【大纪元2013年07月20日讯】(大纪元记者华宇墨尔本编辑报导)和过去的十年相比，明年墨尔本将有更多的新公寓投入市场。更加激烈的竞争的后果之一是，越来越多的开发商开始提供租金担保(Rental Guarantees)，以吸引人们购买楼花。
毫无疑问，定期的租赁保证可以给投资者带来实实在在的收益。但您必须认清这中间涉及到的费用，而且知道为什么开发商提供这么诱人的保证。
乍一看，租赁担保很划算。租赁保证时间一般是6个月到2年不等。不管租客实际支付的租金是多少，开发商承诺高于市场的租金。也就是说，如果保证租金是$400 一周，但是租客只支付$350一周，那么开发商就会帮您付这个$50的差价。
您可以从这项投资中立刻获益，而且这份收入有保障。但问题是其隐性成本。
格雷格‧霍金城市住宅中介（Greg Hocking City Residential）的格雷格‧霍金（Greg Hocking）说，“开发商提供租赁保证，通常有两个原因。一个是抬高公寓的价格，另一个原因是卖不动的房产让它赶快出手。”
所以如果租金回报率明显高于公寓预期的市场租金，那您应该提高警惕了。
21世纪初，墨尔本Docklands的一些楼花提供$800一周的保证租金，但是开发商的租赁保证期一过，租金就跌到了$200一周。
WBP地产集团的墨尔本顾问格雷维尔‧帕布斯特（Greville Pabst）称，购买楼花的投资者，对特定地区的特定楼房需特别了解。他表示投资者应该去了解一下实际情况，而不是只听开发商的一面之词。
不要忘记开发商通常会通过提高公寓的销售价格，来支付开发商提供租金担保的支出。
而且保证期一过，投资者很难再赚到那么多租金，很多人不得不被迫接受一个低于预期的租金额。所以在购买公寓前，问一下自己： 我的投资公寓竞争点在哪？在这个公开市场上我的公寓表现会如何？这个区的租金在上涨吗？
在1998年至2003年期间，公寓建设在墨尔本内区蓬勃发展的时候，租金担保很流行。后来就变得不那么常见了，但是最近又有所抬头。
优势房地产咨询（Advantage Property Consulting）的总经理弗兰克‧瓦伦蒂（Frank Valentic）说，“在未来12个月内，预计将有25,000套新公寓单元在墨尔本建成。”“这让公寓供过于求，但是低利率一直吸引着投资者继续往这个市场投钱。”
“高质量、地理位置优越的物业自然会吸引租户，这种物业是不需要租金保证的。也就是说，如果您买了一所A级公寓（交通方便、接近就业、靠近生活区等），如果再加上租赁保证的话，对投资者来说就是锦上添花了。”
如果您在一个次要地理位置上，或交通不方便的偏远地区或郊区买一个B级公寓，那问题就会相当多了。公寓可能在12个月的保证期内收到6%的租金收益率，但是12个月的保证期一过，投资者可能连3%的收益率都很难拿到。最坏的情况下，在拥挤的市场中B级公寓可能几个月都找不到一个租户。
霍金先生说，儅开发商为你提供租金保证时，要考虑他是在工程的前期还是后期提供的。 “如果是在项目的后半期才开始提供租金担保，这意味着销售可能已经止步不前，他们必须想办法扭转局势。”他说。
“您可能觉得自己捡到一个大便宜，其实您买了一个没人要的烂尾楼。”
他说，出售或出租物业时要考虑到物业其自身的优点，“否则最后投资者买到的不是一栋楼，而是购买了一个金融产品。”
对楼花购买者来说，在一个项目的前期买房是最好的办法。
积极房地产（Positive Real Estate）顾问山姆‧萨格尔（Sam Saggers）称，在项目前期购买物业能获得最好的价格。“过了前期，开发商会选择暂时不放出楼盘，而选择在一个能获得更高利润的时期再卖。” ◇
（责任编辑：陈明）
