以1美元成交的辦公大樓引發長期買家的焦慮

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【大紀元2024年02月28日訊】(大紀元記者秋生綜合報導)加拿大養老基金一直是世界上最多產的房地產買家之一,曾掀起了一場革命,帶動全球退休計劃效仿。如今,這家養老基金正在採取措施,限制在辦公樓這一最受困擾的房地產類型上投資。

加拿大養老金計劃投資委員會(Canada Pension Plan Investment Board, CPPIB)以折扣價完成了三筆交易,出售了其在溫哥華的兩座大廈、南加州的一個商業園和曼哈頓的一個重建項目中的權益,其中紐約的股份僅以1美元的價格售出,令人瞠目結舌。然而,更令人擔憂的是,這些交易可能會為其他尋求擺脫動盪的主要投資者樹立榜樣。

蒙特利爾銀行資本市場(BMO Capital Markets)分析師約翰‧金(John Kim)一直跟蹤房地產公司。他問道,「誰會是下一個?」

由於遠程辦公現象的持續存在和借貸成本的上升削弱了當初使寫字樓成為良好投資的經濟基礎,對寫字樓的擔憂席捲了國際金融界。最近有一大批銀行承認,他們以寫字樓為抵押發放的貸款可能永遠無法完全償還,導致他們的股價暴跌,並引發了對更廣泛信貸緊縮的擔憂。

然而,真正的考驗將是寫字樓的實際交易價格,而自從利率開始上升以來,這樣的例子少之又少,因此行業觀察家認為,像CPPIB這樣的折扣交易是市場的不祥之兆。

重新配置現金

據一位了解其戰略的人士稱,該養老基金並沒有主動退出寫字樓市場,但也不打算增持寫字樓。這位不願透露姓名的人士說,如果某處房產需要追加投資,CPPIB可能會直接出售,這樣它就可以把現金投入到可以獲得更高收益的地方。

CPPIB的全球房地產主管彼得‧巴隆(Peter Ballon)拒絕對最近的交易發表評論,但表示該基金一直在繼續投資辦公樓,包括最近在溫哥華建成的一座37層的大廈。

巴隆在一份電子郵件聲明中說,「出售是我們投資過程中不可或缺的一部分;當資產價值最大化,我們能夠將收益重新部署到其它資產、行業和市場,包括寫字樓,獲得更高更好的回報時,我們就會退出。」

CPPIB的5908億加元(4369億美元)基金是世界上最大的資金池之一,其414億加元的房地產投資組合從斯德哥爾摩延伸到班加羅爾,幾乎囊括了從倉庫、生命科學綜合體到公寓樓的所有房地產類型。雖然這種規模可以減輕單筆交易可能造成的損失,但這也意味著,即使CPPIB對寫字樓的偏好發生微小的變化,也會對市場產生連鎖反應。

曼哈頓大廈

去年年底,該基金以1美元的價格將其持有的曼哈頓公園大道南360號大廈29%的股份出售給了其合作夥伴之一波士頓地產公司,後者則同意承擔CPPIB在該項目的債務份額。這些投資者與新加坡主權財富基金GIC Pte.一起,於2021年買下了這棟20層的建築,計劃將其重新開發成現代化的工作空間。

波士頓地產公司上月表示,該公司未透露名稱的出售方合作夥伴已在該項目上花費了7,100萬美元,但斷絕關係後,該公司就沒有義務再投入4,600萬美元。

大約在同一時間,CPPIB以3,800萬美元的價格出售了其在加州聖莫尼卡商業園45%的股份,該基金與波士頓地產公司(Boston Properties)共同擁有該商業園。這比CPPIB在2018年購買該物業份額的價格便宜了近75%。波士頓地產公司首席執行官歐文‧托馬斯(Owen Thomas)在一次電話會議上表示,這筆交易是在業主與社交媒體公司Snap公司簽訂租約之後達成的,該租約要求業主花費額外資金改善園區。

CPPIB與另一家加拿大養老基金共同擁有的兩座溫哥華塔樓則不同,它們不需要大量的新投資,而且亞馬遜公司(Amazon)已成為他們的主要租戶。然而Altus集團的數據顯示,上個月的售價約為3億加元,比2023年的房產評估價下降了20%以上。

一位熟悉他們想法的人士說,去年CPPIB與同一家養老基金合作在溫哥華開發的一座新辦公樓竣工,這一出售恰逢其時,因此合伙人有望確保他們在溫哥華辦公樓市場的整體風險敞口不會增加。

從長遠來看,混合工作制將抑制對辦公空間的需求,而較高的利率又增加了吸引和留住租戶所需的不斷升級的成本,因此即使是最好的辦公樓也可能無法與其它地方的投資機會競爭。

房地產資本諮詢公司Hodes Weill & Associates的合伙人馬特‧赫希(Matt Hershey)認為,「要想在寫字樓投資中獲得更好的回報,你必須進行現代化改造,必須在寫字樓上投入更多的資金,但有時最好是承擔損失,重新投資於業績更好的項目。」

(本文參考了彭博社的相關文章)

責任編輯:任子君#

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