【大纪元2025年05月29日讯】(记者李扪心综合报导)对于目前的房地产市场现状和走向，多位专家都发表了不同看法。同时，随着储备银行在本周三（ 5月 28 日）再次下调官方现金利率（OCR）至 3.25%，主要银行 BNZ 也应声再次降低了房贷利率。
但独立经济学家托尼·亚历山大（Tony Alexander）周三表示，上周的新预算和今天的OCR下调，都不太可能大幅改变房地产市场的走向。
住房供应充足且平衡
BNZ 银行的首席经济学家麦克·琼斯（Mike Jones）认为，“全国房地产市场似乎更加平衡，而不是供过于求——尽管待售房屋库存不断增加，尤其是在惠灵顿和奥克兰，而且奥克兰和基督城的联排别墅数量充足。
‘在其他条件相同的情况下，联排别墅市场以及奥克兰和惠灵顿房地产市场的库存相对较高，可能会抑制或减缓这些地区参与 BNZ 预期的今年房价温和上涨。
“从全国来看，房地产市场的未售出库存已达到 10 年来的最高水准。这并不是说它的绝对值非常高——实际上它处于长期平均水平。因为 2016 年至 2022 年期间库存特别低，所以是现在紧张的市场状况已经缓解。
“潜在买家比以前拥有更多的时间和选择。重要的是，尽管抵押贷款利率下调，导致住房需求回升至接近正常水平，但库存水平却没有下降。
“目前，房屋上市数量至少与销售量保持同步，这使市场更接近整体平衡状态。所以除南岛部分地区外，全国其他地区房价上涨的压力很小。”
在全国，库存较多的地区是奥克兰、怀卡托、惠灵顿及奥塔哥。那些持续库存较少的地区，包括南地、丰盛湾和霍克斯湾。
供应充足 买家不着急买
亚历山大则对房地产市场不乐观。他的研究显示，目前新房和现有房产供应充足，买家没有必要着急购买，房地产经纪人强烈感觉到全国都是买方市场。
“抵押贷款经纪人报告称，银行越来越愿意为购房提供贷款。但银行抵押贷款申请处理时间变得异常漫长，首次购房者和投资者对融资的新咨询也在减少。
“房地产经纪人现在表示，他们看到参加拍卖会和开放日的人越来越少，全国各地的房价普遍下跌，而且很少有新投资者进入市场。
他说，“结果有力地告诉我们，目前房地产市场已经停滞，如果卖家想要完成交易，就必须改变立场，而不是买家，因为买家可以从 2015 年以来几乎最多的待售房产中挑选。
“房地产投资者仍然深切关注成本上涨及找到好租户变得极其困难的问题。投资者是房地产的净卖家，而不是买家，而且越来越少的房东认为在当前环境下他们可以提高租金。”
市场可能已经触底了
Opes Partners 的常驻经济学家艾德·麦克奈特（Ed McKnight）在其 5月份的房地产市场报告中，在分析了房地产市场自 2021年 1 月到今年 5 月的全国房价（经季节性调整后）变化趋势后认为，“这大概是我们大多数人可能遇到的市场底部了。”
“我们经历了 2021 年的房地产市场大繁荣，随后又经历了 2022/23 年的衰退。 市场最初有所复苏，但随后价格又小幅下跌。
“在过去 8 个月里，房地产市场进入了新阶段。只有一个字可以形容它—— 平坦。价格没有上涨太多。但它们也停止下降了。
“我们是否处于市场底部？市场的真正底部是在两年前（2023 年 5 月）。那时房价处于最低水准。 但今天，我们仅比这个数字高出 3%。”他说。
首次购房者仍是主力
亚历山大表示，“自 2023 年初的温和复苏以来，年轻买家一直是房地产市场的主要推动力，并将继续如此。
“在现阶段，考虑到本周期抵押贷款利率的大部分下降已经发生，并且投资者正在努力实现现金流，市场可能至少在明年之前仍将由首次购房者主导。”他说。
Loan Market Coast to Coast 的抵押贷款顾问布兰登·布里茨（Brendan Brits）也表示，首次购房者的购买量，占总购买量的 27% 左右，尽管有贷款限制和价格压力，但这一数字仍然保持稳定。
奥克兰和基督城联排别墅多
琼斯认为，奥克兰和坎特伯雷（基督城）的新建房屋和联排别墅供过于求，这可能导致库存水准上升。
坎特伯雷和奥克兰待售的联排别墅比例在 10% 至 15% 之间。而全国所有地区的平均仅为 4%。即使大城市的连排别墅比例会稍高一些，但这一比例似乎仍然偏高。
同时，在租赁市场上，坎特伯雷所有房源中，有近四分之一（ 25%）是连排别墅。基督城的这一比例更高，为 28%。相较之下，奥克兰的比例为 15%（奥克兰市为 11%），而全国所有地区的平均比例仅为 8%。
租房或更便宜？
麦克奈特表示，尽管全国平均租金仍维持在每周 600 元不变，但深入研究就会发现，租金其实正在稍微下降。
两房联排别墅租金 590 元，较去年同期下降 -2%；
三房联排别墅租金 700 元，较去年同期下降 -3%；
三房房屋价格为 660 元，比去年下降了 -3%；
四房房屋价格为 795 元，比去年下降了 -4%。
与去年同期相比，上个月 Trade Me 上的租赁搜寻数量下降了 -2%。因此租赁需求略有下降；而另一方面，上市数量与去年同期相比成长了 8%。因此租赁供应量上升。
在另一个主要房地产交易网站 Realestate.co.nz 上，今年 4 月挂牌出租的房产数量，比 2024 年同期增加了 23%。
麦克奈特表示，现在找到租户确实比一年前更难。但与现在相比，2016 年的人均租赁房源数量实际上更多； 而就每 1,000 名新西兰人所拥有的租赁房源数量而言，现在与 10 年平均值的差距并不大。
责任编辑：蓝克
