【大纪元2016年12月09日讯】（大纪元记者岑华颖奥兰多编译报导）根据经纪公司ISG World的报告，尽管在2016年的前11个月南佛州的迈阿密和劳德代尔堡地区公寓销售确实放缓了，但大量库存过剩的报告大多被夸大了。
ISG世界主席Craig Studnicky和Philip Spiegelman星期三在Hallandale海滩的外交官海湾和网球俱乐部(Diplomat Gulf and Tennis Club)向几百名行业人士介绍了他们关于迈阿密新公寓市场的秋季报告。该经纪公司定期调查所有在迈阿密 – 戴德郡东部、好莱坞海滨地区、哈兰戴尔（Hallandale）海滩、以及劳德代尔堡这几个地区的公寓销售情况，包括在建和预售的楼盘。
到11月为止，共有14,877套公寓出售，占所有新公寓的77％。这比7月份的报告中的数据增加了561套公寓。这意味着最近每月112套的公寓销售速度比今年早些时候的销售速度放缓，所以2016年的销售情况并不乐观。 Studnicky说，美元对南美洲货币价值的迅速增值是导致许多买家转为观望的原因。 Studnicky说：“这是艰难的一年。当买家没有紧迫感时，真的很难卖房。”
ISG World表示，截至11月份，有4,661个单位尚未售出，而此前7月的库存量为4,307套，年初时1月的库存量4,105套，而开发商还在推出新的楼盘。按照2016年的销售速度，需要38个月的时间才能完成现有库存的销售。
一般来说，公寓开发商的利润率为30％。 Studnicky说，开发商通常需要在开始建设之前至少达到60％的预售，并同时收取定金，这样他们才能开始动工。
Studnicky说，一旦项目已经开始建设或已经完成， 开发商更容易降低他们的利润率来吸引买家。他补充说，开发商会采取一些措施，例如将折扣提高到10％，为公寓增加昂贵的升级，以及提高经纪佣金等。
Studnicky说他的客户之一，地产市场集团（Property Markets Group）发现一栋已经完成的叫Echo Aventura的公寓楼已经有数十名预售买家开始放盘后，也把自己手上的该栋公寓楼剩余单位折价出售。这些放盘的预售买家大部分来自巴西，因为巴西的经济问题，他们一些人想要快速拿回资金，因此他们不惜以原价销售，尽管如此，这些预售买家仍然可从货币利率差异中获利。在降低价格并提高Echo Aventura的佣金后，ISG World帮助开发商售出了28个剩余单元中的18个。
Studnicky说：“他们必须保持快速周转，因此只能折价销售。”而这种折价销售反过来却导致房屋预售雪上加霜。他举例说，自2012年开始兴建的42栋公寓楼盘的5456个单位有94%已经售出；而另外62栋一共8900单位的在建公寓楼盘，也有80%已经售出；然而，还有26个计划开建的楼盘一共521个单位，仅预售出20%。
Spiegelman说，现在公寓的销售速度不足以启动新楼盘的开建。因此，他建议潜在公寓买家寻找已经完成或正在建设中的项目，因为通常能拿到更好的折扣。
Studnicky说大部分买家一般只在南佛罗里达州的特定地区购买公寓，而不是整个地区。他的公司将已经完成的或正在建设的新公寓的数量与过去五年在这些社区的年度销售率进行比较，得出保守预测结论是2017年的公寓销售速度低于平均水平。他说：“我认为2017年将是去库存的一年。”
投资者可能会感兴趣的是，迈阿密海滩市的新公寓租金在飙升。 2016年平均每平方英尺的租金达4.59美元。最近有人在Faena House租了一套4700呎的单位，月租金达7万美元。劳德代尔堡市的公寓租金也在涨，然而在Brickell和Biscayne Corridor租金却略有下降。有一个共同点就是所有这些市场的空置率都较低。
责任编辑；李明杰
