大洪水結束?加州止贖房數量陡降

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【大紀元2012年10月03日訊】(大紀元記者馬天祥綜合報導)受貨幣政策及影響房市的多種因素影響,目前加州和灣區止贖房和違約通知發放量退到2007年水平。止贖房雖然還以兩倍於歷史平均數字的速度增長,但與房貸危機最嚴重時期2008年數字相比,這一數據已經相差甚遠。

全美房市也在復甦。美國商務部9月26日公布,8月份新屋價格中位數比去年同期躍增17%,至25.69萬美元,增幅為2004年12月份以來最大,創2007年3月以來最高記錄。房地美9月中旬也發佈報告指出,美國房地產市場供需關係日趨平衡。今年第二季度,美國待租房屋空置率降至8.6%,為2002年第二季度以來最低水平,待售房屋空置率降至2.1%,為2006年第二季度以來最低水平。

大洪水褪去
  
據「發現灣區」(Discovery Bay)的法拍追蹤網站法拍雷達(ForeclosureRadar)近日發佈的數據,2008年,有25萬加州人的房屋被債權人收回。今年1~8月份,加州被追蹤到只有10.7萬棟房屋進入止贖程序,下降56%。從1980~2011年,加州加州平均法拍屋數量為55,054棟。
  
灣區9縣2008年有37,600棟房屋被收回,今年該地區只有15,600棟被止贖,減少58.5%。1980~2011年,灣區每年平均止贖房數量為6,917棟。止贖最嚴重的康縣,2008年有11,380棟房屋進入止贖,今年只有4,120棟。違約通知是進入止贖過程的第一步,數量也在下降,很少會有超過一半的違約通知會導致止贖程序。這預示止贖房還將進一步減少。
  
當然還存在大量房屋虧本銷售。因房價低於貸款額,數百萬屋主還在潛水中。金融打擊、失業率、疾病、業務不景氣、離婚等等,造成他們的房貸拖欠。
  
經濟諮詢機構灣區燈塔學家索恩貝格(Christopher Thornberg )認為,不用懷疑,最差的時期肯定過去了,止贖房數字減少,違約下降。雖然有潛水屋房主還在違約,但比以前少的多。很明顯現在是處於恢復過程,唯一的問題是恢復的步伐。

房貸利率創60年曆史新低
  
為支撐房市復甦和增長,聯準會官員實施了第3輪量化寬鬆政策(QE3) ,延長維持超低利率承諾至少到2015年中,每月將購買400億美元的房貸債券,直到勞動市場「持續好轉」。這輪量化寬鬆措施結束,估計美聯儲可能向市場注入6000億美元資金。隨後,到9月末,30年期貸款利率降至3.4%,為長期抵押貸款自1950年代以來的最低水平;15年期固定抵押貸款平均利率降至2.73%,也創歷史新低。
  
另外,根據法拍雷達的數據,從發放違約通知到房屋止贖,2006年,加州平均時間是133天;到今年8月份,隨著多種貸款修改程序和有關法律生效,這一時間現在變為291天。對許多人來說儘管修改貸款還面臨很多困難,但修改方式更多了。
  
據聯邦政府貨幣監理署的數據,今年第二季度,全國銀行修改了41萬6,036筆貸款,啟動了30萬2,636筆止贖程序。全國貸款修改讓還款人每月支付額平均減少381美元,占貸款額度的24.6%。

政府干預影響止贖步伐
  
止贖房下降和違約通知下降,反駁了所謂的「影子庫存」影響。據《華爾街日報》報導,「影子庫存」數量可能在300萬到1,000萬間之間。2011年美國約有440萬戶房子被出售。
  
這種理論認為,銀行收回的大量房屋或將要進入法拍的房屋,可能會擊潰房地產市場,破壞房地產市場恢復。但專家認為,實際上沒有多少房屋進入止贖渠道。政府對房市的干預在發生作用。法拍雷達總裁奧圖爾(Sean O’Toole)認為,政府對銀行和監管者施加了大量的壓力,阻止或放緩了止贖步伐。
  
加州立法機構不久前通過一條新法律,要求銀行和房貸公司在發出違約通知至少30天以前必須通知房主。這條法律實施後,加州9月份違約通知數量比8月份下降了51%。
  
陷於止贖困境的房主數字正在減少。非營利組織奧克蘭聯合協會(Oakland’s Unity Council)主任帕烏斯(Sheri Powers)表示,現在很少有人聯繫他們,請求援助或參加他們的防止法拍研討會;查詢止贖預防幫助的人數減少了40%。 ◇

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