地下室合法化 華人小房東關注成本與風險

【大紀元2025年08月18日訊】（大紀元記者蔡溶紐約報導）紐約市正推動地下室合法化政策，讓小房東有機會將閒置空間轉化為合法出租單位，不僅能增加收入，也能改善住房供應。但你知道合法化的條件、成本與潛在風險嗎？

8月16日，柏山地區發展公司（Cypress Hills Local Development Cooperation）小房屋計畫總監查維茲（Ryan Chavez），在布碌崙八大道舉辦說明會，向四十多位華人小房東介紹這項政策鬆綁背後的故事、阻礙進展的「三座大山」，以及最新的政策法規更新。

查維茲指出，紐約市目前估計有5萬個非法地下室公寓，主要分布於布碌崙東部（如Flatbush、東紐約）及王后區（如傑克遜高地、牙買加）等地。這些單位雖然違法，卻長期扮演「緩衝角色」：為低收入租戶提供住所，避免淪為遊民，同時也幫助小房東支付沉重的房貸。

幾十年來，這種「公開的祕密」一直被市府睜一眼閉一眼。畢竟，若將所有居住在非法地下室的居民一律趕走，意味著數十萬人可能立即流落街頭，根本不可能。但直到2019年，市府才在東紐約率先啟動地下室合法化的試點計畫。該計畫原訂將40戶地下室合法化。

然而，實際推行中困難重重，由於土地法規（Zoning）：三分之一的案例因無法滿足新增停車位及密度要求而被淘汰；又由於紐約市的建築和消防各種法規（Codes）：約九成地下室因樓層高度不足而不合格；再由於紐約州法律（State Law）：兩家庭住宅若加一個單元就升格為「三家庭」，須全面符合多戶住宅規範，成本極高。

試點計畫最終只剩一戶成功，顯示若不在市、州兩級同步改革，地下室合法化基本無解。

紐約地下室合法化的「三座大山」

2021年颶風Ida帶來創紀錄暴雨，造成布碌崙和王后區11名地下室居民死亡，迫使政策討論提速。此後，紐約市提出「住房機會同意之城」（City of Yes for Housing Opportunity）改革方案，並於2024年生效，取消部分停車位與密度要求。

市議會隨後又通過附屬住宅單元法（ADU Law），首次為地下室（Basement）與土庫（Cellar）公寓制定了明確的合法化標準，包括天花板高度、窗戶面積、緊急出口與通風規定。

地下室：至少一半高度高於地面，這種可申請合法化。土庫：完全位於地面以下，或超過一半在地面以下，沒有窗戶或窗戶很小，歷史上一直完全違法。新法首次提供解套可能。

第三座大山則是州法《多戶住宅法》。過去，州法律規定「兩家庭住宅」新增地下室出租單位，將自動升級為「三家庭」，必須全面遵守嚴苛的多戶住宅規範，幾乎不可能達標。

目前州議會已部分鬆綁，允許紐約市15個社區委員會（Community Board）所屬地區進行試點，包括布碌崙（CB4、CB10、CB11、CB17）、曼哈頓（CB2、CB3、CB9、CB10、CB11、CB12）、布朗士（CB9、CB10、CB11、CB12）與王后區的CB2（長島市、陽邊、木邊）。

也就是說，布碌崙的CB10和CB11，包括華人眾多的灣脊、戴克高地和班森賀，是全市2家庭再加一附屬單元的15個試點社區之二。但日落公園和羊頭灣不包括在內。法拉盛、東艾姆赫斯特與可樂娜等洪水高風險區也未被納入。

如欲查看各社區委員會的邊界地圖，可登錄：https://boundaries.beta.nyc/?map=cd

洪水區與安全法規限制

在試點區之外，一戶家庭仍可嘗試改建為雙戶，因為沒有觸碰到紐約州多戶住宅法「三戶以上」的限制。但雙戶改三戶則違反州法。同時，這些「試點區外嘗試」無市府財務支援，房東需自行承擔風險與費用。

若房屋位於洪水風險區，基本上很難合法化地下室，市府正制定新洪水地圖與安全規範。

「紐約市地下室合法化試點」法案已於6月16日生效，但市府尚未公布完整細則與申請平台。已知要求包括：雙出口、天花板淨高至少七呎、無障礙規範（ADA）等。一戶改兩戶通常不涉及ADA，若改建為三戶，將觸發ADA要求。

成本與資源：房東需自行評估

在成本與投資回報方面，現場討論估算合法化花費從2萬到20萬美元不等，視建築條件而定，未來可能伴隨地稅與保險費增加。即使市府提供貸款，也可能附帶租金管制條件，對多數小房東缺乏吸引力。部分人認為，與其依賴政府貸款，不如透過銀行，例如使用房屋淨值貸款（Home Equity Loan），但銀行對地下室用途審查嚴格。

現場的華人小房東普遍認為，若成本合理，會考慮改建。主辦單位華埠土地信託會協調員王鏑提醒，雖然細則尚未完全出臺，但房東可提前評估自家是否具備條件，並將改建納入裝修計畫。記住「安全第一」是合法化的底線。

市議員莊文怡也表示，合法化不僅能改善住房供應，更重要的是提高房東與房客的安全與保障。地下室租客若未合法化，驅逐困難；合法化則可提供房東法律保障。

市議會負責推動法規變更，樓宇局負責執行。房主需主動追蹤政策更新，並與市議員聯繫以獲取資源。另外，市樓宇局將於今天（18日）上午11時舉行線上公聽會，討論一戶與二戶住宅的附屬住宅單元（ADU）相關規則。居民可上網登記並發表意見，鏈接https://tinyurl.com/y8zeen7u

責任編輯：陳玟綺