【大纪元2012年12月22日讯】（大纪元记者夏婉明德国报导）德国房价连续五年每年平均上涨6.5%，这是德国经济研究所（IW）日前公布的一项调查结果，该调查显示未来德国房租和房地产价格在多数城市仍将继续上涨。那么，德国房地产市场存在泡沫危机吗？这家研究所的专家认为，德国不存在这个泡沫危机。
目前德国房价最贵的城市依然是慕尼黑，市内因地区不同房价也存在明显差异，最抢手地段的公寓房每平米售价在4100到6500欧元，好地段3000到5000欧元，中等地段2700到4300欧元，靠近市郊的一般地段是2320到3050欧元。除慕尼黑外，德国其它大城市汉堡、法兰克福、柏林的房价也在不断攀昇。虽然房价在明显上涨，但德国经济研究所认为：德国房地产市场是健康的，高房价反映了强劲的市场需求，表现了大城市的吸引力，德国的房价上涨是由市场实际需求推上去的。
为什么不存在泡沫危机？
德国经济研究所表示，泡沫价格的前提是，投资者相信房产能永久性增值，即房价日后会进一步上涨。在这种情况下，投资者押注在通过高价转手房产获取高额利润，而不是因实际需求购买房产，从而炒热了市场需求，产生房价泡沫。如果投机者发现期望过于乐观，会出现抛售风潮，随即泡沫破裂，房价下跌。
但事实上，德国公寓和住宅的实际需求大大高于供给。由于德国拥有世界上最严苛的房地产开发、建设和销售的法律法规，政府对于房地产市场实行严格的监控，使新建房遭到严格审查和控制。今年春季Pestel调研机构曾对各城市、地区的住房紧缺情况进行了统计，统计显示住房最缺的三大城市慕尼黑缺31000套住房，法兰克福缺17500套，汉堡缺15000套，供不应求是德国房价上涨的主要原因。
另外，德国房价上升的同时房租也在保持上涨。所谓泡沫的迹象是，房价增长速度快过房租。但现在，德国房租也在保持跟进，例外的情况只发生在慕尼黑和汉堡。这两地的房价增长速度分别超出租金增长速度的21％和9％。
在投机的情况下，银行信贷发行量通常明显增加。尽管德国目前银行给出历史性低利率，但购房信贷的数量仅仅是略有增加。因为德国人不喜欢借债，即使在贷款买房时，也会控制自有存款与银行贷款比例，甚至增加自有存款，以便早日还清贷款。
专家通过对比国际性城市，看出德国人没有因在房产上的投资影响生活质量。以单身一人一室住房花费在收入中所占比例为例，罗马是49%，纽约43%，伦敦 40%，巴黎35%，而德国最贵城市慕尼黑也只有28%，柏林21%，汉堡只是18%。
从另一个方面来讲，德国严格的税法也降低了楼市的泡沫风险。比如规定自住房贷款利息不可从税款中抵扣。非自住房十年后出售才可免税。相对稳定的高比例的租房市场也在相当程度上保证了房地产市场的稳定。
德国稳定房地产市场吸引投资者
全球金融危机之后很多国际性机构及个人投资者“发现”了德国房地产市场稳定独特的抗风险性，纷纷开始有规模有计划地进入德国不动产投资领域，首要目标瞄准经济和消费强劲的汉堡、慕尼黑、法兰克福、柏林和杜塞尔多夫等一线大城市，同时也看好增值潜力巨大的特色城市如海德堡、达姆施塔特等二线城市。另外越来越多的德国人开始考虑“是租还是买”的问题，有着稳定职业和收入的年轻一代越来越倾向于买房而不是租房。
德国伯圣地产顾问吕晓曼女士表示，投资热点扎堆的现象会令人联想到上世纪九十年代东西两德统一后东德房地产投资泡沫破灭的案例。当时许多投资人坚信那里房地产将持久不衰的增值，同时受到可观的特殊折旧（Sonderabschreibungen）的吸引，他们在东德大量购置房地产以期从税收上获得巨额回报。但是由于忽视了实际投资收益和市场供求关系，导致了很高的房屋空置率和数以亿计的资产损失。现在德国一线城市房产投资现象与此不同，这些地方房价上涨主要原因之一是供应量相对较小。只要市场上刚性需求——需要买房的家庭，特别是一人一户或者两地分居家庭还在不断的增多，这些城市的房价就还会继续上涨。最新统计显示，目前“租房大国”德国拥有房产的人口比率大概只有42%，而在西班牙和意大利这个比率高达80%。
（责任编辑：赵敏）
