【大纪元2012年07月17日讯】（新纪元周刊283期，记者高紫檀报导）随着央行上半年两次下调存款准备金率，最近又两次降息等货币政策的调整来“稳增长”，房地产市场已经开始发生变化，楼市悄然进入回暖，地王再现。但是，回暖中的楼市将持续多久？
2012年7月5日晚，中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
此次降息距上次6月8日利率下调不到一个月时间，并且4年来央行首次使用非对称降息，贷款利率下降幅度大于存款利率下调幅度。
6月份，汇丰PMI终值为48.2连续八个月低于荣枯线，一些分析人士认为，今年的GDP增速很难保证7.5％，还有可能会下至6％以下。显然，央行此次降息主要是为了挽救严重下滑的实体经济。
随着央行上半年两次下调存款准备金率，最近又两次降息等货币政策的调整来“稳增长”，房地产市场已经开始发生变化，楼市悄然进入回暖，地王再现。但是，回暖中的楼市将持续多久？是否具备再次掀起价格高潮的条件？成了人们关注的问题。
6月成交创新高 楼市红火
刚刚过去的6月份，中国的楼市一片红火，“量价齐升”，多地楼市成交量更创造了本轮调控以来的新记录。
7月2日，中国指数研究院发布数据显示，6月份中国大陆100个样本城市新建住宅平均价格为8688元/平方米，比5月份上涨0.05％。这是在连续9个月环比下跌之后，首次止跌回升。
以北京、上海为例，亚豪机构统计数据显示，北京商品住宅6月成交均价为2万1331元/平方米，这是今年以来首度冲破2万1000元/平方米大关。
金丰易居及佑威联合研究中心7月1日发布的数据显示，6月上海市新建商品住宅成交面积为102.07万平方米，成交均价亦环比上涨7.22％，同比上涨11.02％，至2万4070元/平方米。
与价格回升相对应的是，各地楼市成交量也全面攀昇。
同样以北京、上海为例，本是传统淡季的6月，北京楼市却延续了“红5月”的火热，新建商品住宅和二手住宅网签总量为2万5602套，环比上涨10.5％，比去年同期大幅上涨50.6％，成交量再创今年历史新高。其中，新建商品住宅（包含保障房）网签总量1万1983套，而2月份的新建商品住宅交量尚不足5000套。
在上海，6月新建商品住宅成交面积环比上涨26.59％，同比上涨了30.67％。创下了2011年2月以来17个月的沪上楼市月度成交面积新高。
在住房成交量上，各地均有回升表现，如广州同比涨25％，深圳（+36.63％），厦门（+211％）。据透明售房网统计，6月杭州市区（含萧山、余杭）共成交商品房1万1367套，同比上涨286.16％。这一成交数据更直逼楼市最高峰2009年6月的成交量。
土地竞标激烈 地王又现
在楼市火热的背景之下，土地竞标也角逐激烈，地王和高溢价地块再现。
6月18日，恒大地产在20多家房企几十轮现场竞价中夺标，最终以13.22亿元（人民币）拿下广州珠江新城D4至B2地块，溢价近170％。据估算该地块楼面地价高达3万2967元/平米，溢价8.2亿元。有消息称，该地块比起2011年被常元地产摘得的广州商业地王楼面地价1万7933元/平米要高出近一倍。
6月29日，南京市举行土地拍卖，多家开发商到场，包括万科、保利、朗诗、绿地南京置业、昶恒等。经过19轮竞价，昶恒以15亿元拿下河西G16地块，溢价31.6％，楼面价为1万0275元/平方米。
这并不是个别现象，中国多个城市均有高溢价地块成交，如6月6日，上海八幅地块出让，五幅溢价，其中嘉定区新城一地块以435.5％的超高溢价率成交。
尽管目前楼市还处于调控的敏感时期，但“面粉”的价钱已经过高，谁又能认为“面包”价格会大幅下跌呢？地王的出现甚至使一些民众担忧房价再次暴涨。
调控隐性放松 购首套房蜂涌入市
尽管2012年上半年，中共高层屡屡重申要坚定不移地加强房地产调控，6月份，中共发改委、央行、银监会、住建部四部委更是密集表态，强调调控不会放松，值得注意的是，“房地产调控的目标设定和问责机制”作为本轮调控最严厉的措施之一，在进入2012年后开始逐渐淡出人们的视野。在住建部关于2012年房地产调控任务的文件中，也寻觅不到这项政策的踪影。
由于财政已经不堪重负，地方政府已经按捺不住焦虑心态，30几个城市微调房地产调控政策，鼓励购房者入市。
中央政府也在“稳增长”的目标下，不断放松货币政策，降低存款准备金率、下调利率，撩拨着刚性需求（首套房购买者）的神经。
此外，自2011年1月开始的本轮房地产调控，被舆论称为史上“最严”的调控，但统计数据显示，总体房价的下跌，距最高点也只不过5％左右。
在一些业内人士看来，撑起此轮楼市的主要是“刚需”的蜂涌入市。一位房地产业内人士描述了这类购房人的心态：“他们等了一年，发现房价根本就没怎么降。但他们又怕楼市反弹，所以加紧入市。”事实上，自3月以来，楼市成交量已开始回暖，成交回暖对价格的支撑在6月开始得到集中反映，使得6月百城住宅价格止跌回升。
对于7月6日的年内第二次降息，一些经济人士分析，最大的受益者恐怕仍是房地产企业。
中原地产分析师张大伟认为，降息对购房者的心理影响将很大，可预见楼市将在三季度出现难以抑制的回暖。
博鳌．21世纪房地产论坛上，路劲地产董事会主席单伟豹更预测，从现在起到明年6月份，房价应该可以涨10％。
专家：楼市反弹难持久 房价不改下跌趋势
当前楼市的回暖显而易见，但能够持续多久，反弹多高，专家们也有着不同的看法。不过共同认可的是，尽管楼市有所反弹，但并不能改变整体下跌的趋势。
经济学家程晓农说，调控楼价是中共中央政府避免银行出现坏帐和反通胀的措施之一，但对地方政府而言，地方政府财政收入的主要部分来自于跟房地产交易相关的各种税收和费用收入，现在地方政府普遍财务吃紧，为了摆脱财务困境就需要放松调控政策搞活楼市，而由于经济大面积滑坡，中央政府的楼市调控政策有所松动，地方政府也就趁机“微调”。
不过，中国的房价依然偏高，楼市的问题仍然没有得到解决，如果房价重新回弹过快，中央政府还会害怕银行垮台，这也是中央一再强调坚持调控楼市的原因。
程晓农认为，房地产是贡献中国经济增长的一个重要方面，目前中央政府处于两难局面，既想经济不滑坡，又想调控房地产，但改变不了经济结构，这很难实现。如果楼价升的缓慢一点，中央和地方都会抱着侥幸心理，希望经济能回升的同时，楼价不会出现大的上涨。在这种对赌的心态下，决定了楼市很难大涨。
经济学家简天伦也认为，中国房市风光不再，即使楼市的成交量和价格有所回升，中国的实际情况也并不支持这种对房屋市场的乐观情绪。
简天伦分析，中国楼市不能上涨有着多种原因。首先，政府并没有要改变房产调控政策。此外，在一类大城市，不论采用哪一种指标，房价都高得离谱。在许多大都市里，包括北京、上海等，房屋价格与收入的比率高达30比1左右，几乎是1990年日本房地产泡沫破灭时（16比1）的两倍。而且，中国的房屋空置率长期以来一直远高于发达国家的正常幅度（5％至10％）。在北京、郑州、杭州的一些调查研究表明，房屋空置率在30％左右。
简天伦认为，中国的房屋市场还将继续调整，什么时候大幅下跌只是个时间问题。如果中国经济出现硬着陆，这一进程可能提前到来。
经济学家谢国忠近日在陆家嘴论坛期间也表示，中国房地产泡沫已爆，而接下来中国的楼市将犹如股市从6124点下来一样，将呈一波又一波。
谢国忠认为，目前的楼市就类似这个局面，楼价掉下去之后，有点钱的人会来买，这是一波，然后再等下一波，将来价格会更低。而整体下跌的时间至少需要三年。◇
本文转自283期【新纪元周刊】“中国经济观察”栏目
http://mag.epochtimes.com/gb/285/10987.htm
