【大紀元2026年08月21日訊】（大紀元記者呈工採訪報導）中共財政部數據顯示，2026年上半年國有土地使用權出讓收入僅9778億元，同比下降31.5%，較2021年上半年高點已縮水逾7成。
土地財政快速萎縮，不僅加劇地方政府財政收支壓力，也迫使地方政府尋找新的財源，從過去依靠土地增量擴張，轉向盤活存量管理。
不過分析認為，一些地方政府的存量管理只是透過REITs等方式提前變現資產，透支未來。
賣地收入跌跌不休
中共財政部近日發佈數據顯示，2026年上半年，國有土地使用權出讓收入9778億元（人民幣，下同），同比下降31.5%，創下10年同期最大降幅，與2021年上半年3.44萬億元的歷史峰值相比，已下降約71.6%。
中共「土地財政」源於2002年4月，中共國土資源部頒布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（「11號令」）以來，中國的城鎮化加速，地方財政體制發生了巨大改變。
自2002年起，中共全面推行土地招標、拍賣、掛牌（招拍掛）制度，使土地資源市場化。自此，地方政府逐步形成對土地出讓收入及房地產相關稅費的高度依賴，並通過土地出讓、土地抵押融資等方式，籌集財政和城市建設資金。這一模式通常被稱為「土地財政」。
2007年，在「招拍掛」全面推動和城鎮化加速推動下，全國土地出讓收入突破1萬億；2009年至2015年呈爆發式增長，2009年達1.59萬億，2014年升至4.29萬億。
2021年，國有土地使用權出讓收入達到歷史峰值8.70萬億元。
但是從2022年至2026年上半年，中國土地出讓收入逐年大幅下滑：2022年降至6.69萬億；2023年降至5.80萬億元；2024年降至4.87萬億。2025年進一步降至4.15萬億，較2021年峰值的8.70萬億大幅減少4.55萬億，降幅超過52%。
《第一財經》2025年報導，中國業界人士預判2026年土地市場會轉好，《證券時報》今年稍早也刊文預估，2026年中國土地使用權轉讓收入約3.80萬億元。
但從中共財政部的最新數據看，2026上半年的土地出讓收入非但沒有好轉，反而大幅下滑，跌破1萬億元。若要實現全年3.80萬億的預期，下半年還需要取得約2.80萬億元的土地出讓收入，恐難以實現。
出售土地使用權收入一路大幅下降，直接影響地方政府的土地財政，導致地方政府的財政收入大幅減少，進一步擴大財政收支缺口。
存量管理：透支未來
中國經濟問題專家Mike Li對大紀元表示，對於二十餘年高度依賴「土地財政」的地方政府來說，面對這一困局，不得不轉向尋找新財源，尋求新活法：從增量擴張轉向存量管理。
「增量擴張」是指透過增加新的資源、規模、空間或產量，來達成成長的經濟運作模式，常見於城市透過建設新土地與新建築來擴大範圍等，其核心是追求總量與規模變大。
「存量管理」就是盤活手裡已有資產，通過REITs的手段把資產證券化。其主要資產包括大量的各類土地、工業園區、商業地產、城鎮基礎設施等。REITs是指「不動產投資信託基金」。
Mike進一步解釋說，簡單來說，就是把一條高速公路、一座商業大廈、城市停車系統包裝成基金，投放到資本市場上賣給投資人。過去幾十年的城鎮化，積累了大量的基礎設施和各類土地相關的資產，資產規模超過百萬億元，其中證券化的不足3%。
Mike強調，「與過去一次性賣地（出售70年使用權）收入不同，資產證券化等於把未來幾十年的收益提前變現，增加短期的現金流，而把未來完全透支。」
REITs市場跌聲一片
2026年6月18日，首批商業不動產REITs在上海證券交易所上市交易。
此次上市的共有4隻產品，分別為匯添富上海地產商業REIT、中信建投首農商業REIT、國泰海通砂之船商業REIT、中金唯品會商業REIT，募集資金規模合計超過200億元。
Mike說，地方政府已經開始變賣資產，就是要把現在手裡能賣掉的東西想辦法賣掉。不僅僅是地方政府在想方設法賣資產，央企、民企也都在賣資產。
據21財經報導，截至2026年8月中旬，REITs市場已有93隻產品上市，但市場表現不佳。全收益指數年內下跌超過7.77%，93隻產品中超過8成今年以來下跌，半數跌幅超過10%，不少產品跌破發行價。
Mike分析說，年初至今，產業園區、倉儲物流受供給放量、出租率下滑、租金承壓等影響，跌幅最重。投資者的收益與國債收益率的差額在縮小，收益率下降，風險加大。
他說，透支明天的收益，會減少未來的現金流，地方政府已經顧不上未來的經濟效益了。只要能賣出去，就快馬加鞭地把手裡可以變現的資產儘快包裝上市圈錢，留給投資者的是巨大的不確定性，極大的風險。
部分城市「土地財政」依賴度曾超100%
中國地方政府收入，主要分為四大部分：「一般公共預算」、「政府性基金預算」、「國有資本經營預算」及「社會保險基金預算」。土地出讓金屬於「政府性基金預算」。
據中共官方數據，在土地出讓高峰期，中國地方政府土地出讓收入在「政府性基金預算」收入中的占比很高，個別年份與地區高達約80%—90%，甚至更高。
根據格隆匯勾股大數據統計，2020年，有20個城市土地財政依賴度超過100%，19個城市土地財政依賴度在100%—50%。其中，佛山以180%土地財政依賴度居於榜首。
土地出讓收入過去曾是地方政府重要財政來源，但隨著房地產市場持續下滑，其在地方財力中的比重也大幅下滑。
引述克而瑞研究認為，地方政府出讓土地使用權收入的比重，從2020年的84%的高點大幅跌落至2026年上半年的14.2%。
「土地財政」失靈
「新浪財經」引述學者的話表示，「土地財政」導致地方政府更關心收入最大化，造成短期行為，帶來一些包括金融體系過度介入、土地與住房供給空間錯位等問題。
《時代週報》認為，迄今的運作模式是：賣地-融資-基建。這種做法推高了地方政府債務。當土地出讓收入持續下滑成為結構性趨勢時，地方政府存量債務的償還便成為難題。
多個地方財政人士告訴《第一財經》，由於近年來土地出讓收入下滑，導致地方可用財力減少，加劇了地方政府收支困難。
中共財政部數據顯示，截至2026年初，地方政府債務餘額為56.59萬億元。由於中共官方慣常隱瞞不利情況，實際數額可能會更大，其中還包含隱瞞的巨額隱性債務。
國際貨幣基金組織（IMF）、國際清算銀行（BIS）認為，2024年時，中共政府債務已高達100萬億元。
與此同時，房地產市場低迷也拖累相關稅收。據中共財政部數據，2026年上半年，中國消費稅同比下降3.4%，契稅同比下降14.7%，土地增值稅同比下降15.3%，耕地占用稅同比下降3.5%，環境保護稅同比下降18.6%，地方政府性基金預算本級收入同比下降25.6%。
責任編輯：高靜#
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