【大纪元4月17日讯】(大纪元记者超然编译纽约报导)财政困难的房主不但要面临个人困境，还必须考虑税收和信用情况。最近，加州房地产经纪人协会（CAR）发布了一份题为“止赎/破产/短售之后的信用问题”备忘录，对想了解信用如何被影响而导致失去房屋的人来讲，该备忘录有绝对参考价值。只是该备忘录大部分是以2008年8月更新的房利美标准为基础，现在不具完全代表性，也有不适用部分。
止赎（Foreclosure）
借款人获得住房贷款资格根据不同的止赎权届满期限分以下几种情况：
— 止赎满5年：获得贷款时要求至少10%预付款，及680分的最低信用评分；不允许贷款用于购买二套住宅或用于投资财产。
— 止赎满3年：指止赎情况是因为“情有可原”事件导致的。“情有可原”事件指“非借款人所能控制的非经常性事件，包括由突然的、重大的、拖延的收入减少或负债大幅增加。”
此外，提交回赎权取消契约（deed-in-lieu of foreclosure）满4年，消费者可获得贷款资格；如果出现“情有可原”的特殊情况，则期限降为满2年。
短售（short-sale）
为获得住房贷款资格，借款人在过去12个月中不得有60天或以上的按揭贷款拖欠，借款人也不能有与任何短售贷款人签署的用以偿还短售贷款（包括短额裁定）的短售交易协议。分以下两种情形：
— 有短售交易且拖欠按揭贷款，则借款人在完成短售交易2年后才能获得住房贷款资格。此种情况下不存在“情有可原”例外。
— 有短售交易但无拖欠按揭贷款，则不受2年规定的限制。
破产(bankruptcy)
对于破产情况，原来第13章要求借款人偿清债务日或解雇日期满2年后才能获得住房贷款资格，而现在要求的期限是4年。
当然，大多数贷款人都愿意向房利美和房地美出售贷款，但对于若干年不具贷款资格的借款人，也存在从组合贷款人（portfolio lender）或其他机构取得贷款的可能。通常人们认为短售对信用的不良影响小于止赎。
也许在重新获得贷款的时间上来看这种说法可能是对的，但在“情有可原”特殊情况下，短售的影响就不及回赎权取消契约。而且以此推断的个人FICO（美国信用评级公司）评分不一定正确。
就FICO而言，回赎权取消契约或短售对信用评分的影响都是一样的，可以上FICO网站查询相关问题。 (http://www.dajiyuan.com)
