【大紀元8月18日訊】這期我想談談產權保險﹐ 即TITLE INSURANCE。 買房人都知道﹐ 共有三個保險﹐一是貸款保險﹐ 二是房屋災害保險﹐ 再就是產權保險了。 近期由於貸款種類繁多﹐ 貸款保險大多可以避免了。 但其他兩個還是需要的。 房屋災害保險是必須的﹐否則貸款公司不予貸款。
至於產權保險﹐ 人們不太了解﹐ 就有許多疑問。 首先 ﹐ 要知道什麼是“TITLE”即產權﹖從法律上來講﹐產是一個集合名詞﹐包括對你所買的房產﹐土地在法律上擁有的所有權﹐佔有權﹐使用權﹐控制權及處理權。在過戶前﹐ 過戶公司都要作產權調查。確定是否產權有欠缺﹐或歷史遺留的產權留置權爭議 等等。 若有﹐ 就
應該設法改正﹐清除。否則﹐無論是買房人或是貸款公司﹐ 都會拒絕接受的。
有人說﹐ 既然過戶公司已經做過調查﹐ 幹嗎還會有問題﹐ 還要買保險﹖產權調查是過戶公司為了 保護買房人的利益所作的儘可能詳盡的對房產歷史﹐公共記錄如房契﹐法院記錄﹐房產及姓名索引等許多公眾文件的調查。這一調查旨在確認賣方的權利無誤﹐並盡力發現任何可能存在的問題。如該付未付的房地產稅﹐未付清貸款﹔
法院對前房主的債務判決﹔及該地產是否有使用上的限制等等。但是﹐這一調查無論多麼詳盡﹐誰也不敢保證仍有未被發現的隱患。
比如說﹐以前的歷代房主中﹐可能有一個 誰也不知道的繼承人﹐忽然拿着許多證書跑來﹐要求他的產權﹔或是前房主以此房產作抵押欠款未還﹐而這一留置權因種種原因過戶時並沒有在文件中顯示出來﹐過戶後債權人來要求他的權利。。。。等等﹐等等。還有的賣房人沒有如實聲明自己的婚姻狀況﹐說是單身﹐結果後來他的合法
配偶跑出來﹐聲明她的權利。。。。不一而足。何況土地不同于其他任何財產﹐ 是永久的。對土地的使用也因年代久遠而變遷。
同一土地的主人可以把土地不同的使用權分別轉讓﹕如礦產開採權﹐水源使用權等。一旦有這樣問題出現怎麼辦﹖就只有求助于產權保險了。有人說不是有房契嗎﹐還不行﹖ 不行。 房契﹐DEED﹐ 只是用來證明產權轉讓了﹐賣方把他的權利轉讓給你了。 並不能取消別人對此產權的正當擁有權利。(如果他們可以拿出有效證據的話。)而且房契也不能顯示出這一產權是否有債務或欠缺。所以﹐ 為了保險起見﹐ 最好要買產權保險﹐即TITLE INSURANCE。
上面我們講了什麼是產權保險﹐ 為什麼要買產權保險。下面我們談談怎樣買產權保險。 產權保險分兩部份。一部份是LENDER’S POLICY﹐ 即貸款公司部份﹐這是非買不可的﹐否則不能貸款。另一部份是買房人的﹐取決于買房人﹐可買可不買。但是﹐ 為了保險﹐為了心裡有個安全感﹐我們建議還是買好。買房是一筆巨大投資。而產權保險只是一次性投資﹐一次付款﹐即可擔保終生﹐ 甚至您的繼承人也在被保之列。一旦出現問題﹐產權保險必須擔負所有與之相關的訴訟費用。而且如果一旦敗訴﹐ 還要承付房主的地產損失。
歷史上﹐不少的人由於產權紛爭失去了自己的家園﹐有需求才會有提供﹐產權保險也就應運而生了。我這裡給大家 講一個因產權紛爭失去家園的真實故事﹐ 主人公是人人皆知﹐舉世聞名的美國前總統林肯。
失去家園是悲傷的﹐ 但生活即使對偉大的名人也不例外。林肯誕生在肯塔基州靠近HODGERVILLE 一個有一個房間的小木屋裡。這個小屋只有一個窗戶﹐泥土地面﹐黏土煙囪。林肯的父親﹐ 湯姆﹐花了 $200 買下了這間房和週圍 300 英畝貧瘠的土地。儘管不盡如人意﹐但終究是個家。而且是這個年青家庭通往美好未來的唯一希望和途徑。
整整四年﹐林肯一家日出而作﹐日落而息﹐忍受蚊蟲叮咬﹐不管烈日炎炎﹐通過辛勤勞做﹐剛剛把這塊土地改造得勉強可以使人維持生計了﹐ 他們卻不得不卷鋪蓋搬家了。為什麼﹖就因為他們的產權出了問題﹗ 而他們又拿不出正確的證據﹐對方出示的證明更有力﹗就這樣﹐媽媽抱着三歲的小林肯﹐全家搬到八英里之外的 KNOB CREEK。但在那之後近四年的時間裡﹐小林肯的父親不得不來往于法院﹐被要求出示證據﹐ 證明他這第二個房產的所有權。因為又有人告他侵犯了別人的土地﹗這次﹐湯姆打贏了這場官司。可是﹐不知那天可能再次失去家園的恐懼總是 纏繞着他。人們的話題總是“地產權﹐地產主﹐地產法﹐地產律師﹐地產騙子”等等。使人惶惶不可終日。最後﹐ DANIEL BOONE﹐這個肯塔基州第一個志願墾荒者﹐只因為”文件不對“﹐一夜之間就失去了他為之付出無數血汗﹐辛勤勞作開墾的大片土地﹗這一慘痛事實﹐ 使得 湯姆決定舉家外遷到 INDIANA。那裡不僅土地肥沃﹐更重要的
是這片黑土屬政府所有﹐ 能給他們提供清楚﹐可靠的產權文件﹗就這樣﹐ABRAHAM LINCOLN﹐由於產權糾紛﹐第二次失去了家園﹗正是由於眾多的象林肯一家這樣辛勤耕作卻失去自己土地的美國人的不公正遭遇﹐促成了產權保險這一事業的誕生。第一個產權保險官司是 1876 年在 PHILADELPHIA 成立的。幾年後﹐1889年﹐這個後來名叫 FIRST AMERICAN TITLE INSURANCE COMPANY 的保險官司﹐ 正式宣稱要保護買房人的權益。從此以後﹐買房人的權益有了保障﹐不再受隱藏的產權糾紛的傷害。例如假造文書﹐不正確的邊界勘測﹐不為人知的債務﹐不足法定年齡的未成年人轉讓或精神不健全人轉讓造成的糾紛﹔已婚假稱未婚而造成的隱患等等﹐ 都得到了保護。 即使到了現在﹐產權保險還是同等重要。隨着地產不斷昇值﹐失去家園對任何一個家庭都是巨大的打擊﹐ 會使一個家庭面臨崩潰的邊緣。 如果當時他們能有一個產權保險﹐林肯一家的不幸遭遇是完全可以避免的。所以﹐ 前車之鑒﹐ 後事之師﹐不可輕率喲。
王建新﹐專職房地產經紀人﹐ 服務于維危b﹐馬州﹐大華府地區。 真誠﹐ 踏實﹐信息及時準確。客戶的利益是服務的宗旨。當您在房地產方面有問題或需要幫助時﹐ 請撥電話F﹕703-239-1218﹔CELL﹕703-303-9236﹔(http://www.dajiyuan.com)
