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旧金山房市

湾区房市升值强劲 哪城市涨幅最好?

湾区房市动态比较,验证投资房产定律

旧金山湾区的房地产供不应求的状况并未改变,依然是卖家市场。图为密集的旧金山住房。(曹景哲/大纪元)

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【大纪元2018年06月21日讯】(大纪元记者李欧编译综合报导)旧金山湾区的房价增值有多疯狂?!从2011年房价触底后至2018年5月,湾区房市全面反弹,从图1的统计得知,湾区多数县城的房价都翻涨超过一倍以上,奥克兰(Oakland)更是达到192%的夸张涨幅!这意味着奥克兰房市最好吗?可能未必⋯⋯

图1所显示的是县和城市的增值百分比,通过平均销售价格和平均每平方英尺美元价值的变化来计算得出。

图1:自2011年~2018年5月,湾区房屋价值升值率比较图。(Paragon)

影响湾区房市涨幅的因素

在此要留意的是,住房市场的相对升值率取决于分析的开始和结束日期。所以,如果把当前的房价与2006/2007年度(上一波的峰值价格)做比较,而不是与2011年的市场低谷做比较,那么旧金山的增值为82%,奥克兰为36%,马林县为31.5%,索诺玛县为12%。

自2011年以来,每个湾区市场的升值率,和每个城市的市场动态,都受到各种因素的影响。以下因素对不同城市,都有不同程度的影响:

1)处于高科技繁荣的中心(旧金山、圣马刁县、圣塔克拉拉县)。
2)靠近核心区域,但住房成本明显降低(阿拉米达县,尤其是奥克兰是最好的例子)
3)受次级融资和2008~2011年房地产价格暴跌影响过大(奥克兰和许多边远地区,和一些较便宜的地区)。
4)相对可负担能力:近年来,随着房价飙升,买方需求的最高压力转移到县内和县之间价格较低的市场上。
5)新建筑(旧金山公寓市场)供应大幅增加。
6)出售房屋的平均面积增加(旧金山增长13%)。
7)全国经济复苏:美国房价自2011年触底以来已升值约49%。

如何抗跌涨快?

上面原因也说明,为何奥克兰市场自2011年以来升值192%,实是因为经济衰退期间价格下跌过大所造成,产生巨幅升值速度的动态。相较之下,旧金山房价的抗跌能力就好过很多,当市场回温时也升值快速。这就验证了投资房地的法则——好区不易受市场冲击,抗跌能力强,涨快跌慢。

不过好区之中也有坏房、坏区之中也有好房。如何体察出微观房市,有赖具有经验的当地房产经纪,或是深入市场的资深投资人。

现在涨最快的房产

总体而言,当前由于湾区房价已经连涨7年,最富裕的社区在这一时期的房价的升值,比便宜的社区的涨幅会来得少,特别是在过去的2~3年中,更实惠的房屋升值速度会最快。这就是为何现在买Townhouse和Condo会更为激烈的原因。

从图2可看到,圣塔克拉拉县和圣马刁县的Condo涨幅巨大,因为大家都想在热门地区置业,但是独立屋过高的房价多数人负担不起,很多买家从而找寻价位低、面积小的公寓房型。

图2:比较2017、2018湾区各县Condo价格柱状图。(Paragon)

但有时候会有非常具体的地方因素影响房市,比如不久前索诺玛发生的可怕火灾,或者是新的苹果总部大楼的启用,这些致使当地的房价大幅上涨。

另外,我们可以从图3回顾一下从1990年至今的房价中位数销售价格,明显看出从2011年后的强烈升值已经超过以往的纪录。在普遍的房市预测中,这波涨幅还会进行下去,目前仍没有看到令市场崩溃的迹象。

图3:自1990年至今,湾区独立房型中位数销售价格曲线图。(Paragon)

老屋的春天

面对激烈竞价,对投资者或是手上资金有限的买家,老旧未修缮的上市房就是一个更好的机会。图4中显示2018年湾区各城市,屋况不佳的房产(Fixer-Upper)的平均销售价,圣马刁县以115万拔得头筹,圣塔克拉拉县和旧金山分别位居二、三,价位相去不远。投资房地产法则再次被印证——好区土地稀有,即便是旧房也有好价值,房市好时更适合重建或翻修。

图4:2018年湾区各县房况不佳房产(Fixer-Upper)销售平均价比较图。(Paragon)

2018年屋况不佳的房产最高售价,出现在圣塔克拉拉县的洛斯阿图斯(Los Altos),卖出358万;旧金山的Haight-Ashbury区也有一栋1906年的维多利亚房型,卖出260万。通常投资人喜欢将旧屋推倒重建,以更大的房型面积和新颖的建筑带来丰厚的利润。这种投资这首先要预测房市仍然稳健上涨,假如不幸碰上突如其来的市场崩盘,恐怕会造成巨大损失。

竞价之战,您准备好了吗?

在2018年的房市中,春季的销售激烈程度,和过去几年相比有过之而无不及,对首次购房者是更严峻的挑战。但买家经过3、4、5月份的竞赛后,也随着时间进入暑假,市场会开始疲软,通常房屋库存会在6、7月份提高,房价略为下修。可对于优质的上市房或是热门地区,仍避免不了竞价之战。

这几年来都是明显的卖家市场,但仍旧有许多房屋没有销售而退出市场,许多责任是卖家代理(Listing Agent)该承担的,例如营销的失误、订价策略的错误,或者是谈判的不当处理等等。

对买方而言,虽然现金称王,也得小心有备而来的贷款买家,而一味竞价也未必是好事,买家代理(Buyer Agent)的出价策略,和过程中与卖方的接洽、回价、沟通⋯⋯多方面都影响能否成功买房的因素,好的买家代理甚至能善用某些条件,例如,察觉房产硬件问题、买家情感因素、快速贷款等原因,以低于最高报价或是上市价格买房成功。

准备进入市场了吗?首先与您的地产经纪做好沟通,取得彼此信任。并祝您买房、卖房成功!

资料来源:Paragon地产集团

本文刊载于旧金山6月16日地产版

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责任编辑:李曜宇

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