【大纪元2026年02月27日讯】（Crockers Property Management）和独立经济学家托尼·亚历山大（Tony Alexander）合作的最新投资者洞察调查显示， 尽管租金上涨计划仍然普遍存在，市场却继续偏向租房者，但全国房东对利率和租户法律越来越感到担忧。房地产投资者2026年策略可能较为谨慎。
2 月的调查基于住房投资者的回馈，结果发现“房东越来越担心利率上升，而且对租户立法的担忧也呈上升趋势”。
该调查显示，尽管利率走低且 经济前景改善 ，通常投资人需求会更加强劲，但市场情绪却出现了这种转变。此外， 储备银行的鸽派立场也与此形成鲜明对比。西太平洋银行表示， 储备银行的鸽派立场提高了提前上调官方现金利率（OCR）的门槛，并使市场预期纽西兰元将走软。
买盘疲软 卖盘增多
投资人扩大投资组合的需求依然疲软。该调查显示，只有 16% 的受访者考虑在未来 12 个月内购买另一处房产，与 1 月份的数据持平，并且“仍然是我们开展这项调查近五年来最疲软的结果之一”。
同时，约三分之一的投资者（接近 33%）预计在未来一年内出售房产，低于上月的 38%，但剔除波动因素后仍呈现逐步上升的趋势。买卖意愿的比较显示，“现有住宅房地产投资者中净有 17%的人正在考虑在未来一年内出售房产”。
报告指出，老化的房东群体套现以筹集退休资金，可能是这种从长期持有转向趋势的一部分。
租客市场行情友好 但租金上涨计划仍在进行中
在租赁市场方面，情势仍对租户有利。 30%的投资者表示，找到合适的租户很困难，“这或许反映了人口增长低于平均水平，以及市场上大量开发商未售出或已出租的房产供应过剩的现状，”亚历山大说道。
他表示，虽然这项措施已连续两个月有所放松，但“总体而言，租赁市场仍然对租户有利”。
尽管房客面临有利的租屋环境，但许多房东仍打算提高租金。有净 44%的房东计划在未来 12 个月内提高租金，平均目标涨幅为 4%。但调查警告说，“在租赁房产供应充足且人口增长低于平均水平的环境下，实际实现租金上涨可能很困难。”
融资比成本和保单风险更容易
相较之下，融资并不被视为主要限制因素。“总体而言，房东们并没有表示难以获得银行贷款，”亚历山大说。
相反，成本压力和政策风险占据主导地位，保险和市政税位列关注事项之首，随着下次选举的临近，“对租户立法的担忧呈缓慢上升趋势”。
买房出租的时代即将结束
亚历山大表示，对于一般父母投资者而言，购买出租房产的收益正在迅速减少，普通家庭式房地产投资者的时代已经结束了。
上周，在货币政策声明和现金利率审查之后，澳洲储备银行在议会专门委员会作证时指出，房屋市场已发生结构性变化。这主要归因于近年来多项规则的调整导致住房供应增加。
“过去几年，我一直从住房生产的结构性转变入手，以住房许可数量与人口数量之比来衡量住房生产。自 1973 年以来，这一比例平均为 0.65%，并在 1973 年达到高峰 1.3%，当时发放了 4 万份住房许可，而人口为 300 万。最低点出现在 2011 年全球金融危机后，为 0.31%。”
尽管过去三、四年经济形势严峻，但这一比例近期仅跌至 0.63%的低点，目前已回升至 0.69%。我们正在建造更多房屋，这有利于抑制房价上涨，提高住房可负担性。
但近几个月来，投资环境一直在变化。出租房产的营运成本上升，银行信贷供应减少，税收政策改变，租客短缺，而且人们对资本利得的预期也越来越低。
普通家庭式房地产投资者的时代已经结束了 16个原因
以下一些原因，说明为什么始于上世纪 90 年代中期的普通投资者涌入房地产市场的热潮，如今已经有所缓和。许多拥有专业技能、经验丰富且投资组合庞大的投资者，肯定会继续留在市场。但是，那种驱使许多缺乏经验的人盲目购买任何房产的“害怕错过”（FOMO）心态，已经消失了。
1.债务收入比和贷款价值比规则现在限制了投资者获得融资的管道。
2.出于税务目的，物产损失现在与正常家庭收入分开计算。
3.折旧补贴减少。
4.经营出租房产的成本要高得多，包括市政税、保险、维护和满足健康住宅要求。
5.规则的改变有利于租户。
6. 1990 年代出现的净移民流入结构性提升现像已不复存在。
7.规则变更限制外国人购买除最昂贵房屋以外的所有房屋，仅限澳洲人和新加坡人购买。
8.目前不存在 1992 年至 2021 年期间普遍存在的利率下降趋势。
9.与 20 世纪 90 年代相比，现在官方鼓励人们投资和为退休做准备的新呼吁已经减少了很多。
10.住宅用地供应增加。
11.由于新的密度规定，住宅建设，特别是连栋别墅的建设增加。
12.人们对其他退休投资方式的认识有所提高，包括 KiwiSaver 和一般的管理基金。
13.目前，老年投资者正在经历一段多年出售投资性房产以筹集退休资金的时期。
14.由于退休生活比预期昂贵得多（税金、食品、保险、电力等），老年投资者正在进行额外的抛售。
15.人们普遍对长期资本利得的预期降低。
16.人们越来越预期/担心最终会对资本利得征税，并且利息支出扣除额将再次被取消。
亚历山大表示：“那种驱使许多缺乏经验的人疯狂抢购一切能买到的东西的‘害怕错过’心态已经消失了。”
新西兰的房地产市场正逐步回归以自住业主需求为主导的模式。然而，由于目前租房人口众多，且房价相对于收入而言仍将居高不下，因此在未来很多年里，租赁住房的需求仍将维持在高于以往的水平。
提供这种所需的住房，将越来越多地由专业的房地产投资者而非普通新西兰人承担。
责任编辑：蓝克
