【大紀元2026年03月27日訊】(記者李捫心綜合報導)在資本增值緩慢、運營成本高昂且優質租戶短缺的大環境下，房地產投資格局正在發生變化，房地產投資者也變得更加謹慎，投資期限也更短。 Crockers Property Management 公司和經濟學家托尼·亞歷山大（Tony Alexander）在本週發表的最新月度投資者洞察調查顯示，投資者出售意願上升，而擴大投資組合的意願則處於歷史低點。
這一轉變發生在一個不尋常的背景下：儘管儲備銀行將官方現金利率從 5.5% 下調至 2.25%，但房價仍比疫情期間的峰值低約 20%，導致借款人面臨淨值降低、服務成本增加和信心不足的困境。
計劃拋售者激增 而買入意願則下降
該報告發現，現有住宅投資者中，有創紀錄的 26% 的人正在考慮在未來 12 個月內出售房產，高於一個月前的 17% 和六個月前的 11%。
同時，只有 12% 的受訪者表示他們正在考慮在未來一年內購買另一處房產，低於上個月的 16%，也是自 2021 年年中開始這項調查以來的最低值。
亞歷山大認為，「在資本收益緩慢、營運成本高昂和優質租戶短缺的環境下，房地產投資動態發生了變化」。
「隨著市場逐漸從以追求資本增值為主導的小投資者轉向以現金收益為導向的投資者，購屋需求可能仍將保持在低點。」
儲備銀行在2 月的貨幣政策聲明中表示，預計房價在 2026 年將基本保持平穩，這進一步表明，傳統的降息後房價反彈不太可能在本輪週期中拯救過度負債的投資者。
該調查顯示，隨著越來越多的投資者關注現金收益而非資本收益，即使一些借款人尋求對現有貸款進行再融資或重組，購房活動也可能保持低迷。
同時，現有房地產投資者的購買意願跌至歷史新低，而出售意願卻創下歷史新高。調查顯示，有38%的受訪者表示計劃在未來12個月內出售房產，而上個月這一比例為33%，2022年和2023年則都僅為20%。
長期持有的房產減少
該調查也顯示，投資週期正在縮短。計劃「永不」出售或至少持有10年的投資者比例已降至44%，低於一個月前的48%和五年平均值的58%。
這種遠離長期持有的趨勢，可能導致更多房屋庫存進入市場，從而影響擁有活躍投資者客戶群的經紀人的出租房供應和銷售管道。
租金上漲的趨勢日益明顯
淨佔比42%的房東表示，如果條件允許，他們計劃在未來12個月內提高租金，這一比例僅比上月的44%略有下降。他們計劃的平均租金漲幅約為4%，與三個月前持平。
租金上漲和潛在銷售的雙重壓力，可能會進一步加劇首次購房者和租戶本已面臨的抵押貸款利率上漲和生活成本壓力。
成本、監管和銀行影響投資者情緒
當被問及收益風險時，市政稅費和保險費用仍然是人們最關心的問題，儘管調查顯示，隨著稅率上限的討論出現以及一些保險費的下降，人們對這些費用的擔憂正在緩慢緩解。
相比之下，人們對利率的擔憂在年初大幅上升，並且一直居高不下，而對租戶監管的擔憂也在大選前夕逐漸加劇。
大多數投資人仍認為銀行的態度較為寬容，但調查結果顯示，投資人對此的信心已「逐漸減弱」。
淨佔比32%的房東表示難以找到合適的租戶，高於上月的30%，顯示部分市場仍有空屋率高且房屋品質不佳的問題。
燃油價格暴跌引房市震盪 但購房者依然活躍
伊朗衝突升級推高了油價，對抵押貸款顧問而言，關鍵問題在於更高的燃油成本和再次出現的不確定性會對家庭預算、購屋者信心和借貸能力造成多大的影響。
Harcourts Cooper & Co 的董事總經理馬丁·庫珀（Martin Cooper）表示，與以往危機時期相比，經紀人現在更有能力推動交易，因為電子合約和遠端工具已成為標配。
「在我從事房地產行業的整個過程中，總有各種各樣的理由和藉口不去採取行動，不去改善你居住的房屋，不去做出決定，不去過上最好的生活，而這一切都基於新西蘭人無法真正控制的事情。」
庫柏預計，在今年這個充滿挑戰的年份裡，一些買家和賣家會推遲做出決定，因為冬季季節性因素、即將到來的大選以及不斷上漲的生活成本都可能影響交易。
高端買家減少消費 低端市場依然活躍
實地考察中，經紀人發現不同價位的房產市場狀況有差異。奧克蘭豪宅專家麥可·布爾加里斯（Michael Boulgaris）表示，高端房產的需求已大幅降溫。
「上週末是我從事房地產行業 38 年來第一次，沒有一個人來我的房屋開放日活動看房——五到六場開放日活動都沒人參加。」
相比之下，「所有投資額低於 80 萬或 90 萬元的房產，有些甚至有多達 25 組人來看，但對於任何昂貴的房產，人們都很精明——他們只是靜觀其變和持有。」
對於首次購房者和專注於購買價格較實惠房產的投資者來說，燃料衝擊的直接影響，可能不在於開放房屋的獲取，而在於可支配收入。
Ray White Manukau 的共同所有人湯姆·勞森（Tom Rawson）表示，汽油價格上漲可能會強化購房者希望住在離工作地點更近的地方、而不是忍受長途通勤的現有趨勢。
「下次加油的時候，油價可能從 100 元漲到了 150 元，而且去上班要花一個小時，回家也要一個小時，所以也許（應該是），人們還會更多地考慮生活質量，因為油價上漲可能是壓垮駱駝的最後一根稻草，」勞森說。
利率、通膨和借貸能力成為焦點
在ASB的每週洞察報告中，經濟學家韋斯利·塔努瓦薩（Wesley Tanuvasa）警告稱，這場戰爭已進入第四周，霍爾木茲海峽實際上仍處於封閉狀態。他預計，通膨率將逼近4%並保持高位，市場已將進一步升息的風險計入價格。
經濟學家強調，與推動新冠疫情後市場繁榮的超低抵押貸款利率不同，目前已實施債務收入比限制等宏觀審慎工具，以更嚴格地控制借貸。
責任編輯：藍克
