【大紀元2010年12月12日訊】（大紀元記者張茹墨爾本編譯報導）目前澳洲地產界炒的最熱門的話題就是投資美國物業，用一輛車的代價在美國買一套房子，享受著每年百分之十幾、二十幾、甚至更高的回報。天上真的會掉餡餅嗎？還是世界上根本沒有免費的午餐？那些義無反顧一頭扎進美國市場的投資者狀況如何？投資回報理想嗎？澳洲物業投資雜誌採訪了幾位投資者，讓我們一起分享他們的經驗，不管是好的、壞的、悲傷的、或是快樂的。
實例一：租客，你在哪裡？
Richel Barnes —— 投資密歇根
在今年2月至6月期間，澳洲投資者Rachel Barnes在美國密歇根買了4套物業，4套加起來還不到10萬美金。
Rachel和她先生3年前在美國各地走了一遍，調查市場行情，當美國房價大幅下跌後，他們又再一次來到美國。「我們想尋找有正現金流的投資物業，使我們的投資組合更加多樣化，」Rachel補充說，「美國的房子太便宜了。」
在下訂單之前，Rachel咨詢了地產經紀人，在這個地區租客們都想要住什麼樣的房子？
「我們發現他們想要三臥室的別墅，有一間地下室，而且他們不喜歡住在市中心，而是要住遠一點的郊區。」
基於以上的反饋，Rachel和先生從銀行手裡買下4套法拍房。
現在這4套物業其中2套租出去了，一套租金每月US$650，一套US$850，但剩下兩套依然空著。
「如果過1、2個月還沒有租出去，我要開始擔憂了，」Rachel說。
在4套物業中，其中1套經過了裝修，當然是由物業經理安排，Rachel只要付賬單就行了。Rachel坦承，有點超過預算。餘下的三套只是好好清掃了一遍就拿去出租了。
Rachel道出了自己的經驗之談，「你需要花300美元做一下驗房，他們會告訴你在出租前需要做哪些工作，通常存在健康和安全隱患的物業是不允許出租的。舉個例子，如果地攤上有跳蚤，或者樓梯不安全。」
Rachel和先生從澳洲的房子裡取錢出來購買美國的房子，他們在美國註冊了一個有限責任公司，在澳洲也登記了一個公司，Rachel和先生作為董事。澳洲公司是美國公司的子公司。這樣做的目的是，如果美國的地產投資失敗的話，能保護他們其它的財產不受影響。
對於Rachel來說，投資美國物業最具有挑戰的一點就是找到合適的物業經理。她說，如果一個地產公司大力推廣物業管理項目，那就說明這家公司的強項是買賣房屋而不是物業管理。
當Rachel和先生在密歇根的底特律看房的時候，他們知道通用汽車就要倒閉，克萊斯勒也要撤出了，但她感覺，「冒一下險可能會有跟多的回報。」
她補充說，當時人們都在猜測，那麼多房子沒人住，可能會被剷平，然後種上樹吧。但是不管怎樣，她還是勇敢地投資了。
如今回顧走過的路，Rachel說，以後買房的時候會更穩妥，不做主要裝修，要避開法拍房，因為等待的幾個月時間意味著交接時房屋的狀況更糟。而且以後不會一口氣買4套房子，要先買一套，等運作穩定再買第二 套。
根據在線評估和最近的銷售紀錄，Rachel的物業好像在升值，不過Rachel解釋說，「這是一個奇怪的市場，投資者需要有心理準備，房價總是時高時低變化不停。」
目前Rachel的美國投資策略側重於現金流，「也許以後我也會享受到資本增值。」
最近Rachel找到兩個相當不錯的物業經理，他們通過網上平台進行交流。尋找租客和物業管理依然是她最大的挑戰。（未完，待續）
