【大纪元2025年05月11日讯】（英文大纪元专栏作家Peter C. Earle撰文／信宇编译）最近以来，佛罗里达州的房地产市场已经从炙手可热转为日益脆弱。在几年前的新冠病毒（COVID-19，即中共病毒）全球疫情期间，佛州的住房处于繁荣时期，房价升值幅度位居全国前列；而现在，佛州的房价正一路下滑，尤其是在自有套房（condo）领域。在研究数据所跟踪的佛州都会区，92%的套房价格都在下跌，三分之二的独栋住宅市场都出现了同比跌幅。尽管全国房地产市场仍保持着韧性：独栋住宅价格上涨了2.8%，套房价格仅上涨了0.4%，然而佛州却明显处于逆向发展模式。
那么，是什么因素造成了这种差异？综合看来，一场经济、监管和人口变化的完美风暴颠覆了曾经推动佛罗里达州房地产达到创纪录高度的供需动态。从移民逆转和保险冲击，到融资条件收紧和库存过剩，佛州的房地产市场正面临着多方面的下行压力。
新冠疫情后移民逆转
在新冠病毒全球疫情期间，佛罗里达州的外来移民潮异常汹涌，这也是佛州住房繁荣的核心原因。2020年3月至2022年6月期间，在逃离高房价州的远程工作人员和退休人员大量涌入的推动之下，佛州的房价飙升了51%，而全国房价也飙升了41%。然而这种人口流入现在已经急剧放缓。2024年，佛州的国内净移民人数降至6.4万人，与2022年的31.4万人的峰值相比下降了75%以上。
这种变化从根本上削弱了对佛州各类住房的需求。没有了高收入外州买家的稳定流入，佛州的住房市场越来越依赖本地购买力。由于工资增长跟不上购房成本的上涨，特别是保险和物业管理费用的上涨，房屋的可负担性受到严重制约。
房屋监管余波
2021年，位于州内瑟夫赛德市（Surfside）的香普兰大厦南栋（Champlain Towers South）发生倒塌，造成98人死亡，这导致佛罗里达州的建筑安全法规发生了翻天覆地的变化。现在的新法规规定，强制要求对房屋进行结构检查，并提高维修准备金，尤其是海岸附近的老式套房楼。虽然法规的初衷是好的，然而财政和后勤负担却十分沉重。业主委员会收取了大量的特别摊款，并提高了物业管理费，有时每月高达数百美元。
这种监管冲击对自有套房的打击尤为严重，既提高了持有成本，又抑制了对被视为负债的旧楼的需求。因此，佛州套房市场的疲软程度比单户住宅市场更为严重。在蓬塔戈尔达市（Punta Gorda），套房价格在过去一年下跌了11.4%。在坦帕市（Tampa）和北港市（North Port），跌幅亦接近或超过8%。
飓风伊恩的残余影响
自然灾害往往会给房地产市场带来难以预料的后果，飓风伊恩（Ian）也不例外。2022年的这场风暴造成了近1,150亿美元的损失，洪水淹没了房屋，破坏了佛州西南部许多社区的基础设施，如科拉尔角（Cape Coral）和蓬塔戈尔达（Punta Gorda）等社区都受到冲击。结果是大量受损的房屋库存进入市场，同时重建成本上升，保险能力紧张，买家兴趣降低。
在这些地区，结果显而易见：独栋住宅的价格同比下降了5%到7%，套房市场的损失甚至更大。加上市场对风暴心有余悸，担心未来仍有自然灾害，以及随之而来保险成本的上升，继续压低了房屋的估价。
新增住房供应激增
与许多受分区（zoning）或地理限制的城市市场不同，佛罗里达州拥有相对灵活的住房供应。这真是喜忧参半。在经济繁荣时期，开发商大肆扩张，尤其是在外围和郊区市场。现在，这些住宅建成投入市场的时间恰逢需求减弱。新的建筑激励措施，尤其是抵押贷款利率下调，使得建筑商新开发的房屋相对于现有库存更具吸引力，从而对已有房屋的再次销售价值造成了进一步的压力。
事实上，佛州是目前活跃房源超过新冠病毒全球疫情前水平的少数几个州之一。虽然全国范围内的房屋库存仍然紧张，然而佛州却出现了相对过剩的情况，尤其是在价格升值超过基本面的地区。
佛州的蓬塔戈尔达市（Punta Gorda）就是一个明显的例子，截至2025年初，该市房价已超过实际价值，套房价格同比下降11.4%，独栋住宅价格同比下降7.3%。这种下调修正反映了新冠疫情时期的价格飙升、保险成本上升以及新的监管压力等因素暴露了佛州房地产市场过热的潜在弱点。
房屋保险可负担性危机
佛罗里达州目前的住房困境中，最突出的因素可能莫过于该州日益严重的房屋保险危机。在过去三年中，美国房屋保费中位数上涨了33%，而佛州房主面临的保费涨幅要大得多，原因是飓风风险过大、重置成本上涨以及再保险市场动荡。在该州的一些地区，年保费现已超过10,000美元。
这些飙升加剧了购房者的经济承受能力问题。购房者不仅要面对高昂的购房价格（相对于疫情前的水平），还要面对更高的月供成本。再加上更高的房屋管理费、仍接近二十年高位的抵押贷款利率以及更广泛的通胀压力，佛州房屋的总体持有成本已令许多潜在购房者难以承受。
软着陆，还是更猛烈的下跌？
目前看来，佛罗里达州的房地产调整还不属于楼市崩溃，但它标志着一个明显的拐点。在经历了多年的快速增长之后，佛州现在面临着一场大调整。市场对外来移民、保险和监管变化的敏感性，再加上其高度的周期性，表明在脆弱的地区，特别是那些套房存量老化或近期遭受暴风雨破坏的地区，房价可能会进一步下行。
虽然迈阿密（Miami）和奥兰多（Orlando）等州内大城市迄今为止逆大势而行，在过去一年中住房价格小幅上涨，然而涨幅正在收窄，逆风正在加强。如果没有新一波的购房者涌入，或者出现房贷成本和保险成本大幅下降的趋势，佛州的房地产市场在2025年内可能仍将面临压力。
简而言之，之前涨得最快的现在跌得最惨。对于投资者和政策制定者来说，佛州正在发生的房地产调整为繁荣与萧条之间的动态关系提供了一个警示故事，同时也提醒人们，房地产市场的最终支柱是基本面，而不仅仅是势头。
本文刊自总部位于马萨诸塞州的智库“美国经济研究所”（American Institute for Economic Research，简称AIER）的网站。◇
作者简介：
彼得·厄尔（Peter C. Earle）是总部位于马萨诸塞州的智库“美国经济研究所”（American Institute for Economic Research, AIER）的资深经济学家，也是一名作家，曾在纽约华尔街的全球金融市场担任交易员和分析师超过二十多年。
原文： Why Home Prices Are Cratering in Florida刊登于英文《大纪元时报》。
本文仅代表作者本人观点，并不一定反映《大纪元时报》立场。
责任编辑：高静#
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