【大紀元2026年07月16日訊】（大紀元記者蔡溶紐約報導）紐約市議會財政與住房委員會昨天（15日）舉行聯合監督聽證會，聚焦全市「米切爾-拉馬」（Mitchell-Lama，以下內文簡稱M-L）可負擔房體系日益惡化的財務與維修危機。多位市議員質疑，不少M-L社區陸續申請20%至30%的管理費或租金調漲，市府如何協助維持這類可負擔房的財務穩定，避免更多中低收入住戶承受沉重負擔。
M-L住房是紐約州自1955年起推動的中低收入住宅計劃，主要興建於1960至1970年代，華埠孔子大廈就是其中之一，目前屋齡已達50至70年。此後政府幾乎未再興建新的M-L社區，導致全市現存134個項目、約9萬至10萬戶住宅，幾乎同時面臨建築老化、設備更新及龐大資本修繕需求等挑戰。
隨著保險、人工、能源及建材成本飆升，不少社區營運壓力急劇加重。部分社區甚至必須舉債支付日常營運開支，連購買垃圾袋等基本用品都得借款應急；而漏水、黴菌、鼠患、電梯故障等問題日益普遍，大型修繕工程因資金不足一再延宕。這套曾被視為紐約可負擔住房典範的制度，如今正面臨數十年來最嚴峻的集體「老齡化」危機。
此次聽證會由近期因申請管理費調漲31%而引發爭議的布朗士Tracy Towers為主要案例。多位市議員批評，居民一方面長期忍受失修問題，另一方面卻面臨大幅調漲管理費，質疑紐約市住房保護與發展局（HPD）對財務惡化社區的監督是否到位，是否充分審查物業公司的財務支出，尤其是保全費等成本短時間內大幅增加是否合理。
HPD：擴大補助與融資協助居民
2025年全市共有37個M-L項目調整租金或管理費，平均漲幅26%。HPD第一副局長菲利普斯（Adam Phillips）表示，依州法律，他們必須批准維持建築收支平衡所需的租金或管理費調整，否則反而可能違法。很多社區多年未調整租金，同時累積大量資本改善需求，因此最後只能一次補足營運赤字和未來維修經費。
所以，布朗士Tracy Towers不是特例，而是整個M-L體系共同面臨的問題，未來十年預估需要數十億美元資本維修。目前已有多個項目提出新的調漲申請，多數採分階段調整方式，部分總漲幅高達30%。
HPD強調，每件調漲案都會審查大樓的收入、支出、債務及再融資可能性，希望透過重整財務結構降低漲幅，同時配合市府融資與維修貸款方案，協助改善建築狀況。
未來的措施，HPD提出幾項方向：一是市府增加資本投資，2027、2028財政年度將投入數億美元改善市府監管的M-L社區。二是開發新收入來源，例如出售停車場，開發閒置土地、興建新住宅，收益可成立信託基金，支付屋頂、電梯等大型維修，減少未來漲租壓力。
HPD表示，將持續推動老人租金凍結（SCRIE）、身障租金凍結（DRIE）等補助計劃，並支持將資格收入上限由5萬美元提高至7.5萬美元，同時爭取更多聯邦Section 8補助，以降低居民因管理費上漲所承受的壓力。
此外，HPD表示，M-L大樓均可申請住房復建貸款（Housing Rehabilitation Program，HRP）等融資工具，並受惠於住房租金稅（Shelter Tax）由10%降至5%的政策，未來也希望透過新的保險計劃，降低大樓保險成本。
責任編輯：陳玟綺
