【大紀元10月27日訊】近日南昌紅谷置業投資有限公司總經理汪斌向媒體提供了一份其開發的樓產項目「地中海陽光」的成本清單。從這份清單可以粗略地發現，房价的构成中，存在多個利益体，其中，開發商、地方政府、銀行、媒体算得上是前四大，他們形成一條「泡沫」制造鏈，從拍賣土地价高者得、虛假宣傳誤導消費、囤積居奇哄抬房价、高息放貸加重成本等方面，將房价不斷推高，以攫取更大价值。
推高房价 媒体非常有用 政府是最大贏家
據經濟參考報報導﹐住宅樓盤「地中海陽光」位于南昌市紅谷灘新區，目前其市場銷售的均价是每平方米約4720元。這份清單顯示，「地中海陽光」每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。
在3946.61元/平方米的成本价中，土地使用權取得費用(樓面地价)701.61元/平方米，前期工程費是95.37元/平方米；房屋開發費每平方米1828.23元；管理費94.82元/平方米；財務費170.48元/平方米；銷售費用(90%為媒体費用)160元/平方米；其他費用201.1元/平方米；稅費695元/平方米。
汪斌算了算政府從中的收益：一是土地權使用權取得費用(樓面地价)701.61元/平方米；二是前期工程費中的「可行性研究費」2元/平方米；三是房屋開發費的8.33%即152元；四是管理費中涉及政府的達50%即47.41元；五是稅費695元/平方米。几項合計約1600元/平方米，超過了房价的1/3。此外，政府還要從購房人手中收取稅費和房屋維修基金等費用。「政府可以說是房地產最大的贏家。」汪斌說。
從這份成本清單也可以看出，開發商是利潤的第二大主体。房价「成本清單」顯示出銀行在房地產市場投資中獲得了頗丰的效益，其每平方米收益在170元。
江蘇省長發都市房地產開發公司董事長周力明說，銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來，房地產開發貸款始終是銀行利潤最大的一塊，主要是貸款利息遠遠高于其他行業貸款，一般也要達到百分之十几。
一些市場化媒体在推高房价過程中負有不可推卸的責任。一位熟悉媒体運作的人稱﹐近年來，房地產廣告几乎在都市類媒体的廣告收入中占了1/3，從几百万到几千万不等。
媒体在獲取大筆廣告費用的同時，也承擔了為樓盤銷售造勢的「義務」，炮制出諸如某樓盤「供不應求」「消費者連夜排隊買房」等「新聞」，欺詐群眾。
有關業內人士及專家分析，房价暴漲中政府負有不可推卸的責任。地方政府對于「經營城市」「出售土地」的興趣和沖動，為房地產与地方政府的結盟提供了可能。一些地方政府官員在土地征用、地皮出讓、工程項目中的腐敗行為，更成為這种聯盟關系的粘合劑。
京滬未來十余年房价已被透支
中國工商銀行資產管理部研究員張興胜說，中國的房价收入比是發達國家的3至6倍，住房租售比(每平方米使用面積的月租金与每平方米建筑面積的房价之間的比值)超過400倍，而國際上公認的正常范圍為200至300倍。
目前，上海市已有13家樓盤銷售价格突破10万元/平方米，周邊杭州、蘇州、南京等城市价格達到3万元/平方米以上的項目比比皆是，這些都反映出我國房地產泡沫嚴重程度。
學者羊慧明等業內人士表示，如果國內一線城市房价繼續被哄抬炒高，將可能重蹈東京樓市「急漲長跌」的覆轍。一些經濟界人士認為，當前我國一線城市的房价已經很高，風險已經很大，前車之鑒不能不重視。
事實上，北京、上海的人均收入還不到東京的1/10，而房价已比肩東京，一套100平方米的普通公寓(清水房)房价達200万元人民幣以上，即以家庭戶均年收入6万元計算，房价收入比已超過30倍。京滬人均收入要達到東京的水平，起碼還要15年。換言之，京滬房价已經把未來十余年的空間都透支了。 (http://www.dajiyuan.com)
