有165萬套,而當年新房建設實際已經超過了歷史上大多數年份。到2021年,美國1.528億戶家庭中,只有近10%的房子是21世紀的第一個十年建設的。2000年至2009年間,大約建造了1,460萬套房屋。

為什麼很多美國人,不買現成的房子,要去購買一個只在圖紙上看到的樓花呢?一般來說,有這樣一些原因:

第一,可以買到自己喜歡的戶型、樓層、朝向,甚至地板和櫥櫃的顏色。

我有一個朋友就是喜歡住新房子。沒辦法,她說自己只有住新房子才不會聞到一股老房子的味道。新房子的設計,當然普遍更加時尚,施工材料都更加環保,房屋格局更加明亮,窗戶可以很大,採光更好。或者,讓浴缸對著窗口,地熱,紅酒保溫系統。這些都是一般的二手房沒有的。

在美國,買到像中國那樣的新的高層樓房的機會不大(美國叫apartment,公寓),85%的美國人買的是獨立屋(house),國內大致可以叫別墅,或者聯排別墅。你可以根據自己的喜好,自己去買土地邀請建築開發商來幫你建設新房屋,或者在開發商自己購買的土地上去購買。然後,挑選自己喜好的房屋外觀、內部結構、裝修樣式及顏色,搭配嶄新的電器。

在美國大部分的地方土地其實不貴,可能就是5萬~10萬美元,當然有一些特別的地方,比如優美的山水湖景,土地本身要貴一些。然後,你可以自由發揮自己的想像和愛好,去建設自己的房子。如果不是豪宅,建設成本一般只有20萬~40萬美元,即使放到中國,也不是很貴的價格。

這兩個是我看到一個建築商網站上的介紹,房客很高興擁有精美的定製。

第二,只需要支付很低的定金,就可以購買。這也是美國買期房和買二手房的最大區別。和中國大陸不一樣,美國買期房,簽好合同後只需要交付一定比例的定金,一般是固定的3萬~5萬或是1%的房款,甚至很多著名的建築商,只收500~1,000美元的定金。大多數是房價的0.5%~1%。極個別的地方,才需要繳納10%~20%的房屋售價的定金。

和中國國內不同,定金不是交給開發商或者建築商,而是存在中立的第三方,一般來說,除非買主不能貸到款,決定不買了,否則定金是不退的。這也是我們前面提到的,有的人因為不買了,損失了幾千美元的慘痛經歷。

第三,買期房可以作為一種賺錢的手段。

美國的期房,基本上都是開發商針對不同類型,給一個標準價格,一般不能討價還價,因為開發商怕影響自己的品牌,但是你可以在內部裝修或者其它方面提出一些要求,相當於這種方式獲得優惠。

開發商集中建設的期房,一般會比現房價格更低,有可觀的折扣。在上漲的市場中,這意味著你用很小的一點代價,就拿到了增值的房子,你甚至可以在這個過程中把房子賣出去,比如你花了1萬美元購買了期房,房屋售價50萬,二年後你賣了55萬,相當於用1萬美元賺了5萬塊。

即使這個過程中,市場有所波動,比如下跌了5%,因為你是以現在市場價格購買的,你其實也不虧,還賺了5%。

記住,在美國沒有《房屋購買意向協議》之類的合同,你簽訂的本身就是《房屋買賣合同》,這才讓你有買賣盈利的空間。

第四,你很難買到爛尾樓。美國期房,大部分從簽約到完全建好,只需要6~9個月的時間。

建好之後,如果你完全用現金購買,你可以找專業的人幫你驗收之後,才支付剩下的錢款。因為前期定金支付的很少,所以房地產開發商不會給你一個毛坯房或爛尾樓交差了事。當然,也可能存在一些小問題,有的小開發商蘿蔔快了不洗泥,但是一般通過溝通就能解決。

如果你要用貸款購買,在美國新房過戶時,銀行要求房子必須是100%裝修好的。因為,貸款時銀行一定要求買主購買產權保險,否則銀行不貸款,同時銀行一定要求買主購買房屋保險,否則也不貸款。

這種情況下,在新房過戶時房子必須是100%建好的。開發商如果建不好,是拿不到大部分房款的。所以,它們不敢出現爛尾樓。

通過這個流程,大家也可以看出來,在美國買房,也不會說像在中國那樣,房子沒有建好之前,你就需要開始還房貸了。

美國買期房的風險

當然,也不是說美國買期房完全沒有風險,你還是可能遇到麻煩。比如說,沒有如期交付,或者約定的要求沒有完全實現,與你看樣板間的東西不一樣等。要避免這些問題,你需要做的工作是:

一、在offering plan(《樓房銷售計劃書》)裡面寫明白,一般來說,開發商都會詳細列明,但是你也要事先檢查有沒有遺漏。如果到時候不符合,你就有保障地拿回自己的定金;

二、如果你想在房屋完工之前賣出來賺錢,一般來說,轉讓合同必須要得到開發商的書面同意才可以。有些開發商同意買家轉讓一次,但必須是直系親屬或者和買方隸屬的公司;有些開發商不同意你轉讓,那你就必須要支付全款將房子買下來之後才可以出售。這個你要預先了解。

三、非常重要的一點,你需要了解開發商。選擇有良好口碑的知名開發商,不僅房屋質量有保障,更能避免提高定金、更改條款等風險。

中國期房的前世今生 制度萬惡還是南橘北枳?

中國的期房,為什麼就會出現那麼多的爛尾樓呢?這一段時間,我們聽到了很多悲慘的故事,很多人哀嘆,幾十年的積蓄,都爛在了樓裡。

有的經濟學者批評說,這是因為有「罄竹難書的期房預售」。那麼,到底是制度萬惡,還是南橘北枳呢?我們今天也來談談中國期房的前世今生。

中國大陸的這套期房制度是28年前從香港學過來的,有人說是李嘉誠帶進來,但是李嘉誠的樓房並沒有出現爛尾的問題。那麼,香港是怎麼運作的,引進大陸之後,改變了哪些、又拋棄了什麼東西呢?

1954年,香港立信置業公司首先推出房地產預售,稱為「賣樓花」,便於融資。香港政府兩年後出台了《預售樓花同意書》,以法律的形式對預售進行了規定。之後,台灣在60年代末也開始預售房地產。

中國大陸是在90年代引入期房模式,1994年,中國政府出台了《城市商品房預售管理辦法》。到今天,中國90%的房子是以期房模式銷售的。

無論是在香港,還是大陸,剛實行時都極大滿足了城市人口快速增長,以及通過房地產拉動經濟的需要。特別是,它可以幫助開發商獲得了融資發展的機會,可以快速地建設更多新房。但為什麼到今天中國就出了這麼多問題呢?

因為,在香港,期房購房的流程大致是這樣的:
第一步,簽訂意向書,一般繳納大約10萬港幣;
第二步,簽署臨時買賣合同,繳納臨時定金(細訂),一般是房價的3%~5%,
第三步,委託律師行,繳簽訂正式買賣合同,繳納首期定金,一般是樓價的10%~15%,
第四步,如果申請貸款,那麼交樓前,銀行也是不會介入按揭業務。只有在臨近交樓前,比如三個月前,購房者才需要去找銀行申請按揭。也就是說,銀行並不會幫助開發商去承擔交不了樓的風險。
第五步,按照約定,繳納餘款,一般有60日、90日、180日內付款計劃,付款時間越短,一般會有越高的折扣優惠,但是你也可以選擇在正式收到房子之後,才開始供房貸(叫做建期付款)。

大家注意一下,在香港,第一,除了首批的定金,你是直接交給開發商的,剩下的首付,都是交給開發商律師樓的信託帳戶。開發商需先付款給建築商完成一定工序;在取得建築師證明書後,才可申請在信託戶口取回建築費。這樣確保買家的訂金,是用來支付建築費。這個信託戶口的作用,就類似於中國大陸的支付寶。第二,銀行是不會在很早就把錢打給開發商,除非你自己認可這個開發商。選擇權在你自己,沒有人強制你。

在這個過程中,律師、開發商、銀行各自按照相應法律和規則行事,政府是裁判者。

到了中國大陸,我們看到,也有防止開發商留下爛尾樓的帳戶,由政府和銀行進行監管。我在7月13日那期節目中談到,如果嚴格按照規定,監管帳戶的錢開發商也是很難違規動用的。但是,我們昨天播放了一個銀行高管的視頻,實際上,監管銀行是經常會按照政府有關部門的要求,違規給開發商放款。最後,就帶來了大量爛尾樓。

比較一下,大家可以看出來,香港之所以很少出現爛尾樓,是因為:第一,相關機構包括開發商、律師行、銀行,大都按規矩行事;第二,香港政府沒有像中國大陸那樣變成一個利益方,既當裁判又當球員。

中共政府每年賣地獲得高達8萬億收入,最終獲得總額占房價70%的各種費用和稅費,讓它成為規則的積極破壞者。而且,中國的銀行是中國政府的親兒子,地產開發商大部分和高官權貴有利益關係,所以三者合力,坑的唯一就是中國購房者。

就是說,問題的根源,不是表面上是不是期房的問題。而是中國的政治制度,以及由此衍生出來的經濟制度和規則。所以,真的像某些專家說的那樣,完全放棄期房模式,實行現房買賣,就能夠徹底解決問題嗎?我認為不會,相反的,一刀切只能造成更大的資金斷流和爛尾問題。

當然,回到中國目前各地風起雲湧的爛尾樓業主們聯合起來集體斷貸潮,我還是認為這是合理、合法、有利有節的鬥爭方式,將逼迫當局做出讓步。在三條紅線壓力下,雖然預售資金被開發商挪用是不可避免的,但是根據最高法案例和其後解釋,爛尾樓業主不應該承擔責任,開發商和銀行要負責。

今天實際上是一個非常特殊的日子,歷史上的今天,1987年7月15日,蔣經國在台灣解除了黨禁和報禁,並留下不朽的一句話:沒有永遠的執政黨,只有永遠的人民。

也許中共當局未來可能會對現在中國的期房制度做出改變,或乾脆取消期房,但是我們需要明白,根本的政治和經濟制度才是問題的根源。人民如果不能真正當家作主,那麼只能成為被宰的羔羊。

秦鵬直播》製作組

責任編輯:李昊#

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