【大紀元4月1日訊】買房子後再出租就像是做生意一樣。收入租金，抵消花費。當然，人人都想租金收入超過花費，這樣投資房地產就能有利可圖。同時，投資人也想隨著時間的延長，其投資房產的價值會逐漸增加。
租金收入可能會大於花費，但也可能因為折舊而在稅表上顯示虧損。折舊花費是項抵稅的項目，但不是現金外流。折舊後，可顯示這一年的損失。因此，就可以在稅表上抵稅。若是積極參與房產管理，則可以用損失抵消其它的課稅收入。
抵稅的項目包括房屋貸款和房產稅。同時，花費在房產上的錢也可以抵稅。其中包括保險、維持費、管理費、尋找房客的廣告費、照顧房子的車子旅行費用、法律和財務專業人員的費用、支付給房客經紀人的佣金、水電費、維修費 (repair) 和資本改善費用（capital improvement）。
國稅局查稅收的重點主要審查申報離譜的維修費和維持費。許多納稅人總希望把一些花費當作維修費，因維修費能夠當年抵稅，而資本改善費用則是將這類花費逐步資本化，並在幾年內作為折舊消耗掉。
因為維修費和資本改善的不同，國稅局早已把兩者區分開來。維修是使你的房產保持在良好的運行狀態，但實質上並未增加房產的價值或者沒有根本延長它的生命。而資本改善則不同。資本改善是增加房產的價值，延長其使用壽命，或能適用于新的用途。
資本的改善需要長期時間內使房產折舊。折舊是一個財務上的費用，但不是現金費用。國稅局允許將建築物當作一個會有生老病死的物體。折舊的核心思想是，長期以往，你的建築物將會老舊貶值。
國稅局定有房屋折舊期限。例如，住房的折舊可以定為 27年半，而非住房的壽命則可長達 39 年。但是，折舊僅是指建築物的價值部分。請注意，土地不能折舊。舉例來說。假如購買的是一處價值 30 萬的住房，其中土地價值為 10萬元。這樣，建築物就值 20 萬元。如果能夠在 27 年半內折舊20萬元，即是每年要折舊 7272 元。
如果有高額的房屋貸款，在折舊和其它花費以後，在稅表上可能顯示虧損。假如調整後收入低于 10 萬元，又實際上參與了房屋管理，則可以在每年經營出租房屋的虧損上達最高抵稅額2 萬 5000 元。
假如收入高于 10 萬元，就可能沒法享有這些省稅的好處。假如年收入超過 15 萬元，則不能從其它收入中抵掉出租房產的損失。從事房地產行業的人，如經紀人和發展商，每年工作超過 750個小時，就不受這個規則的限制。
假如你在多年前購買一處出租的房產，現在該房產可能已經超過購買時的價格許多。但是，假如你出售這個房產，你就欠房產增值稅。例如，你花費 10 萬元買下一處房產，而以 15 萬元將其出售，你不僅欠這個差額的稅款，而且按照房產的折舊你還欠增值稅。
例如，你在幾年內折舊 2 萬元，這樣 10 萬元減去 2 萬元，那麼本金就是 8 萬元，你欠增值稅的部分就是 7 萬元的餘額。
假如你出售這處房產，你可能需要納稅。不過，假如透過稅法上的有關條款稱為 1031 轉換（1031 change）「類似交換」的方法，你就可以推遲支付增值稅。
另一個策略是使用 121 稅法獲利豁免（121 gain ex-clusion）。你要把出租的房產轉為自住。符合這個基本獲利豁免的規則很簡單。在這處房產出售日以前五年期間，你必須擁有這處房產，並居住這裡至少兩年時間。如果已婚，不管是本人還是配偶，只要有一人滿足這個條件，就獲得 50 萬的豁免。
假如已婚，並擁有多處房產，就要注意下面的內容。首先，你目前住處的房產出售後可以獲利40萬元，可享有50萬豁免額，而且不用交稅。然後搬到夏威夷的度假屋。在那裡住兩年後，再出售這處房產，獲利50萬的豁免額。你可以再搬到新澤西的第三處房產，住上兩年後再賣掉，你賣掉它後再獲50萬的豁免額不用交稅。只要不怕搬家，每兩年可以賺錢且不要交稅。若該房屋出祖、那麼出售後要交還折舊獲利部分。
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