【大纪元2013年02月25日讯】投资房地产几乎是每一位想增加资产的人最好的选择之一，不过在这个领域中，投资土地与房产却有很大的区别。有34年房地产经验的伟洛土地投资发展公司副总裁Celia潘就说：“投资一块土地最重要的东西是看不见的。”这正好与投资房产反其道而行，因此想正确投资土地，得换一个角度来考量。
房地产这个名词通常都一起使用，但是房产与地产，真的是两个非常不同的投资项目。先来谈谈为何要投资房产？Celia表示，很多以为当一个房东，每月收取固定资租金，这是非常容易的生财之道，而且日后等待房价上涨，还能赚取差价。
投资房产、地产差很多
但投资房产其中存在很多风险，Celia分析，有70%的房东都会碰到与房客的纠纷，可能衍生出官司麻烦，但通常美国政府非常保护弱势（房客）。并且租房中还要扣除许多杂七杂八的费用，最后要请房客走人还必须给一笔搬迁费。而出售房产也有很多费用要支出，基本有修缮费用、经纪佣金、产权保险、州政府抽税等等，因此最后获利并非想像的那么多，一栋原本50万的房子，每年以6%的增值率计算，10年后卖出80万，其实净赚约50%~60%。
所以想要作为一名包租公并非想像般的这么轻松，反过来看看投资土地如何？Celia说，选到一块经过研究分析的重点地，价值的成长就不只是一倍两倍而已，尤其现在开发商、建筑商为了盖房子纷纷寻找土地的时机，民众如果能抢在开发商之前进场，那获利将相当可观。
投资土地 注意进场价位
有价值的地经过若干年之后增值可能很惊人，大家都知道，但是如何选到一块重点地？需要有很多资讯。而且为何看一块地，看不见的东西才最重要呢？Celia说明，看未来车流、人流往哪走，好地就在哪里，而且要避免土地上的瑕疵，确认将来能够开发才是值得投资的好地。
而且Celia建议1平方英尺不要超过3块钱，如果超过，代表已经投入太多的人物力，成本过高。1~3元/平方英尺，是可接受的价位。一般可盖房子的土地起码要5~6元/平方英尺。0.8元/平方英尺进场，涨到8元/平方英尺，10倍的涨幅是很可能，不过起价8元，同样要等到80元的10倍涨幅就相当困难，投资的风险就很大。
土地的价差也相当大，不似房产在同一区域价位大致相同，但相邻的两块地却可能因为地目的不同、进出口不同、可用度不同还有产权上的完整度不同，价位就天差地别。
开发土地是长时间孕育
土地从开发的角度上来看，也分成不同的阶段，要轻松投资土地，Celia建议避开“七通一品”。所谓七通一品就是水、电、瓦斯、光纤电缆、地下水道、道路和电话等7项硬体建设全部完整到位。当土地开发已经达到这一步才来投资，就为时已晚，因为前面所耗费的人力物力让土地成本翻了几倍都不知道，风险相对很高。
一块地要达到开发阶段有很长的“孕育期”，一开始就要将环境影响评估报告（EIR），还有水文地理学评估等，所有资料都送到计划委员会审查，通常审查需要两到三年的时间，如果核准也只是暂时核准的地图，要等到最后确认地图的核准通过，还需要另外约两年半时间。不仅如此，还需举办公听会，让土地半径3英里之内的居民在没有过多的反对比例下，才能开始让马路、地下水道、人行道等等进入铺设。
房市好 土地需求多
因此从土地的拼凑整合直到大兴土木，大约需要6至7年的时间，所以说投资土地是一项需要有相当耐心的投资。那么2013年才刚刚开始，现在到底适不适合进场？Celia表示，2008年的金融风暴，让许多建筑商已经停工4年多时间，现在正陆续寻找土地，积极恢复开工。举例美国的开发商之一Beazer Home已经准备7,500万美金，另外Meritage Home也准备近8,000万元，开始寻找土地购买，为接下来的房市提供更多房源。
所以说，如果能赶在这些开发商之前买下土地，先占有一席之地，等待开发商逐渐在你的土地附近打下基础建设，当时买下的“生地”慢慢就能转变成“熟地”。这就是“借力”，看准先机然后等待开发时机，届时土地价值就可能翻倍再翻倍。
在南加州洛杉矶县的一个建筑项目Ritter，准备要兴建7,200栋房子；另一个Anaverde也要盖5,200栋。这么大的工程项目，Celia表示一定要有市场可行性报告，以及市场销售趋向报告，否则不可能执行。在这些项目还没有完全进驻之前，找到空间见缝插针，都是非常值得的投资。
对投资人来说，年纪也会造成投资方略的区分，年轻的人可以等待，能找一块比较便宜或许比较偏远但面积大，等上10年以上；但年纪已经大了，可以找一块增值速度快的土地，但相对买入价格可能比较高。
专业评估 找出贵宝地
但如何找到重点土地？这就要先对城市发展的动向有所了解，这些公司、商家往哪去？政府要把人力物力财力投往何处？总归一句：“车往哪走，人往哪住，地的价值就往那升。”
Celia表示。我们虽然没有水晶球预测未来，但是伟洛土地投资发展公司有16项全方位的分析（Comprehensive Analysis），整个团队都在齐力评估土地，以找出没有瑕疵的重点地，而且没有现在或将来对发展有困难的阻碍。那什么叫瑕疵？其一是土地本身的瑕疵，例如该地有洪水道经过，那么无论土地多便宜都是不值得投资的；其二是所有权的瑕疵，有不合法分割或产权不清楚情事，这样的地也白费了。
那什么是阻碍？一块很大很便宜的地，或许你没注意到其中有快要绝迹的花鸟树木鱼虫，那么再便宜也没有往上开发的空间。而且加州有17%~18%的黄色土地（专业看地地图标示），那是属于国家保护土地，当你买在这些黄色土地周围，那就“死地”一块，因为政府不会去开发这些黄色区块。
加州约有1亿英亩的土地，看似很多，但扣掉各种保护地、农地、军事用地等等，再扣除已开发土地，根据加大伯克利分校（UC Berkeley）的研究报告——“Raising Roof”，加州土地现在仅存不到2%适合开发和建筑房子。
这2%的土地当然就相当珍贵，如何去找寻，伟洛公司团队凭借全方位分析找到的重点地，会在3英里之内证明符合10项发展指标，以确定其有开发潜力，否则就是缺陷。
10项发展指标包含，一块平坦地或丘陵地、聚集人潮走向的数据分析、有充足的水源、交通网的设立、水电瓦斯铺设、现在或将来政府的规划、学校或公司或公共建设的硬体、商业和工业的开发、与邻近城市的距离，最后是多元化就业和廉价房产。在3英里之内如果全部符合以上10项，就能确定该地正处于发展中状态。
核心价值保障买家不受骗
而且伟洛公司为买主提供3项核心价值：其一是保证所购买土地是经过详细评估，有单独的政府核准的地目证书；其二是售后咨询和讲座，给地主提供土地资讯，确保有新的发展出现不错过机会；其三有关土地的租或售，伟洛公司都会协助处理，如何与对方协商交易或了解对方身份，以防对方是个大企业却以个人身份出面，企图低价收购。
想要通吃 恐怕难下咽
买到地难道就放着不管？Celia给想要投资土地的华人一个建议，不要去尝试“一条龙”全部包的习惯，以地主身份兼当开发商、建筑商或是土地整合者（Consolidator）。以她多年的建议是，当地主就赚取土地的增值差额，想要跨领域去赚取更多的钱，未必会轻易如愿，走错途径或许赔了夫人又折兵。
土地投资者的最好保持地主的身份就好，不要去涉足其它相关的土地开发，或是有合资（Joint venture）动作，因为那会带来很多复杂的因素。尤其在美国社会分工详细，每一个行业都有其专精的领域，不明白法律条文规范就容易惹麻烦上身。
所以她鼓励地主能租地就租地，能卖地就卖地，当一个单纯的地主最轻松，因为上面已经谈到要发展一块地，所耗费的金钱和程序相当庞杂，而与人合资更容易发生商业纠纷，到时或许土地被套牢就会悔不当初。
举例2.5英亩的地以最低租金2元/平方英尺计算，一个月就有20多万的进账，而且租地可以省下不少增值税。但前提是这块地已经达到开发阶段。因此这一切的关键就在于——利用资讯，资讯就是投资土地的利器。
