【大纪元2023年10月19日讯】（大纪元记者马尚恩洛杉矶报导）本周三（10月18日）30年固定抵押贷款利率（简称房贷利率）达到8%，再次突破23年来的最高点。与此同时，全美房贷申请者人数也降到近三十年来的最低水平。去年1月以来，房贷利率不断攀升，至今已增长148%以上。利率的变化深刻地影响地产行业，却未能遏制房价的增长趋势。
生意清淡 商业地产交易或“崩盘”
根据房贷银行家协会的数据，房贷申请者总数下降了6.9%，申请者人数下降到1995年以来的最低水平。另据第一美国金融公司（First American Financial Corporation）发布的最新实际房价指数（RHPI），房屋负担能力也降至三十多年来的最低点。买房人数大幅减少，房产交易越来越少。
洛杉矶地产经纪人安迪·黄（Andy Huang）看到，一些地产经纪人已从全职转为半职，有的开始去做Uber甚至送货。在前几年地产交易高峰期收入颇丰的那些经纪人，现在则早早做起了休长假的准备。
“现在生意很淡。”黄先生说，“生意好的，可以熬过这个严冬。”他的地产业务以住宅为主，明显感觉生意少了很多，再贷款业务则几乎停止，“现在只有那些非买不可的人才会去买房”。他接触的大多数客户普遍采取按兵不动的战略；加上现在也到了买房淡季，人们开始准备过节，他只能等待下一波房产销售高潮。
旧金山湾区地产经纪人南希·董（Nancy Dong）也感受到高利率带来的压力。她说，利率上涨让地产行业雪上加霜，对商业地产交易的影响尤其明显。
“有大量的商业地产，其房贷在今年下半年到明年上半年期间到期，因为是商业贷款嘛，都是短期的，最长也就是10年期，他们一定会重新贷款。”但董女士说，因房贷利率太高，会造成他们无法贷款，可能被迫走向法拍。她由此认为：“商业地产从明年开始，可能会进入‘崩盘’期。”
董女士说明，住宅市场不会崩盘，冬季可能会有微小的价格浮动。因旧金山湾区一直有海外资金进入，也吸引很多年轻人，所以房价仍有支撑。不过她也看到，很多经纪人因交易量太少，已经离职或被裁员。
从洛杉矶县来看，尽管房市转冷，房产价格依然坚挺。加州房地产经纪人协会（CAR）发布的数据显示，洛县独栋住宅中位价首次突破90万美元，达到91.46万美元；而去年的中位数房价为88.2万美元。
从全加州来看，各种类型房屋的中位数价格略有下跌，从去年的85.9万美元下降到今年9月份的84.3万美元；单户房产销量比一年前下降了21.5%。
房市前景预测：明年政策放松 加息不再持续
本月的抵押贷款利率的飙升加剧了行业的紧张情绪。全美地产经纪人协会和其他住房行业团体已经敦促美联储结束加息政策。
利率高涨抑制了市场上房屋的供应量。根据NAR全美地产经纪人协会的数据，全美房屋库存8月份为3.3个月，远低于平衡供应的水准。一般来说，低于6个月的供应量，往往会推动房价上涨。
利率飙涨，让人们对房市的前景变得更加悲观。住宅建筑商协会(NAHB)国家建筑开发业协会指数是用来量度目前和未来的个人置业房屋销售的相对水平。指标大于50表示市场对未来房屋销售感到乐观；低于50则表示悲观。2023年10月份这一指数为40，低于7、8、9三个月的56、50、45，为今年以来最低点，显示房市悲观情绪越来越重。
NAHB主席艾丽西亚·休伊（Alicia Huey）在Mortnagereports的报导中指出，高利率把更多潜在买家排除在房市之外，尤其是入职不久的年轻族群。另外，利率不断调升，也导致建商的资金成本升高，造成新房供给减少，让降温的房市雪上加霜。
房利美（Fannie Mae）的经济学家认为，最新的消费数据显示，消费者仍然有弹性，增加了经济软着陆的可能性。他们认为美联储不会再次加息，但利率将在更长时间内保持高位，直到年度通胀稳定在2%的目标。房利美的房市最新预测认为，明年利率可能会放松，但不会大幅下降。30年期固定利率抵押贷款明年下降大约0.6个百分点，2024年第1季度下降到6.8%，到第四季度平均下降到6.7%。
抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association，MBA）也认为，未来一两年内利率将呈稳步下降趋势。明年30年期固定利率抵押贷款将下降1个百分点，到6.8%左右，年底到6.1%；到2025年第一季度，30年固定抵押贷款利率将下滑至5.9%，到2025年第四季度回落至平均5.5%。
利率下降将推动房屋销售和房贷发放量。MBA经济学家还预计，明年全美房屋销售将增长6.3%，达到517万套，并在2025和2026年继续反弹。房利美则认为，明年房屋销量将基本与今年持平。◇#
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