【稅務天地】租金所得之相關稅務

人氣 6
標籤:

【大紀元4月1日訊】買房子後再出租就像是做生意一樣。收入租金,抵消花費。當然,人人都想租金收入超過花費,這樣投資房地產就能有利可圖。同時,投資人也想隨著時間的延長,其投資房產的價值會逐漸增加。

租金收入可能會大於花費,但也可能因為折舊而在稅表上顯示虧損。折舊花費是項抵稅的項目,但不是現金外流。折舊後,可顯示這一年的損失。因此,就可以在稅表上抵稅。若是積極參與房產管理,則可以用損失抵消其它的課稅收入。

抵稅的項目包括房屋貸款和房產稅。同時,花費在房產上的錢也可以抵稅。其中包括保險、維持費、管理費、尋找房客的廣告費、照顧房子的車子旅行費用、法律和財務專業人員的費用、支付給房客經紀人的佣金、水電費、維修費 (repair) 和資本改善費用(capital improvement)。

國稅局查稅收的重點主要審查申報離譜的維修費和維持費。許多納稅人總希望把一些花費當作維修費,因維修費能夠當年抵稅,而資本改善費用則是將這類花費逐步資本化,並在幾年內作為折舊消耗掉。

因為維修費和資本改善的不同,國稅局早已把兩者區分開來。維修是使你的房產保持在良好的運行狀態,但實質上並未增加房產的價值或者沒有根本延長它的生命。而資本改善則不同。資本改善是增加房產的價值,延長其使用壽命,或能適用于新的用途。

資本的改善需要長期時間內使房產折舊。折舊是一個財務上的費用,但不是現金費用。國稅局允許將建築物當作一個會有生老病死的物體。折舊的核心思想是,長期以往,你的建築物將會老舊貶值。

國稅局定有房屋折舊期限。例如,住房的折舊可以定為 27年半,而非住房的壽命則可長達 39 年。但是,折舊僅是指建築物的價值部分。請注意,土地不能折舊。舉例來說。假如購買的是一處價值 30 萬的住房,其中土地價值為 10萬元。這樣,建築物就值 20 萬元。如果能夠在 27 年半內折舊20萬元,即是每年要折舊 7272 元。

如果有高額的房屋貸款,在折舊和其它花費以後,在稅表上可能顯示虧損。假如調整後收入低于 10 萬元,又實際上參與了房屋管理,則可以在每年經營出租房屋的虧損上達最高抵稅額2 萬 5000 元。

假如收入高于 10 萬元,就可能沒法享有這些省稅的好處。假如年收入超過 15 萬元,則不能從其它收入中抵掉出租房產的損失。從事房地產行業的人,如經紀人和發展商,每年工作超過 750個小時,就不受這個規則的限制。

假如你在多年前購買一處出租的房產,現在該房產可能已經超過購買時的價格許多。但是,假如你出售這個房產,你就欠房產增值稅。例如,你花費 10 萬元買下一處房產,而以 15 萬元將其出售,你不僅欠這個差額的稅款,而且按照房產的折舊你還欠增值稅。

例如,你在幾年內折舊 2 萬元,這樣 10 萬元減去 2 萬元,那麼本金就是 8 萬元,你欠增值稅的部分就是 7 萬元的餘額。

假如你出售這處房產,你可能需要納稅。不過,假如透過稅法上的有關條款稱為 1031 轉換(1031 change)「類似交換」的方法,你就可以推遲支付增值稅。

另一個策略是使用 121 稅法獲利豁免(121 gain ex-clusion)。你要把出租的房產轉為自住。符合這個基本獲利豁免的規則很簡單。在這處房產出售日以前五年期間,你必須擁有這處房產,並居住這裡至少兩年時間。如果已婚,不管是本人還是配偶,只要有一人滿足這個條件,就獲得 50 萬的豁免。

假如已婚,並擁有多處房產,就要注意下面的內容。首先,你目前住處的房產出售後可以獲利40萬元,可享有50萬豁免額,而且不用交稅。然後搬到夏威夷的度假屋。在那裡住兩年後,再出售這處房產,獲利50萬的豁免額。你可以再搬到新澤西的第三處房產,住上兩年後再賣掉,你賣掉它後再獲50萬的豁免額不用交稅。只要不怕搬家,每兩年可以賺錢且不要交稅。若該房屋出祖、那麼出售後要交還折舊獲利部分。

稅務相關問題,歡迎諮詢陳琪錢聯合會計師事務所,法拉盛718-461-8899,曼哈頓中城 212-964-8899.(http://www.dajiyuan.com)

相關新聞
您符合「刺激經濟特別退稅」資格嗎﹖
新西蘭稅務局 少算6億元財政收入
以色列今年頭兩月零售業銷售量減少
美八女分享威力球彩逾2億7千萬獎金
最熱視頻
【拍案驚奇】想多幹幾年 這麼難 習麻煩不斷
【秦鵬直播】10萬人大會穩經濟 缺一人難成戲
【遠見快評】新疆集中營文件曝光 5大核心信息
【新聞看點】嚴控天安門廣場 北京恐六四重演?
【財商天下】印太經濟框架啟動 中美或有一戰?
【直播預告】布林肯週四概述美國對華戰略
如果您有新聞線索或資料給大紀元,請進入安全投稿爆料平台
評論