谁是地王制造者? 陆媒炮轰江掌权后的遗祸

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【大纪元2016年08月28日讯】(大纪元记者李默迪综合报导)8月份被大陆业界称为“地王月”,共出现47宗超过10亿元(人民币,下同)的地块。今年前8个月,大陆超过10亿元的地块共303宗。陆媒近日起底地价上涨的背后推手——江泽民执政时期的土地财政

地价攀升

8月份,大陆共出现47宗超过10亿元的地块,其中溢价率超过100%的地块达到33宗。8月已成为名副其实的“地王月”。

土地溢价是指高出土地原来成本价的部分,这部分除以原来成本价就是土地的溢价率。

根据中原地产的统计,截至8月25日,今年大陆已出现单宗超过10亿元的地块303宗,其中溢价率超过100%的地块达到153宗。而且,地王由一线蔓延至二线城市。

陆媒起底江泽民掌权后的遗祸

大陆财经网8月27日引述分析师任泽平和宋双杰的文章表示,地价攀升、“地王”频出的根源来自土地财政

中共土地财政从1990年代开始日益“兴盛”。土地财政是指中共地方政府出让土地使用权获利,其收入包括土地出让金收入、与土地出让相关的各种税费收入、以土地抵押为融资手段获得的债务收入。

其中,土地出让金是土地财政收入的主要部分,大约占地方财政收入的一半;与土地、房地产关联的税收占比接近28%。

*土地财政的遗祸

任泽平的分析文章中提到,土地成本是房价的关键组成部分。比如2014年,土地成本和房地产相关税收占商品房销售额比例达到80%,其中土地成本的比例为54%,是推高房价的重要原因。

1999年到2014年间,大陆整体房价上涨200%,实际上一线城市远高于平均涨幅。以上海为例,市区和郊区都算在内,1999年到2012年间平均房价从每平方米3102元上涨到13870元,上涨了3.47倍。

亚洲大学国际企业学系助理教授曹海涛2012年曾发表《产权、分税制与地方政府行为——中国大陆“土地财政”之分析》一文表示,在土地财政中,地方政府低成本征收农业用地、高价格出让商住用地。

以长江三角洲地区为例,2012年左右的农地征收价格大约为每公顷 37.5万元~45 万元,但农地的出让价格则为每公顷10万元~525 万元,农地的市场价格更高达每公顷 1,125万元~2,250 万元。

地方政府还设立很多地方融资平台,利用土地向银行借钱,一些地方投融资平台公司70%~80%的贷款成为银行坏账,县级投融资平台公司的负债率最高近 80%。大陆债务危机急剧上升。

土地财政除了导致地价房价高涨外,对大陆整体经济以及老百姓民生问题都产生诸多负面影响。

大规模房地产开发致使大量资金流入房地产市场,甚至一些制造业企业为快速牟利也开始参与炒房,是实体经济空心化的主因之一。

另外,地方政府虽然以高价出让商住土地,但却以超低价格出让工业用地,目的是吸引企业、获得稳定的企业税收。土地出让价格远低于土地开发成本的现象在上海、江苏、广东等地普遍存在,造成土地浪费、重复建设、环境污染,盲目投资也导致如今的产能过剩严重。

2010年,大陆105个主要城市的商业、住宅、工业用地分别为每平方米5,181 元、4,244 元和629 元。

除此以外,土地财政造成大量农民失地、收入下降,而且征收土地价格和补偿金很低。

以南京为例,2002 年南京市政府征地费用为每亩 8万元~20万元,而拍卖价格为每亩 120万元~980万元;同年大陆的农地补偿费为每亩 1.5万元~3.5 万元,而平均拍卖价格则为 35.67 万元。

2000 年以来,中国大陆每年大约200万~300 万农民因城市扩张与基础设施建设而失去土地。

土地财政还导致地方政府为追求利益,投资方向出现偏颇,医疗、教育、社会福利等社会性公共服务投资受到排挤。

*土地财政的成因

土地财政意味着中共地方政府能够对土地进行操控。任泽平的分析文章表示,土地财政的成因主要包括:(中共治下)土地国有和用途管制、1994年分税制改革,以及地方政府官员追求政绩。

首先,1986年的《中华人民共和国土地管理法》和1994年的《中华人民共和国城市房地产管理法》,形成了现有的土地制度——(中共)政府对大陆土地的垄断和管制,即大陆土地的产权归中共所有,地方政府对土地实行“用途管制”。

再有,1994年进行了分税制改革,重新划分了中央税、地方税和中央地方共享税,但是没有对事权和责任进行调整,遗留下的问题是地方政府收支失衡、事权和财权不对等、中央与地方博弈加剧。

分税制改革前,地方正式税收占总财政收入73%,1994年~1999年下降为49%,2000年~2009 年降为 46.6%。

地方政府从1994年开始出现收支不平衡,当年的收支缺口(收入抵不上支出)高达1726.6亿,2000年收支缺口为3960.6亿,2005年为10053.5亿,2010年为33271.4亿。

分税制改革将城市土地有偿使用收入(如城市土地使用税)、土地增值税、房产税全部划归地方政府,从此,地方财政开始与土地开发、房地产等行业紧密相联。

此外,中共地方政府官员能否升迁的主要考核指标是地方GDP的增长率,土地财政可以在短期内获得大量资金进行投资,这也成了地方政府大力推进土地财政的诱因。

 

责任编辑:林诗远

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