北京等多地房價暴跌 分析:房市未見底

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【大紀元2024年07月03日訊】(大紀元記者程靜、易如採訪報導)近日,北京等多地房價暴跌,有大陸學者認為,房價還要下跌40%,房市才會矯正。專家分析,房價暴跌有三大主因,主要是結構性因素所致;房市危機未見底,債市、股市及匯市會跟著驟貶;因當局救市不力,中國經濟陷入惡性循環。

北京等多地房價暴跌 民眾嘆「心在滴血」

近日,多地居民在社交媒體上訴苦,因失業生活困難無奈賣房,但房價暴跌造成虧損嚴重,變成「竹籃打水一場空」。

一對在北京打工的夫妻發布視頻說:「我們房子今天終於賣掉了。」妻子說,賣房子實屬無奈之舉,因為在北京做IT的丈夫,35歲被裁員了。原本倆人加起來一年約有40萬元(人民幣,下同)收入,現在都失業了,兩個孩子要養,父母歲數也大了。

「賣房子竹籃打水一場空」,她介紹說,房子是2萬2一平米買的,140平米,總價308萬。賣的時候是7800元一平米,賣了110萬,光房價就虧了198萬,再加上房貸、裝修,「虧損達到了268萬」。

「現在房貸還有180多萬,房子只賣了110萬,這中間還有70多萬的差額,我們還需要繼續還錢……」

此外,位於天津武清的「天津首創新北京半島項目」房價「膝蓋斬」——「從160萬降到39萬元」,該詞條近日被推上熱搜榜。

據《中國房地產報》報導,這個樓盤2016年至2017年初,售價曾達到2萬元一平米,一套83平方米的房子,價格是160萬元左右。

隨著限購政策、疫情等多重因素,該項目迅速降溫,房價直線下滑。現在,新房售價已經跌到7000元一平米,一套69平方米的兩居室總價僅需49萬元左右,二手房源降價則更甚,降價到39萬元/套也很正常。(延伸閱讀:中國房價加速下滑 新房價跌幅創10年來最快

根據房天下數據,從2021年至2024年的3年間,武清整體二手房價格一直呈現下滑趨勢。今年5月,其區域成交為1090套,成交量下滑了16.42%。

不只是一線城市,在二、三線城市,網絡上也爆出房價暴跌的信息。

自媒體人「小馬」近日表示,南京周邊的句容的房價,已經從13,000元/平米降到3000元/平米。購房者的心都碎了。

河南鄭州的自媒體人「小王」6月28日發視頻,實拍鄭州西南方向的賈峪鎮東,臨湖的房子表示,該恆大開發的樓盤每平米從11,000元降到3000多元。

江西南昌的房子降價30%賣出。湖南市民「小花」近日表示,她欠了外債,不得不把她在江西南昌的房子賣了。房子是花了100萬元左右買的,降價30萬賣出去的,心在滴血。

近期房價暴跌 專家析三大主因

美國經濟學者黃大衛日前對大紀元分析,中國房地產市場暴跌的原因主要是有三個層面。

第一,2018年中美貿易戰之後到現在,整個中國經濟下行壓力大,中國經濟靠出口的引擎熄火,或者說減緩下來後,整個經濟情況不如預期。作為主要的大宗投資資產,房地產的價格肯定會有一個下跌的下行趨勢。

第二方面,他認為,「也跟中國本身的房地產市場的滯升情況有關,就是過去2020年前後搞的三道紅線一直在對房地產市場進行打壓,導致很多房地產企業融資難,很多時候賣不出去,資不抵債,導致破產,也導致了房地產市場的加速崩盤。」

「第三,跟中國房地產市場的一個怪象有關,就是之前由於核心城區的房子價格過高,很多在周邊炒題材、炒概念地忽悠老百姓、欺騙老百姓去投資的那些房子,很多並不具備經濟的支撐。」

黃大衛解釋,目前出現房價腰斬暴跌的主要都是這些非核心城市。就是之前過度炒作,沒有經濟收入,沒有經濟發展做支持的城市。

「在市場一有風吹草動,經濟下行之後,這個地方就會猛跌,所以我們看到大跌的原因有三方面造成,有大環境,有房地產自身的經濟發展規律,也有它本身政策性的一些不合適造成的。」

中華經濟研究院助研究員王國臣則認為,中國房地產問題還是結構性的因素造成,第一是民眾沒錢,第二是民眾沒有信心去買新房。所以基本上,如果中國大陸財政不夠力的話,那麼房價仍然會持續下跌。

房價還要下跌40%?分析:恐有金融風暴

至於房價還要跌多少才能見底呢?北京大學經濟學教授姚洋在6月底的夏季達沃斯論壇接受陸媒專訪表示,房價跌幅需要達到40%,市場才得以矯正。

姚洋說,如果比較一下美國金融危機後的房價,它們跌的時間快但很深,但中國的調整時間長而且跌幅尚不足夠,日本的情況更為長期,一直在下跌並跌幅較大。

不過,黃大衛認為,房價不一定要下跌40%才糾正,因為中國房地產市場有它的特點。

黃大衛說,中國房地產市場有一部分是來源於戶籍管理制度。就像北京,它的房產價格還代表著一個社保、醫保,跟讀書就業的機會。它跟單純的西方自由經濟不同,是一個半計劃經濟、半市場經濟的產物。

另一方面,「我們估計,除了核心區域以外,中國基本上其它房地產市場不要說跌40%,可能跌到剩下1/3都未必能止住,未必有後面的買盤介入。所以它的市場分化非常嚴重,不能用一個統計數據去說。」

作為房地產市場,他認為,「住宅市場現在是供過於求,商業地產其實也是,工業地產情況更加嚴重,因為過去的所謂招商引資,築巢引鳳,騰籠換鳥政策最終結果就是失敗,不但浪費了一些建築成本。而且整個工業想轉型,結果舊的廠搬了,新的廠搬不來。」

「核心區域的房地產市場目前相對來說,還可能在今年年底明年年初初步止跌,但是回穩的話,最快到明年。其它工業地產情況,我們估計可能在未來短時間之內都看不到底,這跟跌多少沒有必然關係。」

王國臣也表示,大陸學者說跌到40%,基本上跌不到啦。到年底,大概就會有金融風暴。北京當局真的大規模印鈔票之後,看看有沒有辦法築底。不過現在來看,可以預期在沒有10兆進去的情況下,這種情況只會越來越惡化。

四市驟貶 分析:走回毛時代公有制經濟

中共近期不斷推出救市措施,號稱最重磅的517措施,核心是讓地方政府購買房市庫存,央行宣布將設立人民幣3000億元(約410億美元)保障性住房再貸款。

但野村證券估計,中國還有多達2000萬至3000萬戶未完工房屋,政府至少需要花費4400億美元才能建成這些房屋,以及消除嚴重影響中國房地產市場和更廣泛經濟的僵局。

王國臣則認為,「趕快印10兆人民幣出來,雖然已經來不及了對不對,可是你還是要趕快處理掉這些大型建商的空屋,爛尾樓,然後由國企去續建。」

「問題是,現在剛爆出國有企業造假,還有銀行的審計風暴,顯示很多銀行也在造假。所以不管是國有企業或國有銀行都沒錢了,地方政府不用說,(搞)查稅倒追30年,(説明)地方政府也沒錢了。」

王國臣說,不過看起來,北京並沒有想要解決這個問題的意思。就是房地產風暴引爆整個系統性危機,從房市引爆之後的債務違約,股價暴跌,最近股市也跌破3000點,還有最近看到人民幣匯率也在貶,匯率危機。

週四(7月4日),A股三大指數繼續收跌。截至收盤,滬指跌0.83%,收2957.57點;滬深兩市成交額連續2天不足6000億,兩市超4800隻個股下跌。週三,人民幣離岸價早盤跌破7.31,創去年11月3日以來新低。在岸價盤中低見7.2735,逼近「跌停」,創逾7個半月新低。

王國臣說,「房市、債市、股市跟匯市,這四個可以看得到的會有很明顯的驟貶。那麼唯一可以表面上守得住的只剩下銀行」,如以上所述中共不許民眾取錢,表面上就看不到大規模的金融危機。

「所以,接下來就是政府更加管制經濟跟國企擴大就業,越來越回到毛時代的公有制經濟。」(延伸閱讀:【菁英論壇】中共出大招 房產回歸公有制

房價還會下跌 分析:經濟陷入惡性循環

日前,中指研究院最新報告顯示,2024年6月,百城二手住宅平均價格為14,762元/平方米,環比下跌0.73%,跌幅較5月擴大0.03個百分點,已連續26個月環比下跌;同比跌幅為6.25%。

中共國家統計局6月17日發布資料顯示,70個大中城市商品住宅及二手住宅銷售價格全部下跌。

王國臣分析,中國房價已經跌了快兩年了,還要再繼續下跌,那後面會引發相當多的問題,對房地產業、金融業乃至經濟造成損害。

「對民眾來說,第一個問題是,買房貸款的那些人是不是要被追繳抵押品,因為當初很多都是按揭抵押,就是拿房屋去抵押貸款。那麼房屋價值腰斬,代表說他的抵押品也腰斬,所以可能會被要求補抵押品。」

「第二個,假設當初買的房子是一千萬人民幣,現在腰斬變成五百萬,可是他繳的房貸還是一千萬。所以這個後續會引發很多價格混亂跟經濟行為的混亂。」

另外,「大家也都在觀望二手房很難賣,所以換句話說,那些已經供不起房子想要脫手的民眾,很可能都會流於法拍的下場。」

「對房地產來説,現在不要説房價腰斬,就是大家都在觀望房地產持續下跌,所以建商的房子依舊賣不出去。房地產公司會持續倒閉,過去每年都是以百間倒閉,現在這些上市的大建商會緊接著一個一個看得到的倒閉。」

對金融業的影響,他說,「中共不讓民眾領(取)錢就沒事啦,他們已經很久沒有擠兌新聞了。可是不讓民眾領錢或刁難民眾存提錢的新聞案件每週都會傳出來。只要守住讓民眾不要去擠兌,那麼看起來就不會有大規模的金融危機。」

而對經濟來說,「房市蕭條,整個景氣就不會這麼熱絡,所以可以看到,PMI又跌回50%以下了。換句話說,你房市整個低迷,那麼整個經濟就會持續空轉。」

「在空轉的情況下,政府財源就會越來越短缺,短促的話,他就更難去解決房市的問題,所以中國大陸現在已經陷入一個惡性循環。」

責任編輯:高靜#

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