【大紀元9月13日訊】(大紀元休斯頓記者站采訪報道)
編者按︰李雄，地產專家；休斯頓德州地產創辦人；新華埠發展委員會主席；前亞裔地產協會會長。八十年代初，隨親人從加州到休斯頓創業，之後開創自己的地產公司。30年來，目睹休斯頓中國城的發展變化，李雄從地產開發的角度分析其背後的種種因素。
‧80年代初 頂好開張擠破門
八十年代初，加州地產業接近飽和，發展空間日漸愈小。休斯頓卻是另一番天地，只有Downtown附近的老中國城，集中一些老僑和社團，西南區則是一片尚未開發的土地。根據1981年的市場調查，休斯頓當時大約只有2萬多華人，普通華裔雜貨店的面積只有3000–4000呎。
當時，一些來自加州的台灣移民也想嘗試將台灣超市成功經營的模式移植到休斯頓。頂好超市就是在這樣的背景下於1983年正式開開張，更以14﹐000呎的超大規模吸引了眾多顧客，甚至出現開張時擠破門的現象。當時，如Kroger、 Randalls等西方大超市，也不過佔地20﹐000呎。八十年代初的休斯頓沒有華人書店，他們特別從加州請到「世界書局」與「來來餃子館」。這些商家落戶休斯頓，不僅生意興隆，也為休市帶領一股台灣風。
85至86年，王朝商場、三禾酒家附近的新都城啟動開發。開發業主們提出一個新理念︰附近華人超市形成一體的模式，可以互相帶動，共同發展。在此共識下﹐華埠超市及商家初具規模。加上臺灣南部許多工廠，看準休斯頓地廣便宜。加上Harwin(好運大道)上很多店面倉庫，前店後廠的模式正適合開設分廠的需要，於是好運大道從此發展起來﹐成為美南地區批發業的中心。
‧市場跌至谷底 帶來投資良機
80年代後期，北海石油的開發引發油價暴跌，以石油為主的休斯頓經濟受到巨大衝擊，房地產市場也隨之下滑。86年至87年，房地產市場跌到谷底，銀行紛紛倒閉，成為經濟萎縮重災區。很多屋主、投資者把物業賤價拋出也無人問津，想要貸款更是難上加難。整個德州相當大比例的房子、公寓、旅館及商場被廢置也無力處理。卻給手上有一大筆現金的創業者帶來機會，投資者從加州來到休市搶購公寓﹐一萬美元就可買到一個單位。幸福新村、如意花園等就是在這種背景下誕生的。
華人的不斷投資相對帶動了華資銀行業的發展。亞美銀行、德州第一銀行(現「金城銀行」、紐約來的金洋銀行紛紛開業。在休市整體經濟不景氣的情況下，華人聚集的西南區確是一枝獨秀。尤其是圍繞百利大道(Bellaire Blvd.)兩側的蓬勃發展，很多華人投資者也因應而生。
‧10年 三大超市黃金發展期
整體經濟最差的87年，雖然休斯頓當時的大環境不利於商業運作，99超市（現在的「惠康超市」）正式開張了。越華超市(當時位於Beechnut和Wilcrest)、香港超市(位於Harwin和Gessner)也相繼續出現。三家超市從零開始，發揮華裔堅忍的精神，經營得越來越好。87年後的十年，這幾家超市穩定發展，一直處於「太平盛世」。1989到1992年左右，隨著糖城市（Sugar Land）的開發和8號收費公路的開通，更加促進西南區中國城商業地產的發展，Downtown的老中國城卻日漸蕭條。
‧以超市為中心的大型綜合開發
1997年，隨著百利大道上新香港城(Hong Kong Mal)的建立，吸引了眾多越南業主，許多越南商家紛紛遷到中國城或設立分店，帶動西南區進入另一個商業地產起飛的階段。
2000年至2008年，相繼開發的黃金廣場、越華廣場、敦煌廣場等都是大手筆。商業發展的同時帶動著附近房價的穩定增長。西南區集中餐飲、購物、醫療、娛樂為一體，成為休市人口最密之地。當然目前也面臨新建商業店面遲遲無法出租，投資過盛的問題。
‧休城特色鮮明 中國城自成一體
李雄認為，休斯頓是以工業為主，不像紐約、舊金山、洛杉磯等屬於第一站的「門戶城市」(Gate-way City)。屬於第二站的休斯頓，與波士頓等百年老城相比，休市是重要港口，又是新興城市。相對而言比較開放，包容性更強，有利於新移民的創業。在休斯頓的華人不僅可以融入這個環境，更可擁有一定的影響力。從全美來說，休斯頓房價屬於相對便宜的地區，比如在加州買一棟房產的價錢，在休斯頓可以買到5棟。
在衣食住行中，「住」所佔的分量最大，也是人們最關心的問題之一。華人主要的投資領域是地產業。投資確實存在風險率的問題，高投資回報率必然有高風險。目前很多人仍處觀望狀態。
從中國城發展來看，李雄認為，華人區內的經濟趨勢不一定跟美國的經濟趨勢完全一致。房地產投資循環期一般在7到8年左右，八十年代後期休斯頓及德州地區的經濟蕭條只是區域性經濟萎縮。但近幾年的經濟衰退則是全美、甚至是全球性的。它給房地產業帶來的衝擊，可能40年都難遇。西南區中國城或許感覺不到如此大的震動，但在西北區、新區就能感覺到這股震動。房地產業是與時間競賽的投資，需要資金、要能堅持守得住、勝算才大。
投資重在有眼光、懂得經營。很多年輕人都在投資創業。比如在中國城的餐館業投資，一般前三個月都絕對盈利。但從長遠角度看，光靠價錢便宜不能持久，要專業化、有自己的經營理念、有創意。只有品質的提昇才會吸引不僅是更多華人、西方人來此消費。
針對地產投資地點，李雄依然看好休斯頓中國城。別的城市可能需要50年才發展起來的中國城，在這裡只需20年的功夫。外來人口還在不斷涌入。身為新華埠委員會主席，通過委員會，李雄致力改進中國城的投資環境。隨著中國城業主的協力，共同創造更完善的治安環境。他預計2010年至2011年，市場會再次回暖，休斯頓中國城也將會越來越好。
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