融创万达交易的特殊条款 隐现万达另有谋算?

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【大纪元2017年07月12日讯】(大纪元记者杨一帆综合报导)万达以631.7亿元(人民币,下同)将资产出售给融创,且向融创提供296亿元收购贷款,引发业界质疑。大陆媒体曝光了融创万达交易的更多细节。

融创万达四大交易细节浮出

据券商中国7月12日报导,这是笔地产界目前为止最高并购金额的收购,融创11日的公告中披露了更多交易细节

细节一:万达低成本借钱融创。双方协商付款方式中第四笔付款方式为:万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款,随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。即万达董事长王健林按照银行基准利率,借给融创董事长孙宏斌296亿元,再来买自己的资产。

细节二:万达这次真差钱了。公告中表示要在7月31日前就签订详细协议,并尽快完成付款、资产和股权交割,而一般几百亿体量的交易时间都会拉很长。

富昌金融集团副总裁王荣介绍,万达如不能在A股上市,需向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。现在只剩一年,万达面临的回购款及利息支付压力越来越大。

细节三:融创将支付万达130亿管理咨询费。交易的13个文化旅游项目的管理成本由目标项目公司承担,同时目标项目公司每年向万达支付5,000万元的管理咨询费,合同期限为20年。即融创每年将向万达支付6.5亿元,20年总共约支付130亿元。这才是融创为这个交易支付的溢价部分。

细节四:融创以近乎净资产的价格买到万达。本次收购的文旅资产截至去年年底税后纯利约38亿元,净资产约249亿元。酒店资产去年底业主利润为8.7亿元,净资产334.5亿元,项目净资产共583.5亿。

特殊条款隐现融创万达此次交易真相

据《上海证券报》12日报导,融创11日发布的公告披露交易细节,其中特殊条款隐现融创万达该交易真相。

报导称,与正常的买卖交易不同,双方在方案中嵌入万达继续操盘、支援融创贷款并购等诸多后续环节,即该方案绝非一次简单的资产易手。在孙宏斌坦言“账上还有900多亿元现金”的情况下,万达将通过指定银行向融创发放贷款296亿元,这一“多余”举动令人难以理解。

有投行人士分析称,这应是万达为了让融创吃下整个资产包所提供的优惠支付条件。“如果整个资产包融创都不想要,那这笔交易根本成不了;可如果只对一部分感兴趣,这个提供贷款的优惠条件就很关键了。”

多位房地产业内人士认为,让融创食之无味的“鸡肋”应该是酒店项目。76家酒店组成的酒店项目2016年的ROE(净资产收益率)仅为2.61%,对毫无酒店运营经验的融创只能是利润率包袱。

有地产行业人士提出了大胆假设,融创在交易中的自有资金对应的是土地储备。而酒店项目甚至部分文旅项目只是帮万达“托管”,由万达提供的贷款来支持,收益也都给万达,融创只是将其“并表”而已。

万达转让资产:看跌出售目标项目未来价值

据证券时报网7月11日报导, 万达着急抛售旗下重资产项目,还先借钱给对方收购自己的资产,且卖的如此急,隐隐感觉这次交易背后还另有安排。

报导称, 根据公开数据,万达商业整体盈利能力在行业内处于较高水平;万达商业的现金流非常稳定;截至2016年底,万达商业负债率维持在70%左右,在地产行业,这个负债率算较低水平。另外,从万达委托银行贷款296亿给融创,也说明万达出售资产并非因为缺钱。

中投证券的一位高级分析师向该报表示,万达贷款给融创购买自己的资产,其实是一个股权变债权的交易行为。万达借钱给融创买自己的资产,其成了债权方,而融创拥有股权,未来要承担一定的风险。

报导称,所以万达并非是因为资金链紧张才转让资产,万达对于出售的目标项目的未来价值实际上是看跌的。

而据《新京报》引述银行界人士称,万达这次指定银行贷款296亿元给融创属于“信贷风险转移”,同时又能解决万达资金紧张、融创需要扩张业务的需求。

责任编辑:李穹

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