【大纪元2013年02月02日讯】（华夏地产学院来稿）导言：房地产市场的加温与低息房贷息息相关，尽管房价还在往上升，但很多人赶着买房就是因为低利息来临。不过天下没有白吃的午餐，现在要申请房贷部非易事，银行的严格审批成为买房关卡。要成功申请房贷，就要先了解银行所关注的几项指标。
住家贷款银行审批时通常要看4个方面：
1、抵押状况：主要由LTV、CLTV来反映。LTV=Loan to Value Ratio、CLTV=Combined Loan to Value Ratio。假设你的房子估价是50万，第一顺位贷款是40万，第二顺位贷款是5万，你的LTV=400k/500k=80%，CLTV=（400k+50k）／500k=90%。银行希望你的LTV、CLTV愈低愈好，这样银行的风险就小些。LTV、CLTV愈大，银行的风险就愈大。
2、信用分数：反映了过去商业为人处事是否有拖欠行为，及不还行为或有借有还，为银行风险评估提供了评鉴参考，毕竟商无信而不行。由美国Fair Issac公司提供的数学模型算出的分数简称FICO Scores，而Experian、Trans Union、Equifax都是收集数据提供分数的公司。现在最好分数在740以上，否则容易扣分，利息不容易拿到最好。
3、负担能力：有否能力负担得起这个贷款，主要由DTI来反映。DTI代表着Debt to Income Ratio，主要是每月负债付款占每月毛收入的比例，假设你的年薪12万，每月毛收入就是1万，如果你的房贷加上各种付款每月是$4500，你的DTI就是$4500/$10000=45%，Fannie Mae DU的上限在45%左右，Freddie Mac LP的上限在50%左右，超过这些数，就是超贷，银行一般不会放款。
4、应急存款：银行要你拿两个月的Bank Statement来，要看到3～6个月负担房屋payment的存款，就是要看到即使你突然没有工作了，也还能撑3～6个月。同时要看Bank Statement的每页详细，如遇到大的进进出出账目，还要你解释，就是怕你还有偷偷借款瞒着银行。
同时我们经办以下疑难杂症：
A.信用纪录太短和只有一条Credit Line。
B.没有两年出租历史但需Rental Income去Qualify。
C.有加建但没Permit，车库改建。
D.半年外有Mortgage Late。
E.两年有短售记录（Short Sale）。
F.有4栋以上10栋以下出租房子要贷款。
G.现金买下房子后立即要Cash out。
H.Condo小区有大量出租物业超过比例。
I.长期失业突然有了工作才一个月，或1099只有一年。
J.FHA、REFI Plus、Open Access。
由于美国容许短售（Short Sale），结果很多房主看到市道不好，房子市值跌过贷款，就把房子短售或扔给银行，加重了房子的下跌，有些地方甚至下跌60%。这次给大家一次几十年难得的机会，而加州湾区更是难得见到房地产有这样Correction的机会。而最近的低息又给大家锁定自家低息，及从事贷款业提供了难得的机会。
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（责任编辑：李曜宇）
