【大紀元2026年02月27日訊】（Crockers Property Management）和獨立經濟學家托尼·亞歷山大（Tony Alexander）合作的最新投資者洞察調查顯示， 儘管租金上漲計劃仍然普遍存在，市場卻繼續偏向租房者，但全國房東對利率和租戶法律越來越感到擔憂。房地產投資者2026年策略可能較為謹慎。
2 月的調查基於住房投資者的回饋，結果發現「房東越來越擔心利率上升，而且對租戶立法的擔憂也呈上升趨勢」。
該調查顯示，儘管利率走低且 經濟前景改善 ，通常投資人需求會更加強勁，但市場情緒卻出現了這種轉變。此外， 儲備銀行的鴿派立場也與此形成鮮明對比。西太平洋銀行表示， 儲備銀行的鴿派立場提高了提前上調官方現金利率（OCR）的門檻，並使市場預期紐西蘭元將走軟。
買盤疲軟 賣盤增多
投資人擴大投資組合的需求依然疲軟。該調查顯示，只有 16% 的受訪者考慮在未來 12 個月內購買另一處房產，與 1 月份的數據持平，並且「仍然是我們開展這項調查近五年來最疲軟的結果之一」。
同時，約三分之一的投資者（接近 33%）預計在未來一年內出售房產，低於上月的 38%，但剔除波動因素後仍呈現逐步上升的趨勢。買賣意願的比較顯示，「現有住宅房地產投資者中淨有 17%的人正在考慮在未來一年內出售房產」。
報告指出，老化的房東群體套現以籌集退休資金，可能是這種從長期持有轉向趨勢的一部分。
租客市場行情友好 但租金上漲計劃仍在進行中
在租賃市場方面，情勢仍對租戶有利。 30%的投資者表示，找到合適的租戶很困難，「這或許反映了人口增長低於平均水平，以及市場上大量開發商未售出或已出租的房產供應過剩的現狀，」亞歷山大說道。
他表示，雖然這項措施已連續兩個月有所放鬆，但「總體而言，租賃市場仍然對租戶有利」。
儘管房客面臨有利的租屋環境，但許多房東仍打算提高租金。有淨 44%的房東計劃在未來 12 個月內提高租金，平均目標漲幅為 4%。但調查警告說，「在租賃房產供應充足且人口增長低於平均水平的環境下，實際實現租金上漲可能很困難。」
融資比成本和保單風險更容易
相較之下，融資並不被視為主要限制因素。「總體而言，房東們並沒有表示難以獲得銀行貸款，」亞歷山大說。
相反，成本壓力和政策風險佔據主導地位，保險和市政稅位列關注事項之首，隨著下次選舉的臨近，「對租戶立法的擔憂呈緩慢上升趨勢」。
買房出租的時代即將結束
亞歷山大表示，對於一般父母投資者而言，購買出租房產的收益正在迅速減少，普通家庭式房地產投資者的時代已經結束了。
上週，在貨幣政策聲明和現金利率審查之後，澳洲儲備銀行在議會專門委員會作證時指出，房屋市場已發生結構性變化。這主要歸因於近年來多項規則的調整導致住房供應增加。
「過去幾年，我一直從住房生產的結構性轉變入手，以住房許可數量與人口數量之比來衡量住房生產。自 1973 年以來，這一比例平均為 0.65%，並在 1973 年達到高峰 1.3%，當時發放了 4 萬份住房許可，而人口為 300 萬。最低點出現在 2011 年全球金融危機後，為 0.31%。」
儘管過去三、四年經濟形勢嚴峻，但這一比例近期僅跌至 0.63%的低點，目前已回升至 0.69%。我們正在建造更多房屋，這有利於抑制房價上漲，提高住房可負擔性。
但近幾個月來，投資環境一直在變化。出租房產的營運成本上升，銀行信貸供應減少，稅收政策改變，租客短缺，而且人們對資本利得的預期也越來越低。
普通家庭式房地產投資者的時代已經結束了 16個原因
以下一些原因，說明為什麼始於上世紀 90 年代中期的普通投資者湧入房地產市場的熱潮，如今已經有所緩和。許多擁有專業技能、經驗豐富且投資組合龐大的投資者，肯定會繼續留在市場。但是，那種驅使許多缺乏經驗的人盲目購買任何房產的「害怕錯過」（FOMO）心態，已經消失了。
1.債務收入比和貸款價值比規則現在限制了投資者獲得融資的管道。
2.出於稅務目的，物產損失現在與正常家庭收入分開計算。
3.折舊補貼減少。
4.經營出租房產的成本要高得多，包括市政稅、保險、維護和滿足健康住宅要求。
5.規則的改變有利於租戶。
6. 1990 年代出現的淨移民流入結構性提升現像已不復存在。
7.規則變更限制外國人購買除最昂貴房屋以外的所有房屋，僅限澳洲人和新加坡人購買。
8.目前不存在 1992 年至 2021 年期間普遍存在的利率下降趨勢。
9.與 20 世紀 90 年代相比，現在官方鼓勵人們投資和為退休做準備的新呼籲已經減少了很多。
10.住宅用地供應增加。
11.由於新的密度規定，住宅建設，特別是連棟別墅的建設增加。
12.人們對其他退休投資方式的認識有所提高，包括 KiwiSaver 和一般的管理基金。
13.目前，老年投資者正在經歷一段多年出售投資性房產以籌集退休資金的時期。
14.由於退休生活比預期昂貴得多（稅金、食品、保險、電力等），老年投資者正在進行額外的拋售。
15.人們普遍對長期資本利得的預期降低。
16.人們越來越預期/擔心最終會對資本利得徵稅，並且利息支出扣除額將再次被取消。
亞歷山大表示：「那種驅使許多缺乏經驗的人瘋狂搶購一切能買到的東西的『害怕錯過』心態已經消失了。」
新西蘭的房地產市場正逐步回歸以自住業主需求為主導的模式。然而，由於目前租房人口眾多，且房價相對於收入而言仍將居高不下，因此在未來很多年裡，租賃住房的需求仍將維持在高於以往的水平。
提供這種所需的住房，將越來越多地由專業的房地產投資者而非普通新西蘭人承擔。
責任編輯：藍克
