【大紀元2023年10月19日訊】（大紀元記者馬尚恩洛杉磯報導）本週三（10月18日）30年固定抵押貸款利率（簡稱房貸利率）達到8%，再次突破23年來的最高點。與此同時，全美房貸申請者人數也降到近三十年來的最低水平。去年1月以來，房貸利率不斷攀升，至今已增長148%以上。利率的變化深刻地影響地產行業，卻未能遏制房價的增長趨勢。
生意清淡 商業地產交易或「崩盤」
根據房貸銀行家協會的數據，房貸申請者總數下降了6.9%，申請者人數下降到1995年以來的最低水平。另據第一美國金融公司（First American Financial Corporation）發布的最新實際房價指數（RHPI），房屋負擔能力也降至三十多年來的最低點。買房人數大幅減少，房產交易越來越少。
洛杉磯地產經紀人安迪·黃（Andy Huang）看到，一些地產經紀人已從全職轉為半職，有的開始去做Uber甚至送貨。在前幾年地產交易高峰期收入頗豐的那些經紀人，現在則早早做起了休長假的準備。
「現在生意很淡。」黃先生說，「生意好的，可以熬過這個嚴冬。」他的地產業務以住宅為主，明顯感覺生意少了很多，再貸款業務則幾乎停止，「現在只有那些非買不可的人才會去買房」。他接觸的大多數客戶普遍採取按兵不動的戰略；加上現在也到了買房淡季，人們開始準備過節，他只能等待下一波房產銷售高潮。
舊金山灣區地產經紀人南希·董（Nancy Dong）也感受到高利率帶來的壓力。她說，利率上漲讓地產行業雪上加霜，對商業地產交易的影響尤其明顯。
「有大量的商業地產，其房貸在今年下半年到明年上半年期間到期，因為是商業貸款嘛，都是短期的，最長也就是10年期，他們一定會重新貸款。」但董女士說，因房貸利率太高，會造成他們無法貸款，可能被迫走向法拍。她由此認為：「商業地產從明年開始，可能會進入『崩盤』期。」
董女士說明，住宅市場不會崩盤，冬季可能會有微小的價格浮動。因舊金山灣區一直有海外資金進入，也吸引很多年輕人，所以房價仍有支撐。不過她也看到，很多經紀人因交易量太少，已經離職或被裁員。
從洛杉磯縣來看，儘管房市轉冷，房產價格依然堅挺。加州房地產經紀人協會（CAR）發布的數據顯示，洛縣獨棟住宅中位價首次突破90萬美元，達到91.46萬美元；而去年的中位數房價為88.2萬美元。
從全加州來看，各種類型房屋的中位數價格略有下跌，從去年的85.9萬美元下降到今年9月份的84.3萬美元；單戶房產銷量比一年前下降了21.5%。
房市前景預測：明年政策放鬆 加息不再持續
本月的抵押貸款利率的飆升加劇了行業的緊張情緒。全美地產經紀人協會和其他住房行業團體已經敦促美聯儲結束加息政策。
利率高漲抑制了市場上房屋的供應量。根據NAR全美地產經紀人協會的數據，全美房屋庫存8月份為3.3個月，遠低於平衡供應的水準。一般來說，低於6個月的供應量，往往會推動房價上漲。
利率飆漲，讓人們對房市的前景變得更加悲觀。住宅建築商協會(NAHB)國家建築開發業協會指數是用來量度目前和未來的個人置業房屋銷售的相對水平。指標大於50表示市場對未來房屋銷售感到樂觀；低於50則表示悲觀。2023年10月份這一指數為40，低於7、8、9三個月的56、50、45，為今年以來最低點，顯示房市悲觀情緒越來越重。
NAHB主席艾麗西亞·休伊（Alicia Huey）在Mortnagereports的報導中指出，高利率把更多潛在買家排除在房市之外，尤其是入職不久的年輕族群。另外，利率不斷調升，也導致建商的資金成本升高，造成新房供給減少，讓降溫的房市雪上加霜。
房利美（Fannie Mae）的經濟學家認為，最新的消費數據顯示，消費者仍然有彈性，增加了經濟軟著陸的可能性。他們認為美聯儲不會再次加息，但利率將在更長時間內保持高位，直到年度通脹穩定在2%的目標。房利美的房市最新預測認為，明年利率可能會放鬆，但不會大幅下降。30年期固定利率抵押貸款明年下降大約0.6個百分點，2024年第1季度下降到6.8%，到第四季度平均下降到6.7%。
抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association，MBA）也認為，未來一兩年內利率將呈穩步下降趨勢。明年30年期固定利率抵押貸款將下降1個百分點，到6.8%左右，年底到6.1%；到2025年第一季度，30年固定抵押貸款利率將下滑至5.9%，到2025年第四季度回落至平均5.5%。
利率下降將推動房屋銷售和房貸發放量。MBA經濟學家還預計，明年全美房屋銷售將增長6.3%，達到517萬套，並在2025和2026年繼續反彈。房利美則認為，明年房屋銷量將基本與今年持平。◇#
責任編輯：嘉蓮
