【大纪元2026年08月21日讯】（大纪元记者呈工采访报导）中共财政部数据显示，2026年上半年国有土地使用权出让收入仅9778亿元，同比下降31.5%，较2021年上半年高点已缩水逾7成。
土地财政快速萎缩，不仅加剧地方政府财政收支压力，也迫使地方政府寻找新的财源，从过去依靠土地增量扩张，转向盘活存量管理。
不过分析认为，一些地方政府的存量管理只是透过REITs等方式提前变现资产，透支未来。
卖地收入跌跌不休
中共财政部近日发布数据显示，2026年上半年，国有土地使用权出让收入9778亿元（人民币，下同），同比下降31.5%，创下10年同期最大降幅，与2021年上半年3.44万亿元的历史峰值相比，已下降约71.6%。
中共“土地财政”源于2002年4月，中共国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（“11号令”）以来，中国的城镇化加速，地方财政体制发生了巨大改变。
自2002年起，中共全面推行土地招标、拍卖、挂牌（招拍挂）制度，使土地资源市场化。自此，地方政府逐步形成对土地出让收入及房地产相关税费的高度依赖，并通过土地出让、土地抵押融资等方式，筹集财政和城市建设资金。这一模式通常被称为“土地财政”。
2007年，在“招拍挂”全面推动和城镇化加速推动下，全国土地出让收入突破1万亿；2009年至2015年呈爆发式增长，2009年达1.59万亿，2014年升至4.29万亿。
2021年，国有土地使用权出让收入达到历史峰值8.70万亿元。
但是从2022年至2026年上半年，中国土地出让收入逐年大幅下滑：2022年降至6.69万亿；2023年降至5.80万亿元；2024年降至4.87万亿。2025年进一步降至4.15万亿，较2021年峰值的8.70万亿大幅减少4.55万亿，降幅超过52%。
《第一财经》2025年报导，中国业界人士预判2026年土地市场会转好，《证券时报》今年稍早也刊文预估，2026年中国土地使用权转让收入约3.80万亿元。
但从中共财政部的最新数据看，2026上半年的土地出让收入非但没有好转，反而大幅下滑，跌破1万亿元。若要实现全年3.80万亿的预期，下半年还需要取得约2.80万亿元的土地出让收入，恐难以实现。
出售土地使用权收入一路大幅下降，直接影响地方政府的土地财政，导致地方政府的财政收入大幅减少，进一步扩大财政收支缺口。
存量管理：透支未来
中国经济问题专家Mike Li对大纪元表示，对于二十余年高度依赖“土地财政”的地方政府来说，面对这一困局，不得不转向寻找新财源，寻求新活法：从增量扩张转向存量管理。
“增量扩张”是指透过增加新的资源、规模、空间或产量，来达成成长的经济运作模式，常见于城市透过建设新土地与新建筑来扩大范围等，其核心是追求总量与规模变大。
“存量管理”就是盘活手里已有资产，通过REITs的手段把资产证券化。其主要资产包括大量的各类土地、工业园区、商业地产、城镇基础设施等。REITs是指“不动产投资信托基金”。
Mike进一步解释说，简单来说，就是把一条高速公路、一座商业大厦、城市停车系统包装成基金，投放到资本市场上卖给投资人。过去几十年的城镇化，积累了大量的基础设施和各类土地相关的资产，资产规模超过百万亿元，其中证券化的不足3%。
Mike强调，“与过去一次性卖地（出售70年使用权）收入不同，资产证券化等于把未来几十年的收益提前变现，增加短期的现金流，而把未来完全透支。”
REITs市场跌声一片
2026年6月18日，首批商业不动产REITs在上海证券交易所上市交易。
此次上市的共有4只产品，分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT，募集资金规模合计超过200亿元。
Mike说，地方政府已经开始变卖资产，就是要把现在手里能卖掉的东西想办法卖掉。不仅仅是地方政府在想方设法卖资产，央企、民企也都在卖资产。
据21财经报导，截至2026年8月中旬，REITs市场已有93只产品上市，但市场表现不佳。全收益指数年内下跌超过7.77%，93只产品中超过8成今年以来下跌，半数跌幅超过10%，不少产品跌破发行价。
Mike分析说，年初至今，产业园区、仓储物流受供给放量、出租率下滑、租金承压等影响，跌幅最重。投资者的收益与国债收益率的差额在缩小，收益率下降，风险加大。
他说，透支明天的收益，会减少未来的现金流，地方政府已经顾不上未来的经济效益了。只要能卖出去，就快马加鞭地把手里可以变现的资产尽快包装上市圈钱，留给投资者的是巨大的不确定性，极大的风险。
部分城市“土地财政”依赖度曾超100%
中国地方政府收入，主要分为四大部分：“一般公共预算”、“政府性基金预算”、“国有资本经营预算”及“社会保险基金预算”。土地出让金属于“政府性基金预算”。
据中共官方数据，在土地出让高峰期，中国地方政府土地出让收入在“政府性基金预算”收入中的占比很高，个别年份与地区高达约80%—90%，甚至更高。
根据格隆汇勾股大数据统计，2020年，有20个城市土地财政依赖度超过100%，19个城市土地财政依赖度在100%—50%。其中，佛山以180%土地财政依赖度居于榜首。
土地出让收入过去曾是地方政府重要财政来源，但随着房地产市场持续下滑，其在地方财力中的比重也大幅下滑。
引述克而瑞研究认为，地方政府出让土地使用权收入的比重，从2020年的84%的高点大幅跌落至2026年上半年的14.2%。
“土地财政”失灵
“新浪财经”引述学者的话表示，“土地财政”导致地方政府更关心收入最大化，造成短期行为，带来一些包括金融体系过度介入、土地与住房供给空间错位等问题。
《时代周报》认为，迄今的运作模式是：卖地-融资-基建。这种做法推高了地方政府债务。当土地出让收入持续下滑成为结构性趋势时，地方政府存量债务的偿还便成为难题。
多个地方财政人士告诉《第一财经》，由于近年来土地出让收入下滑，导致地方可用财力减少，加剧了地方政府收支困难。
中共财政部数据显示，截至2026年初，地方政府债务余额为56.59万亿元。由于中共官方惯常隐瞒不利情况，实际数额可能会更大，其中还包含隐瞒的巨额隐性债务。
国际货币基金组织（IMF）、国际清算银行（BIS）认为，2024年时，中共政府债务已高达100万亿元。
与此同时，房地产市场低迷也拖累相关税收。据中共财政部数据，2026年上半年，中国消费税同比下降3.4%，契税同比下降14.7%，土地增值税同比下降15.3%，耕地占用税同比下降3.5%，环境保护税同比下降18.6%，地方政府性基金预算本级收入同比下降25.6%。
责任编辑：高静#
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