大洪水结束?加州止赎房数量陡降

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【大纪元2012年10月03日讯】(大纪元记者马天祥综合报导)受货币政策及影响房市的多种因素影响,目前加州和湾区止赎房和违约通知发放量退到2007年水平。止赎房虽然还以两倍于历史平均数字的速度增长,但与房贷危机最严重时期2008年数字相比,这一数据已经相差甚远。

全美房市也在复苏。美国商务部9月26日公布,8月份新屋价格中位数比去年同期跃增17%,至25.69万美元,增幅为2004年12月份以来最大,创2007年3月以来最高记录。房地美9月中旬也发布报告指出,美国房地产市场供需关系日趋平衡。今年第二季度,美国待租房屋空置率降至8.6%,为2002年第二季度以来最低水平,待售房屋空置率降至2.1%,为2006年第二季度以来最低水平。

大洪水褪去
  
据“发现湾区”(Discovery Bay)的法拍追踪网站法拍雷达(ForeclosureRadar)近日发布的数据,2008年,有25万加州人的房屋被债权人收回。今年1~8月份,加州被追踪到只有10.7万栋房屋进入止赎程序,下降56%。从1980~2011年,加州加州平均法拍屋数量为55,054栋。
  
湾区9县2008年有37,600栋房屋被收回,今年该地区只有15,600栋被止赎,减少58.5%。1980~2011年,湾区每年平均止赎房数量为6,917栋。止赎最严重的康县,2008年有11,380栋房屋进入止赎,今年只有4,120栋。违约通知是进入止赎过程的第一步,数量也在下降,很少会有超过一半的违约通知会导致止赎程序。这预示止赎房还将进一步减少。
  
当然还存在大量房屋亏本销售。因房价低于贷款额,数百万屋主还在潜水中。金融打击、失业率、疾病、业务不景气、离婚等等,造成他们的房贷拖欠。
  
经济咨询机构湾区灯塔学家索恩贝格(Christopher Thornberg )认为,不用怀疑,最差的时期肯定过去了,止赎房数字减少,违约下降。虽然有潜水屋房主还在违约,但比以前少的多。很明显现在是处于恢复过程,唯一的问题是恢复的步伐。

房贷利率创60年历史新低
  
为支撑房市复苏和增长,联准会官员实施了第3轮量化宽松政策(QE3) ,延长维持超低利率承诺至少到2015年中,每月将购买400亿美元的房贷债券,直到劳动市场“持续好转”。这轮量化宽松措施结束,估计美联储可能向市场注入6000亿美元资金。随后,到9月末,30年期贷款利率降至3.4%,为长期抵押贷款自1950年代以来的最低水平;15年期固定抵押贷款平均利率降至2.73%,也创历史新低。
  
另外,根据法拍雷达的数据,从发放违约通知到房屋止赎,2006年,加州平均时间是133天;到今年8月份,随着多种贷款修改程序和有关法律生效,这一时间现在变为291天。对许多人来说尽管修改贷款还面临很多困难,但修改方式更多了。
  
据联邦政府货币监理署的数据,今年第二季度,全国银行修改了41万6,036笔贷款,启动了30万2,636笔止赎程序。全国贷款修改让还款人每月支付额平均减少381美元,占贷款额度的24.6%。

政府干预影响止赎步伐
  
止赎房下降和违约通知下降,反驳了所谓的“影子库存”影响。据《华尔街日报》报导,“影子库存”数量可能在300万到1,000万间之间。2011年美国约有440万户房子被出售。
  
这种理论认为,银行收回的大量房屋或将要进入法拍的房屋,可能会击溃房地产市场,破坏房地产市场恢复。但专家认为,实际上没有多少房屋进入止赎渠道。政府对房市的干预在发生作用。法拍雷达总裁奥图尔(Sean O’Toole)认为,政府对银行和监管者施加了大量的压力,阻止或放缓了止赎步伐。
  
加州立法机构不久前通过一条新法律,要求银行和房贷公司在发出违约通知至少30天以前必须通知房主。这条法律实施后,加州9月份违约通知数量比8月份下降了51%。
  
陷于止赎困境的房主数字正在减少。非营利组织奥克兰联合协会(Oakland’s Unity Council)主任帕乌斯(Sheri Powers)表示,现在很少有人联系他们,请求援助或参加他们的防止法拍研讨会;查询止赎预防帮助的人数减少了40%。 ◇

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