【大纪元2010年12月12日讯】（大纪元记者张茹墨尔本编译报导）目前澳洲地产界炒的最热门的话题就是投资美国物业，用一辆车的代价在美国买一套房子，享受着每年百分之十几、二十几、甚至更高的回报。天上真的会掉馅饼吗？还是世界上根本没有免费的午餐？那些义无反顾一头扎进美国市场的投资者状况如何？投资回报理想吗？澳洲物业投资杂志采访了几位投资者，让我们一起分享他们的经验，不管是好的、坏的、悲伤的、或是快乐的。
实例一：租客，你在哪里？
Richel Barnes —— 投资密歇根
在今年2月至6月期间，澳洲投资者Rachel Barnes在美国密歇根买了4套物业，4套加起来还不到10万美金。
Rachel和她先生3年前在美国各地走了一遍，调查市场行情，当美国房价大幅下跌后，他们又再一次来到美国。“我们想寻找有正现金流的投资物业，使我们的投资组合更加多样化，”Rachel补充说，“美国的房子太便宜了。”
在下订单之前，Rachel咨询了地产经纪人，在这个地区租客们都想要住什么样的房子？
“我们发现他们想要三卧室的别墅，有一间地下室，而且他们不喜欢住在市中心，而是要住远一点的郊区。”
基于以上的反馈，Rachel和先生从银行手里买下4套法拍房。
现在这4套物业其中2套租出去了，一套租金每月US$650，一套US$850，但剩下两套依然空着。
“如果过1、2个月还没有租出去，我要开始担忧了，”Rachel说。
在4套物业中，其中1套经过了装修，当然是由物业经理安排，Rachel只要付账单就行了。Rachel坦承，有点超过预算。余下的三套只是好好清扫了一遍就拿去出租了。
Rachel道出了自己的经验之谈，“你需要花300美元做一下验房，他们会告诉你在出租前需要做哪些工作，通常存在健康和安全隐患的物业是不允许出租的。举个例子，如果地摊上有跳蚤，或者楼梯不安全。”
Rachel和先生从澳洲的房子里取钱出来购买美国的房子，他们在美国注册了一个有限责任公司，在澳洲也登记了一个公司，Rachel和先生作为董事。澳洲公司是美国公司的子公司。这样做的目的是，如果美国的地产投资失败的话，能保护他们其它的财产不受影响。
对于Rachel来说，投资美国物业最具有挑战的一点就是找到合适的物业经理。她说，如果一个地产公司大力推广物业管理项目，那就说明这家公司的强项是买卖房屋而不是物业管理。
当Rachel和先生在密歇根的底特律看房的时候，他们知道通用汽车就要倒闭，克莱斯勒也要撤出了，但她感觉，“冒一下险可能会有跟多的回报。”
她补充说，当时人们都在猜测，那么多房子没人住，可能会被铲平，然后种上树吧。但是不管怎样，她还是勇敢地投资了。
如今回顾走过的路，Rachel说，以后买房的时候会更稳妥，不做主要装修，要避开法拍房，因为等待的几个月时间意味着交接时房屋的状况更糟。而且以后不会一口气买4套房子，要先买一套，等运作稳定再买第二 套。
根据在线评估和最近的销售纪录，Rachel的物业好像在升值，不过Rachel解释说，“这是一个奇怪的市场，投资者需要有心理准备，房价总是时高时低变化不停。”
目前Rachel的美国投资策略侧重于现金流，“也许以后我也会享受到资本增值。”
最近Rachel找到两个相当不错的物业经理，他们通过网上平台进行交流。寻找租客和物业管理依然是她最大的挑战。（未完，待续）
