许多人不太理解购屋抵押贷款与贷款再融资之间的差异，其唯一差异在于房屋所有权有没有移转。购屋抵押贷款发生在买房子的时候，卖方将房子卖给您，并将房屋所有权移转给您。而贷款再融资时，没有任何房屋买卖行为，因此，没有所有权移转发生。
为什么需要再融资呢？可能是为了要达到下列三种目的之一。
1. 节省贷款成本
节省即是赚钱，选择新贷款融资，并偿还现有不当的旧贷款，降低贷款利率，减轻每月支出。
2. 重新调整抵押贷款条件与结构
减轻每月贷款支出并不是选择再融资唯一的理由，或许您目前的气球式短期贷款即将到期，必需偿还大量本金，所以，您需要更换为新的长期贷款，如果，您目前持有浮动利率抵押贷款，但是担心利率飙升，因而想更换为固定利率。
3. 取得现金
这类的贷款再融资并非为了取代原来的抵押贷款，而是另有用途，例如：创业或是帮助孩子支付大学学费。
其实，若能好好规划，也许可以一次达成上述的三种目的，接下来我们再进一步说明这三种目的。
贷款融资节省成本
申请贷款不是一件轻松的事，不是每个人都想再次经历繁琐又花钱的申请过程，但是，如果您觉得再融资节省成本的喜悦，远远超过申请过程的痛苦，那么，此时是您该申请再融资的时候了。
抵押贷款利率起伏有时缓和，有时波动大，如果您是在利率比较高的时期买了房子，当利率下降时，建议您该慎重考虑再融资。但是，究竟利率波动多大时，才应该考虑呢？我们可以参考2%经验法则和估算公式进行评估。
2%经验法则
有些人建议原有抵押贷款利率与贷款再融资利率相差2%以上时，再融资才具经济效益。实际上，此2%法则是属于经验法则，是一项准则，但并不是一定要相差2%以上才具效益。
我们要评估的应该是，更换成新利率后，回收再融资成本时间的长短，对我们划不划算。新旧利率差异越大，回收再融资成本的时间越短，差异小，回收时间拉长。如果差异只有1%，回收时间比较长，但是因为我们短期内不会卖房子，再融资还是会比较划算。
精打细算
评估是否再融资最直接、最简易的方式是洽询放款机构，请他们计算贷款再融资方案每个月的摊还金，并预估办理再融资所有的费用，有这两项资料后，您应该就可以评估再融资是否划算。
如果还是不太清楚如何评估，我们将介绍两个估算公式，利用这两个公式，可以计算出贷款再融资是否划算。
第一个公式： 再融资全部成本÷每月税后实际节省金额＝再融资全部成本回收时间
我们在此举例说明比较容易懂。
假设您目前每个月的摊还金为1,500元，再融资后每个月的摊还金变为1,250元，每个月减少250元的摊还金，而整笔贷款可节省4,000元，但是，事实上，我们并不是完全省下这250元，因为抵税额的关系，摊还金减少表示可扣抵税额减少，所以，以税率来说，税后，每个月实际节省180元。
再融资全部成本÷每月税后实际节省金额＝再融资全部成本回收时间 $4,000 ÷ $180 = 22.2个月
以这个例子来说，若预计于未来22.2个月内出售房屋，则不要考虑再融资。
第二个公式： 再融资成本差异 / 每个月节省金额 =时间
记得我们谈过手续费低并不代表就是最划算的贷款吗？我们来看看这个例子。 如果预计贷款200,000元，下列两个方案，哪一个比较划算呢？
方案A：6.5%的利率+2个百分点手续费
方案B：6.75%的利率＋1.5个百分点手续费
方案A每个月的摊还金为$1,264,手续费为$4,000 （$200,000*2%），方案B每个月的摊还金为$1,297,手续费为$3,000 （$200,000*1.5%），相较之下，方案B可节省1000元的手续费，而方案A每个月税前节省33元的摊还金。
我们稍微修正第一个核算公式得到：
再融资成本差异 ÷ 每个月节省金额 =时间 $1,000 ÷ $33 = 30个月
换言之，若贷款期不超过30个月，应选择方案B，但是，如果贷款期会超过30个月，则应该选择方案A。
重新调整抵押贷款条件与结构
不论喜欢与否，在某些情况下，必需选择新贷款，可能是为了节省金钱，也可能只是为了安心。
当您的第一顺位或第二顺位短期贷款即将到期时，可以考虑下列三种新的抵押贷款。
长期抵押贷款取代短期抵押贷款：短期贷款即将到期，需要大量资金清偿本金，可以考虑转换为新的长期抵押贷款。不过，贷款再融资申请期的时间可能超过您的预期，最好在原有抵押贷款到期前，事先研究新的长期抵押贷款，取得最适宜的利率与贷款期限。
取得其它短期贷款：假使您是小额的、第二顺位贷款即将到期，清偿或更换一个新的第二顺位贷款远比再融资更具经济效益。您也可以询问放款机构是否可以展延贷款期限，避免办理再融资需要的花费。
出售房屋：基于某些理由，如果您无法取得贷款再融资，而借款人也不愿意延长贷款期限，建议您在房屋被取消赎回权之前出售房屋。
主动且愿意调整抵押贷款条件是件好事，就算再融资不能帮您节省一分一毫，您可能还是需要重新调整抵押贷款条件，原因如下：
利用固定利率贷款摆脱浮动利率贷款的恐惧:
您是否因为无法预期浮动利率波动，而心生恐惧呢？即使知道固定利率高于浮动利率，但是，还是愿意多花一些钱采用固定利率，免于恐惧的日子。有些浮动利率抵押贷款可于第13个月至第60个月之间转换为固定利率抵押贷款，但是，必须支付额外的费用，相较之下，从头申请贷款再融资的花费比较少。
重新订定浮动利率抵押贷款上限
照理说，利率下滑时期，持有浮动利率抵押贷款的借款人应该会很庆幸，因为利率会自动调整，但是，为什么看似有利的浮动利率贷款还是需要再融资呢？有两个理由，而这两个理由是一个好浮动利率贷款应有的特点。
一个是定期利率调整的幅度是有限制，另一个则是终身利率调整有限制。假使目前的市场利率跌至谷底，且一直徘徊在谷底，有调整幅度限制的浮动利率贷款在怎么向下调也跟不上市场利率的脚步，这时还不如办理再融资。
取得现金
利用再融资取得现金有两种方式，如果需要大量现金，就重新申请的一顺位抵押贷款，如果只需要小额现金，那么就以房屋权益抵押贷款的方式再融资。
放款机构统计过，以不动产抵押取得现金的违约概率比较高，所以，该抵押贷款利率会比较高。还记得我们说过，贷款成数高，利率低，成数低的话，利率就高。因此，如果利率真的比较高的话，则可以要求降低贷款成数，让自己减少负担。
迅速办理贷款再融资
决定办理贷款再融资，又希望尽早核准的话，请遵行下列五项准则：
完整且详细的填写抵押贷款申请书
检附申请需要的相关文件
准备完整的房屋鉴价资料给鉴价师
不为了以防万一，向太多的放款机构提出贷款申请
再融资核准后，立即取走现金，千万别多想，以为利率即将下滑，利率也有可能会走扬
借款人的遗憾
利率不论如何上升总有下滑的一天，相对的，利率走势触即底部以后，迟早会反转上扬，这是自然定律，但这也会造成贷款人的遗憾，而此遗憾分为两种类型。
第一种类型：如果我等待的话
利率开始走弱后，借款人办理再融资，将高利率的旧贷款转为低利率的新贷款，可是，如果利率持续下滑，借款人便会开始想：“如果我等待的话，我能节省更多，每个人都说利率会再向下调整，我为什么不听？”
千万不要太自责，我们应该换个角度想，“幸好我已经转为比较低利率的新贷款，相较于旧贷款，每个月减轻许多付款，如果利率持续下滑，可以再办理再融资。”
第二种类型：我为什么等待
这类型借款人的想法是，“我为什么等了那么久才办理贷款再融资？如果我上个月就办理了，我就节省了多少钱，每个人都说利率即将上升，我为什么不听？”
有着这类型遗憾的借款人比第一种类型糟，毕竟第一种类型的人在利率下滑的时候取得低利率的贷款再融资，或多或少都正在省钱。而第二类型的人没有任何行动，终究一无所得。
这情况还会产生一种麻烦，利率触及底部开始上扬时，正在等待再融资的人会蜂拥而至办理贷款，申请案件突然增加，放款机构一时无法消化，申请的审核期变更长了，这些已经等待很久的人又要等待更长的时间取得再融资，说不定藉时的利率又更高了。
既然您已经学会愈用核算公式计算损益平衡点，别太贪心，当您能够节省时，请立即行动。
贻达贷款
5008 Buford Hwy #C
Chamblee, GA 30341
陈贻达（678）860-8788 ◇
