【大紀元2025年05月11日訊】（英文大紀元專欄作家Peter C. Earle撰文／信宇編譯）最近以來，佛羅里達州的房地產市場已經從炙手可熱轉為日益脆弱。在幾年前的新冠病毒（COVID-19，即中共病毒）全球疫情期間，佛州的住房處於繁榮時期，房價升值幅度位居全國前列；而現在，佛州的房價正一路下滑，尤其是在自有套房（condo）領域。在研究數據所跟蹤的佛州都會區，92%的套房價格都在下跌，三分之二的獨棟住宅市場都出現了同比跌幅。儘管全國房地產市場仍保持著韌性：獨棟住宅價格上漲了2.8%，套房價格僅上漲了0.4%，然而佛州卻明顯處於逆向發展模式。
那麼，是什麼因素造成了這種差異？綜合看來，一場經濟、監管和人口變化的完美風暴顛覆了曾經推動佛羅里達州房地產達到創紀錄高度的供需動態。從移民逆轉和保險衝擊，到融資條件收緊和庫存過剩，佛州的房地產市場正面臨著多方面的下行壓力。
新冠疫情後移民逆轉
在新冠病毒全球疫情期間，佛羅里達州的外來移民潮異常洶湧，這也是佛州住房繁榮的核心原因。2020年3月至2022年6月期間，在逃離高房價州的遠程工作人員和退休人員大量湧入的推動之下，佛州的房價飆升了51%，而全國房價也飆升了41%。然而這種人口流入現在已經急劇放緩。2024年，佛州的國內淨移民人數降至6.4萬人，與2022年的31.4萬人的峰值相比下降了75%以上。
這種變化從根本上削弱了對佛州各類住房的需求。沒有了高收入外州買家的穩定流入，佛州的住房市場越來越依賴本地購買力。由於工資增長跟不上購房成本的上漲，特別是保險和物業管理費用的上漲，房屋的可負擔性受到嚴重制約。
房屋監管餘波
2021年，位於州內瑟夫賽德市（Surfside）的香普蘭大廈南棟（Champlain Towers South）發生倒塌，造成98人死亡，這導致佛羅里達州的建築安全法規發生了翻天覆地的變化。現在的新法規規定，強制要求對房屋進行結構檢查，並提高維修準備金，尤其是海岸附近的老式套房樓。雖然法規的初衷是好的，然而財政和後勤負擔卻十分沉重。業主委員會收取了大量的特別攤款，並提高了物業管理費，有時每月高達數百美元。
這種監管衝擊對自有套房的打擊尤為嚴重，既提高了持有成本，又抑制了對被視為負債的舊樓的需求。因此，佛州套房市場的疲軟程度比單戶住宅市場更為嚴重。在蓬塔戈爾達市（Punta Gorda），套房價格在過去一年下跌了11.4%。在坦帕市（Tampa）和北港市（North Port），跌幅亦接近或超過8%。
颶風伊恩的殘餘影響
自然災害往往會給房地產市場帶來難以預料的後果，颶風伊恩（Ian）也不例外。2022年的這場風暴造成了近1,150億美元的損失，洪水淹沒了房屋，破壞了佛州西南部許多社區的基礎設施，如科拉爾角（Cape Coral）和蓬塔戈爾達（Punta Gorda）等社區都受到衝擊。結果是大量受損的房屋庫存進入市場，同時重建成本上升，保險能力緊張，買家興趣降低。
在這些地區，結果顯而易見：獨棟住宅的價格同比下降了5%到7%，套房市場的損失甚至更大。加上市場對風暴心有餘悸，擔心未來仍有自然災害，以及隨之而來保險成本的上升，繼續壓低了房屋的估價。
新增住房供應激增
與許多受分區（zoning）或地理限制的城市市場不同，佛羅里達州擁有相對靈活的住房供應。這真是喜憂參半。在經濟繁榮時期，開發商大肆擴張，尤其是在外圍和郊區市場。現在，這些住宅建成投入市場的時間恰逢需求減弱。新的建築激勵措施，尤其是抵押貸款利率下調，使得建築商新開發的房屋相對於現有庫存更具吸引力，從而對已有房屋的再次銷售價值造成了進一步的壓力。
事實上，佛州是目前活躍房源超過新冠病毒全球疫情前水平的少數幾個州之一。雖然全國範圍內的房屋庫存仍然緊張，然而佛州卻出現了相對過剩的情況，尤其是在價格升值超過基本面的地區。
佛州的蓬塔戈爾達市（Punta Gorda）就是一個明顯的例子，截至2025年初，該市房價已超過實際價值，套房價格同比下降11.4%，獨棟住宅價格同比下降7.3%。這種下調修正反映了新冠疫情時期的價格飆升、保險成本上升以及新的監管壓力等因素暴露了佛州房地產市場過熱的潛在弱點。
房屋保險可負擔性危機
佛羅里達州目前的住房困境中，最突出的因素可能莫過於該州日益嚴重的房屋保險危機。在過去三年中，美國房屋保費中位數上漲了33%，而佛州房主面臨的保費漲幅要大得多，原因是颶風風險過大、重置成本上漲以及再保險市場動盪。在該州的一些地區，年保費現已超過10,000美元。
這些飆升加劇了購房者的經濟承受能力問題。購房者不僅要面對高昂的購房價格（相對於疫情前的水平），還要面對更高的月供成本。再加上更高的房屋管理費、仍接近二十年高位的抵押貸款利率以及更廣泛的通脹壓力，佛州房屋的總體持有成本已令許多潛在購房者難以承受。
軟著陸，還是更猛烈的下跌？
目前看來，佛羅里達州的房地產調整還不屬於樓市崩潰，但它標誌著一個明顯的拐點。在經歷了多年的快速增長之後，佛州現在面臨著一場大調整。市場對外來移民、保險和監管變化的敏感性，再加上其高度的周期性，表明在脆弱的地區，特別是那些套房存量老化或近期遭受暴風雨破壞的地區，房價可能會進一步下行。
雖然邁阿密（Miami）和奧蘭多（Orlando）等州內大城市迄今為止逆大勢而行，在過去一年中住房價格小幅上漲，然而漲幅正在收窄，逆風正在加強。如果沒有新一波的購房者湧入，或者出現房貸成本和保險成本大幅下降的趨勢，佛州的房地產市場在2025年內可能仍將面臨壓力。
簡而言之，之前漲得最快的現在跌得最慘。對於投資者和政策制定者來說，佛州正在發生的房地產調整為繁榮與蕭條之間的動態關係提供了一個警示故事，同時也提醒人們，房地產市場的最終支柱是基本面，而不僅僅是勢頭。
本文刊自總部位於馬薩諸塞州的智庫「美國經濟研究所」（American Institute for Economic Research，簡稱AIER）的網站。◇
作者簡介：
彼得·厄爾（Peter C. Earle）是總部位於馬薩諸塞州的智庫「美國經濟研究所」（American Institute for Economic Research, AIER）的資深經濟學家，也是一名作家，曾在紐約華爾街的全球金融市場擔任交易員和分析師超過二十多年。
原文： Why Home Prices Are Cratering in Florida刊登於英文《大紀元時報》。
本文僅代表作者本人觀點，並不一定反映《大紀元時報》立場。
責任編輯：高靜#
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