【大纪元2013年03月17日讯】（大纪元记者万君编译报导）美国房屋贷款利率近一年来一直维持在史上最低水平，虽然房地产市场已经出现回稳迹象，但大部分地区的房价还是在低档徘徊，许多屋主难以趁这个机会重新贷款（re-finance），以降低每个月房贷付款金额。专家建议八个提升房屋估价的办法，协助屋主获得好的估价，以顺利获得银行批准重新贷款。
路透社报导，纽约郊区的梅伊夫妇拥有一栋4间卧室、三间浴室的两层别墅。他们决定进行重新贷款，梅伊太太说：“房产估价是一个重大的绊脚石。”这并不是说她和她的丈夫没有准备，他们在2010年做过一次重新融资鉴定，所以他们知道这3,400平方英尺的房产哪些地方要修整。
但在进行重新贷款的估价时，鉴定结果却比他们夫妇期待的123万美元短少了约7万美元，让他们无法获得新贷款。
他们以书面回复借款银行，声称该估价所依赖的是最近的不佳销售数据。银行给予梅伊夫妇特殊的处理后，贷款勉强得以通过。能够这样做是因为他们的贷款金额巨大。若这是针对房利美和房地美等以二次购房者为目的的传统贷款，他们将遇到更严格的核保标准。
正当美国某些市场的房屋价值已开始稳定上升之际，低估价却成为很多买家和重新融资者更大的问题。例如在佛罗里达州利斯堡（Leesburg），低估价造成当地房地产经纪人格斯．格里扎尔多达15％的房屋销售无法成交。
美国易而安（ERA）不动产特许经营连锁体系首席执行官查理．杨说：“我们看到价格回升，但也开始陷入评估问题。”全美房地产经纪人协会（NAR）近日报告指出，由于余屋库存低，使得去年12月二手屋的平均售价为180,800美元，一年前同比增长11.5％。
近期，联邦政府颁布了旨在改善评估过程的新规定，它适用于房价快速上涨的高利率房贷。但这些规定在一年内不生效，且不适用于最传统的贷款。在银行派遣评估人员到您家之前，该规定将可望保护您的房贷权益。
美国估价管理公司CoesterVMS 的首席执行官寇斯特（Brian Coester）说：“实际情况是估价师最多在现场30分钟，为获得最可能高的估价，房主能做的是要确保将房产所有的重要特征呈现给估价师。”
以下八个方法或可提升您的房产估价：
1.保证估价师知道您邻居的房产
估价师来自您的房产半径10英里的范围内吗？加州比佛利山圈地地产的一名房地产经纪人本萨利姆说，“这是您应该问估价师的第一个问题。”
他回顾了最近的一个案例时说，由于鉴定人在陌生的情况下参观了奥兰治县附近的一处房产并进行了评估，其估价比本萨利姆的估价低了15万美元。他说：“如果估价师不密切了解该地区，重新评估也不可能接近房产正常所值。”
专家建议，您可要求您的贷款银行派遣一个当地估价师，如果不能如此，应尽可能多提供您邻居的相关房产质量信息。
2.自己进行比较
若能为您的估价师提供至少有三个扎实和良好的价格供其参考，您会省去她的一些工作，并确保她得到的是类似您房子的价格信息。例如提供Realtor、Zillow和Trulia等三个地产交易网站最近的销售价格和详细信息，如房产的卧室和浴室的数目。
3.知道哪些增值最大
佛罗里达州立大学房地产教授西希尔曼（G. Stacy Sirmans）说，如果您打算做轻微的整修，从您的厨房和浴室开始。他进行了一个由NAR赞助的研究，评估了影响房屋价值的150项指标。研究称，木地板、园林绿化和一个封闭的车库也能提升房子的估价。
4.保留您整修的证据
萨利姆说，如果您把钱用于装修房子，请拿出证明来。“如整修前后的对比照片，以及每项装修明确花费的电子表格，这应该可说服评估人给出远远超过其表面所见的一个更合理的价格。”
专家还提醒，不要忘了突显电气系统重要的结构改善，如加热和冷却系统等， 这是很难由目测看到，但却可显着提高鉴定。办法是出示收据。
5.高谈阔论您的城市
位于宾州新镇的西尔弗曼公司总裁和首席估价师西尔弗曼说，如果您的城市最近出现了令人振奋的发展，如高档餐厅、博物馆、公园或其他设施，应确保您的估价师知道。
6.区分楼上楼下
许多业主对地下室重新装修，但是，这并不意味着估价师会用同样的方式去对待。纽约总抵押服务的总裁约翰•沃尔什说：“对于低等级的地方改进和升级，如装修的地下室，不会添加您房子的楼地板面积，因此，不要对地下室进行太多的修缮。”
根据修缮杂志《Remodeling》消息，2011~12年度平均每个地下室的装修成本为63,000美元，但屋价将只能收回大约66％的投入成本。这还不如装修一间阁楼卧室，它将收回其成本的73％。即使是类似的卧室，在楼上比楼下通常更能增值。
7.清理
即使是厌倦的估价师也可能被漂亮的院子打动。总部设在洛杉矶的房地产投资商艾格尼丝．胡佛说：“树枝修剪、清理、栽种花圃和表面粉刷都对估价有所帮助。”
此外，室内摆设也很重要。纽约资深估价师乔纳森•米勒说：“把家中混乱的东西拿走，这让房子显得更大。”
8.给估价师一些私人空间
不要像小狗一样围着估价师。米勒说：“我不能告诉您有多少业主或中介在检查过程中出现在我的个人空间，这是容易导致房产评估问题的主要缺欠。”
专家建议，在估价的过程中，最好让您的家里有一个清新的气味，使估价者的工作尽可能愉快进行。至少，要将垃圾清理出去。也可烘焙一些新鲜的饼干给估价师，它可能（也应该）不会动摇您房产的估价，但至少不会造成任何伤害。
（责任编辑：张东光）
