【大纪元2013年06月12日讯】（文/ Sylvan Schneider律师 编译/谭雅 蒙特利尔报导）“特别注意的是，买方在检查房屋时的粗心大意，并不能成为日后发生法律纠纷时的有利借口。法律保护的是已经尽心尽力检查过房屋的买方的权益。” ——Sylvan Schneider律师
在涉及地产的法律纠纷与争议中，房屋隐藏性缺陷（Latent Defects ）是个十分常见的问题，随着地产买卖交易的日益增多，类似的纠纷案件预计还会增加。
隐藏性缺陷指的是在买卖交易完成后，买方发现房屋存在缺陷或问题，而这类问题，买房自己在验房时无法发现。卖方则由于没有事先察觉，或者是担 心导致售价降低，没有披露这些隐藏性缺陷。为了保护买方利益，《魁北克民法典》（Civil code of Quebec）第1726条做出规定，卖方必须对买房购置的房产提供质保。本文将阐述有关质量保证的具体规定。
在你打算购置房产时，应该意识到，作为一个正常的、负责任的买家，查清房屋的状况和问题，是你的义务。在这个环节上多花些心思，可以避免将来 陷入更大的麻烦，特别是避免因房屋的隐藏性缺陷而导致法律诉讼。特别注意的是，买方在检查房屋时的粗心大意，并不能成为日后发生法律纠纷时的有利借口。法律保护的是已经尽心尽力检查过房屋的买方的权益。因此，我们强烈建议，在购置地产前，请专业人士对房屋进行评估。
如何确定房屋“隐藏性缺陷”？
那么，房屋的隐藏性缺陷在法律意义上是如何界定的呢？
第一，该缺陷是在买方购房时已经存在了，在签订购房合同之后才被发现的。而且，正常情况下买方无法用肉眼观察出该缺陷。
举例说明，X先生购买的房屋存在隐藏性缺陷，法庭不是根据X先生是否看到或知道这个缺陷来判案，而是以他是否应该发现这个缺陷来作为依据，法 官将根据一个正常人是否应该发现这个问题，来判定X先生的房屋缺陷是否属于隐藏性缺陷。从这个例子中，可以看出买方是否尽心尽力地检查房屋的缺陷或隐患是 非常重要的，特别是在没有专业人士帮助的情况下。
第二，房屋的缺陷，对于一个谨慎的买家或者验屋师来说，不是表面可见的，在买房前实施常规的、非破坏性的检查时无法发现的。
第三，该缺陷是否会影响买家购买该房屋的决定，也就是说，如果买家事先获悉了这个缺陷，就不会购买该房产，或者不会以这个价格购买该房产，这种缺陷即属于隐藏性缺陷。在法律诉讼中，买家将负责举证，自己如果事先知道这个缺陷，将不会购买该房屋。
在法庭上，买家欲使法官认定房屋问题属于隐藏性缺陷，则必须呈交上述3个方面的证据。
此外，法庭会把买家在检查房屋时的认真程度作为考量的因素之一。如前所述，买家的粗心大意是不能作为隐藏性缺陷的辩护理由。具体来说，法官会考量买家在房屋检查方面的经验和专长，还要看买家在购房前检查房屋的尽力程度，例如是否咨询过专业人士的意见。
另外，法庭还会衡量买家在买房时，是否有理由认为该房屋存在某些方面的隐藏性缺陷。如果法庭认定买家应该有理由认为该隐藏性缺陷存在，那么法官会认定为买家粗心大意，没有寻求专业人士的建议。
还有一个很重要的考量因素，是卖家在交易前的态度。卖方出于疏忽没有向买家告知有关房屋的重要信息，将承担责任。在这种情况下，卖方不能把责任推卸为买家的疏忽。
发现隐藏性缺陷后怎么办？
如果购房后不幸发现了隐藏性缺陷，该如何处理？第一步，立即联系熟知地产法律的专业律师，这样可以获得最大限度维护自己的权益的机会。
按照法律规定，买方必须在发现隐藏性缺陷后的6个月之内通知卖方。超过6个月后才通知卖方，诉讼极可能失效。通知必须采用书面形式，内容指明 卖方未履行应尽的告知房屋状况的义务。通知书的主要目的，是给卖方一个机会，在事件演变成法律诉讼之前，由卖方将问题解决。还要注意的是，在向卖方发出通 知要求其解决问题之前，买家不要做任何修补工作。以下一种情况例外，该房屋问题很急迫，必须马上进行维修，即使没有发出通知信也可以进行。如果需要进行法 律诉讼，必须在发现隐藏性缺陷后的三年向法院提起。
法院仲裁各案结果不一
如果决定向法院起诉，如何采取正确的处理方法呢？由隐藏性缺陷引发的法律案件有着千差万别的情况，一般都是按照 个案的情况具体对待。一种常见的仲裁结果是降低售价，降低的幅度取决于隐藏性缺陷导致的房屋贬值，以及维修发生费用，还取决与该缺陷对房屋寿命的影响。在 某些情况下，如果买家能够证明，若事先知道该隐藏性缺陷的存在，将会取消交易，或者有证据证明卖方存在故意漏报隐藏性缺陷的欺骗行为，那么该购房合同可被 判定失效。
在签订完购房合同后才发现房屋存在隐藏性缺陷，对买家来说，是件不幸的事情。正因为如此，首先的事情应该是马上联系律师。律师可以帮助你确保 房屋内的缺陷不是你的责任。在这方面富有经验的律师可以为买家提供保护，同时促使卖家履行应尽的义务。（译文仅供参考， 具体问题请咨询律师）
希尔文‧施耐德律师简介
希尔文‧施耐德（Sylvan Schneider）律师主要从事房地产法、财产法和商业诉讼，拥有14年魁北克律师公会会员的良好记录。他的专长领域在于房地产，包括：房屋租赁与合同，房屋隐患争议，佣金诉讼，建筑物合法抵押权（legal hypotheque of construction）和总承包商拖欠款纠纷。
施耐德律师在业主与租户权益保护方面有独到的经验。他经常在魁北克法院、高等法院、上诉法院和住房管理委员会 的诉讼或争议中，作为业主方或租户的代理律师，涉及的纠纷包括房租拖欠，租约取消，驱逐租户，收回房屋，骚扰问题，建筑不符合要求，租约中权利义务不符合 规定等。
此外，在财产法方面，施耐德律师代理各种家庭成员关系的遗嘱争议和相关财产纠纷。
电话：（514）340-9393分机25，网址：www.schneiderattorney.com。
