【大紀元2025年05月29日訊】(記者李捫心綜合報導)對於目前的房地產市場現狀和走向，多位專家都發表了不同看法。同時，隨著儲備銀行在本週三（ 5月 28 日）再次下調官方現金利率（OCR）至 3.25%，主要銀行 BNZ 也應聲再次降低了房貸利率。
但獨立經濟學家托尼·亞歷山大（Tony Alexander）週三表示，上週的新預算和今天的OCR下調，都不太可能大幅改變房地產市場的走向。
住房供應充足且平衡
BNZ 銀行的首席經濟學家麥克·瓊斯（Mike Jones）認為，「全國房地產市場似乎更加平衡，而不是供過於求——儘管待售房屋庫存不斷增加，尤其是在惠靈頓和奧克蘭，而且奧克蘭和基督城的聯排別墅數量充足。
『在其他條件相同的情況下，聯排別墅市場以及奧克蘭和惠靈頓房地產市場的庫存相對較高，可能會抑製或減緩這些地區參與 BNZ 預期的今年房價溫和上漲。
「從全國來看，房地產市場的未售出庫存已達到 10 年來的最高水準。這並不是說它的絕對值非常高——實際上它處於長期平均水平。因為 2016 年至 2022 年期間庫存特別低，所以是現在緊張的市場狀況已經緩解。
「潛在買家比以前擁有更多的時間和選擇。重要的是，儘管抵押貸款利率下調，導致住房需求回升至接近正常水平，但庫存水平卻沒有下降。
「目前，房屋上市數量至少與銷售量保持同步，這使市場更接近整體平衡狀態。所以除南島部分地區外，全國其他地區房價上漲的壓力很小。」
在全國，庫存較多的地區是奧克蘭、懷卡托、惠靈頓及奧塔哥。那些持續庫存較少的地區，包括南地、豐盛灣和霍克斯灣。
供應充足 買家不著急買
亞歷山大則對房地產市場不樂觀。他的研究顯示，目前新房和現有房產供應充足，買家沒有必要著急購買，房地產經紀人強烈感覺到全國都是買方市場。
「抵押貸款經紀人報告稱，銀行越來越願意為購房提供貸款。但銀行抵押貸款申請處理時間變得異常漫長，首次購房者和投資者對融資的新諮詢也在減少。
「房地產經紀人現在表示，他們看到參加拍賣會和開放日的人越來越少，全國各地的房價普遍下跌，而且很少有新投資者進入市場。
他說，「結果有力地告訴我們，目前房地產市場已經停滯，如果賣家想要完成交易，就必須改變立場，而不是買家，因為買家可以從 2015 年以來幾乎最多的待售房產中挑選。
「房地產投資者仍然深切關注成本上漲及找到好租戶變得極其困難的問題。投資者是房地產的淨賣家，而不是買家，而且越來越少的房東認為在當前環境下他們可以提高租金。」
市場可能已經觸底了
Opes Partners 的常駐經濟學家艾德·麥克奈特（Ed McKnight）在其 5月份的房地產市場報告中，在分析了房地產市場自 2021年 1 月到今年 5 月的全國房價（經季節性調整後）變化趨勢後認為，「這大概是我們大多數人可能遇到的市場底部了。」
「我們經歷了 2021 年的房地產市場大繁榮，隨後又經歷了 2022/23 年的衰退。 市場最初有所復甦，但隨後價格又小幅下跌。
「在過去 8 個月裡，房地產市場進入了新階段。只有一個字可以形容它—— 平坦。價格沒有上漲太多。但它們也停止下降了。
「我們是否處於市場底部？市場的真正底部是在兩年前（2023 年 5 月）。那時房價處於最低水準。 但今天，我們僅比這個數字高出 3%。」他說。
首次購房者仍是主力
亞歷山大表示，「自 2023 年初的溫和復甦以來，年輕買家一直是房地產市場的主要推動力，並將繼續如此。
「在現階段，考慮到本周期抵押貸款利率的大部分下降已經發生，並且投資者正在努力實現現金流，市場可能至少在明年之前仍將由首次購房者主導。」他說。
Loan Market Coast to Coast 的抵押貸款顧問布蘭登·布里茨（Brendan Brits）也表示，首次購房者的購買量，佔總購買量的 27% 左右，儘管有貸款限制和價格壓力，但這一數字仍然保持穩定。
奧克蘭和基督城聯排別墅多
瓊斯認為，奧克蘭和坎特伯雷（基督城）的新建房屋和聯排別墅供過於求，這可能導致庫存水準上升。
坎特伯雷和奧克蘭待售的聯排別墅比例在 10% 至 15% 之間。而全國所有地區的平均僅為 4%。即使大城市的連排別墅比例會稍高一些，但這一比例似乎仍然偏高。
同時，在租賃市場上，坎特伯雷所有房源中，有近四分之一（ 25%）是連排別墅。基督城的這一比例更高，為 28%。相較之下，奧克蘭的比例為 15%（奧克蘭市為 11%），而全國所有地區的平均比例僅為 8%。
租房或更便宜？
麥克奈特表示，儘管全國平均租金仍維持在每週 600 元不變，但深入研究就會發現，租金其實正在稍微下降。
兩房聯排別墅租金 590 元，較去年同期下降 -2%；
三房聯排別墅租金 700 元，較去年同期下降 -3%；
三房房屋價格為 660 元，比去年下降了 -3%；
四房房屋價格為 795 元，比去年下降了 -4%。
與去年同期相比，上個月 Trade Me 上的租賃搜尋數量下降了 -2%。因此租賃需求略有下降；而另一方面，上市數量與去年同期相比成長了 8%。因此租賃供應量上升。
在另一個主要房地產交易網站 Realestate.co.nz 上，今年 4 月掛牌出租的房產數量，比 2024 年同期增加了 23%。
麥克奈特表示，現在找到租戶確實比一年前更難。但與現在相比，2016 年的人均租賃房源數量實際上更多； 而就每 1,000 名新西蘭人所擁有的租賃房源數量而言，現在與 10 年平均值的差距並不大。
責任編輯：藍克
