【大纪元2026年03月27日讯】(记者李扪心综合报导)在资本增值缓慢、运营成本高昂且优质租户短缺的大环境下，房地产投资格局正在发生变化，房地产投资者也变得更加谨慎，投资期限也更短。 Crockers Property Management 公司和经济学家托尼·亚历山大（Tony Alexander）在本周发表的最新月度投资者洞察调查显示，投资者出售意愿上升，而扩大投资组合的意愿则处于历史低点。
这一转变发生在一个不寻常的背景下：尽管储备银行将官方现金利率从 5.5% 下调至 2.25%，但房价仍比疫情期间的峰值低约 20%，导致借款人面临净值降低、服务成本增加和信心不足的困境。
计划抛售者激增 而买入意愿则下降
该报告发现，现有住宅投资者中，有创纪录的 26% 的人正在考虑在未来 12 个月内出售房产，高于一个月前的 17% 和六个月前的 11%。
同时，只有 12% 的受访者表示他们正在考虑在未来一年内购买另一处房产，低于上个月的 16%，也是自 2021 年年中开始这项调查以来的最低值。
亚历山大认为，“在资本收益缓慢、营运成本高昂和优质租户短缺的环境下，房地产投资动态发生了变化”。
“随着市场逐渐从以追求资本增值为主导的小投资者转向以现金收益为导向的投资者，购屋需求可能仍将保持在低点。”
储备银行在2 月的货币政策声明中表示，预计房价在 2026 年将基本保持平稳，这进一步表明，传统的降息后房价反弹不太可能在本轮周期中拯救过度负债的投资者。
该调查显示，随着越来越多的投资者关注现金收益而非资本收益，即使一些借款人寻求对现有贷款进行再融资或重组，购房活动也可能保持低迷。
同时，现有房地产投资者的购买意愿跌至历史新低，而出售意愿却创下历史新高。调查显示，有38%的受访者表示计划在未来12个月内出售房产，而上个月这一比例为33%，2022年和2023年则都仅为20%。
长期持有的房产减少
该调查也显示，投资周期正在缩短。计划“永不”出售或至少持有10年的投资者比例已降至44%，低于一个月前的48%和五年平均值的58%。
这种远离长期持有的趋势，可能导致更多房屋库存进入市场，从而影响拥有活跃投资者客户群的经纪人的出租房供应和销售管道。
租金上涨的趋势日益明显
净占比42%的房东表示，如果条件允许，他们计划在未来12个月内提高租金，这一比例仅比上月的44%略有下降。他们计划的平均租金涨幅约为4%，与三个月前持平。
租金上涨和潜在销售的双重压力，可能会进一步加剧首次购房者和租户本已面临的抵押贷款利率上涨和生活成本压力。
成本、监管和银行影响投资者情绪
当被问及收益风险时，市政税费和保险费用仍然是人们最关心的问题，尽管调查显示，随着税率上限的讨论出现以及一些保险费的下降，人们对这些费用的担忧正在缓慢缓解。
相比之下，人们对利率的担忧在年初大幅上升，并且一直居高不下，而对租户监管的担忧也在大选前夕逐渐加剧。
大多数投资人仍认为银行的态度较为宽容，但调查结果显示，投资人对此的信心已“逐渐减弱”。
净占比32%的房东表示难以找到合适的租户，高于上月的30%，显示部分市场仍有空屋率高且房屋品质不佳的问题。
燃油价格暴跌引房市震荡 但购房者依然活跃
伊朗冲突升级推高了油价，对抵押贷款顾问而言，关键问题在于更高的燃油成本和再次出现的不确定性会对家庭预算、购屋者信心和借贷能力造成多大的影响。
Harcourts Cooper & Co 的董事总经理马丁·库珀（Martin Cooper）表示，与以往危机时期相比，经纪人现在更有能力推动交易，因为电子合约和远端工具已成为标配。
“在我从事房地产行业的整个过程中，总有各种各样的理由和借口不去采取行动，不去改善你居住的房屋，不去做出决定，不去过上最好的生活，而这一切都基于新西兰人无法真正控制的事情。”
库柏预计，在今年这个充满挑战的年份里，一些买家和卖家会推迟做出决定，因为冬季季节性因素、即将到来的大选以及不断上涨的生活成本都可能影响交易。
高端买家减少消费 低端市场依然活跃
实地考察中，经纪人发现不同价位的房产市场状况有差异。奥克兰豪宅专家麦可·布尔加里斯（Michael Boulgaris）表示，高端房产的需求已大幅降温。
“上周末是我从事房地产行业 38 年来第一次，没有一个人来我的房屋开放日活动看房——五到六场开放日活动都没人参加。”
相比之下，“所有投资额低于 80 万或 90 万元的房产，有些甚至有多达 25 组人来看，但对于任何昂贵的房产，人们都很精明——他们只是静观其变和持有。”
对于首次购房者和专注于购买价格较实惠房产的投资者来说，燃料冲击的直接影响，可能不在于开放房屋的获取，而在于可支配收入。
Ray White Manukau 的共同所有人汤姆·劳森（Tom Rawson）表示，汽油价格上涨可能会强化购房者希望住在离工作地点更近的地方、而不是忍受长途通勤的现有趋势。
“下次加油的时候，油价可能从 100 元涨到了 150 元，而且去上班要花一个小时，回家也要一个小时，所以也许（应该是），人们还会更多地考虑生活质量，因为油价上涨可能是压垮骆驼的最后一根稻草，”劳森说。
利率、通膨和借贷能力成为焦点
在ASB的每周洞察报告中，经济学家韦斯利·塔努瓦萨（Wesley Tanuvasa）警告称，这场战争已进入第四周，霍尔木兹海峡实际上仍处于封闭状态。他预计，通膨率将逼近4%并保持高位，市场已将进一步升息的风险计入价格。
经济学家强调，与推动新冠疫情后市场繁荣的超低抵押贷款利率不同，目前已实施债务收入比限制等宏观审慎工具，以更严格地控制借贷。
责任编辑：蓝克
