【大紀元7月1日訊】 【本報按】特邀陳昱霖博士主持系列講座「規劃成功幸福的人生」，提供讀者實用可行和生活息息相關的多元化資訊。主題有事業﹔創業﹔投資理財﹔退休預備﹔財富轉移﹔幸福家庭和高品質的生活。陳先生早年獲得醫學工程博士，他廣泛的興趣引領他進入財富理財規劃的領域，他精研古今中外成功者（各領域）的成功法則和共同的特質，他知行合一、創業有成，除了財富規劃領域外，在短短幾年建立了年營收有千萬美元的事業﹗
本專欄每二週一次為公開互動的園地，歡迎大家發表感想，貢獻智慧和寶貴的經驗一起來耕耘這個園地，大家都能受益得造就﹗歡迎來函報社或直接聯繫陳先生，交換意見和心得。 電話﹕(973)626-0754﹔傳真﹕（973）564-8891。
第十七篇﹕事業生涯的財富觀和規劃（十）投資房地產的成功之道（二）
問﹕要如何開始我們的地產投資呢﹖
答﹕上期（第十六篇）我們所探討的主題是評選「出租的房地產」（Income Property 或 Investment Property）的方法和原則，獲得許多「有心的」讀者熱烈的回應，希望我分享一些實例來說明房地產投資的方法和原則的應用。現就舉一實例來說明，有位投資者，在報紙的分類廣告得知有位年長的屋主要出售她的房子，因為她要搬到子女所住的那城鎮，方便子女來看她，而她心理也較安心，如果有事時子女來幫忙也容易，所以她要賣房屋（有特殊的原因），她願意提供「貸款」給購屋者，購屋者祗要付很少的自備頭款（5%的屋價）其餘的由她提供「貸款」給購屋者分期付款，作為她的生活補助費。對購屋者（投資者）來講不必向銀行貸款，可節省很多的麻煩（財經信用的調查好壞影響貸款利息的高低，淨收入的多寡影響貸款額的大小），對售屋者來講，每個月有較多的收入（提供的「貸款」利息高於存銀行的利息），原售屋者仍保有地契（Deed）作為「抵押」直到「貸款」還清，所以相當「安全」。購屋者「擁有」該房地產可全部出租或自己住一單元，其餘單元可出租，有收入來付「貸款」和其他的開銷（保險、地產稅、水電/冷暖氣費等等），這種房產交易的安排是對雙方（買/賣方）都有利是雙贏﹗這個獨立住宅（在大學附近）有五個臥房，有客廳、餐廳、大的娛樂室（Recreafion Room）和2個半的浴室等等，購屋者（投資者）把餐廳和大的娛樂室改建成四個臥房把書房改成臥房就變成有十個臥房的「學生宿舍」出租給學生，每個房間（臥房）租金是每個月$240，十個房間出租，就每月有$2400元的收入，扣掉每月的開銷$1120元（貸款$697，其他開銷$423）其淨收入每月有$1280元，一年有淨收入$15360元﹗除了一年有淨收入$15360元外這位投資者又有貸款的利息可抵所得稅，出租的房地產又可每年扣折舊費省稅又增加資金的流通性（Cash flow）。這位投資者運用同樣的方法，買了第二棟比較大的房子，同樣產生不錯的淨收入。這個實例成功的地方在於充分運用了評選投資用的房產的方法和原則，其成功的主要關鍵在於投資者有眼光，把五個臥房的房子改建成有十個臥房的「宿舍」，充分發揮增加收入的潛力，也使這個房地產的價值增加一倍（可出租的臥房數目增加一倍），這位投資者買到了「價廉物美」的房產，因為屋主有「特殊原因」要出售她的房子，又願意「貸款」給購屋者，地點好、因為靠近大學可租給學生。這個實例也說明了Russ Whitney所說的投資房地產「簡單」（Simple）可是「不容易」（Not Easy），因為沒有複雜的秘訣就是「簡單」，但有很多的細節（評估房產、貸款方式、訂契約、改建或整修、出租價格、租屋的人選、維修保養，…）要處理或解決就是「不容易」。類似這樣的好機會雖然不多但到處都有祗要你留心去找，或是借重房產專業人士為你留意這樣的機會，有好（對）的開始，就是成功了一半另一半要靠我們的努力﹗
問﹕如何評估房地產發展潛力大的地區﹖
答﹕評估房產發展潛力大的地區的方法和原則，雖是見仁見智各人的觀點（看法）會有差異，在此我們要探討的是客觀的方法和原則，借重專業統計方面的數據，來預估各地區未來發展的潛力，因此借重地產專業人士的經驗和各種地產投資的統計數據來評選未來有大發展的地區早作房地產投資是很重要的，現舉一實例來說明客觀的方法和原則，住紐約市和新澤西州北部的人，可能注意到，曼哈頓（Manhattan）的房地產漲得很高了，公寓的租金貴得嚇人，因此住（租）不起的人就要住（租）在曼哈頓附近的地區，新澤西北部（Bergen, Hudson,Essex,Union County）四個縣很靠近紐約市（曼哈頓為中心），最近幾年房地產增值最快，目前最有潛力之一的地區是Essex County的Newark，為甚麼Newark是目前房地產投資的熱門區域﹖其原因如下﹕
一，Newark的國際機場一直在擴充加建，有公車直達曼哈頓和紐約市的兩個國際機場， Newark市區有地鐵、火車和公車通往曼哈頓，交通非常方便。
二，Newark的住宅目前的平均價是$201，050（2005年第一季）比較去年（2004年的第一季）的平均價$151，909，已經漲了32.3%， Newark所在的 Essex County住宅平均價是$459，602（2005年第一季）比去年同一季度的平均價$388，368漲了18.3%，因此看出Newark的發展潛力 在Essex County裡是最大，而且平均價低於Essex County平均價的一半都不到（佔44%），因此有很大的成長空間。
三，除了機場擴充加建外，主要的公路在拓寬，旅館在增建中，各類的連鎖店在在增建中，可見發展的跡象，很像30年前曼哈頓發展的趨勢。
下期將繼續探討Newark 的發展和投資機會。 ◇
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