【大纪元2019年11月27日讯】（大纪元记者李扪心综合报导）新的《租赁法》修订案，可能更倾向于保护租房者的利益，同时也可能会损害房东的利益，这让住房投资者们感到担忧。专家也警告，如果这个修订的法规实施，可能会迫使一些投资者出售他们的出租物业，从而进一步减少出租房房源，使新西兰租房市场危机变得更加严重。
公共住房部副部长克里斯·法阿福伊（Kris Faafoi）上周发布了对《租赁法》的最新修改，并向社会咨询。据信这是自1986年通过《住房租赁法》以来，对该法规作出的最大修改。
修改的法规将禁止房东无故终止租约，房东将再也不能够无故赶走房客。房东们担心，修订的《租赁法》将使房东更难摆脱不良房客，这同时也会影响到坏房客的邻居们，致使他们不得不忍受更长的时间。
房东更难摆脱不良租户
目前，在某些情况下，比如房东或他们的家人想要搬进来住，或者是如果这套物业已经出售，房东就可以在不提供任何理由的情况下，提前90天通知租户搬出。
修订的《住房租赁法》法案，将取消房东终止租赁的权利，它还会针对某些特定的要求房客搬家的原因，延长知会的时间。
房客的反社会行为和拖欠租金，仍将成为驱逐通知的原因，但政府建议在这种情况下要求房东向租赁法庭提出申请。
不仅如此，还要求房东出示证据，证明90天之内发出了3份通知，以及发生了此类行为或拖欠租金的证据。以下是具体更改条款：
取消房东无故给予90天搬出通知的权利；
房东终止租约的具体原因，包括打算在租客离开后90天内出售该物业；或者打算进行较大的改动；或者要更改房屋的使用，如改成商铺出租等；
要求房东起诉到租赁法庭，以指控房客有反社会行为或拖欠租金的方式终止租约；但要求房东必须出示关于房客反社会行为或拖欠租金的3个违法实例；
房东或其家庭要住进出租房屋中的通知期限，将从现在的42天增加到63天，并且新入住时间必须至少持续90天；
因出售房屋发出的要求房客搬家通知的期限，将从目前的42天增加到90天；
租金的调涨，将从现在的每年允许调涨2次，改为限制在每年只能调涨1次；
要求房东必须刊登出租广告，并且禁止准房客们互相竞标，抬高租金；
租赁法庭将不会公布向法庭提起诉讼的租户的名字，以避免他们将来租房时，可能遭到房东的歧视；
房东不能阻止租户要求安装合理的固定装置和设备的申请，只要将来能够恢复到原始状态并且由租户负担费用；只有在房客的改动不合法时，房东才可以拒绝改变房屋的申请；
对于定期租赁终止后的协议，租户将有更多权力可以要求续租；但按照目前的规定，如果定期租约期将要结束时（可能是1年），租户和房东必须就接下来的情况达成协议，房东可以同意延长租期或更新租约；
针对直接违反《住宅租赁法》的行为引入新的侵权制度；
该法令规定的警告性罚款，将在现有罚款的基础上，最高可提高80％；
租赁法庭审理案件所判决的对房东的罚款，将从目前的最高罚款5万元，增加到最高10万元。
业界反对 警告将损害物业租赁行业
媒体报导的对《租赁法》的最新修订，外界普遍认为是在朝着对租户有利的方向发展。房东们则认为自己对房屋的控制权被剥夺的太多，因此并不欢迎法规的修订。
新西兰房地产投资商联合会执行官安德鲁·金（Andrew King）说，禁止无缘由终止协议的拟议变更，不仅会惩罚房东，还会惩罚居住在这些具有反社会行为的租户旁边的任何人。”而必须起诉到租赁法庭来赶走不良租客，对很多房东来说根本就不可能，因为不良租客的邻居可能会因为惧怕报复而不敢出庭作证。
他预计，根据房地产投资商联合会上个月进行的一项调查，如果拟议的法规修订实行的话，最多将有5万名房东出售他们的出租房屋，“这可能意味着将有多达10万套出租房出售。”这将使本来就紧张的出租房投资市场更加恶化，导致房租进一步上涨。
房地产协会（Real Estate Institute）的首席执行官宾迪·诺威尔（Bindi Norwell）对《租赁法》的许多变化都表示欢迎，她支持租户更改其租住房屋的权利、以及禁止租金竞标等等。但她不支持禁止房东无原因终止租约的拟议规定。
“拟议的变更可能会招致巨大的行政成本和再教育的需要，并可能导致更多的房东提供较短的租约或完全终止租赁物业。我们的首选做法，是提供更高的警告性赔偿，以惩罚那些滥用无原因终止租约权利的房东。”诺威尔说。
三分之一新西兰人租房住
根据《新西兰先驱报》引述新西兰房地产投资商联合会的数据说，这个法规修改，影响了新西兰大约27万名房东的、54.6万套出租物业、及150多万新西兰房客。
数据还显示：
这些出租房屋总价值约171亿元；
有57％的房东经营了10年或更长时间
87％的租户从私人或私营部门租房，只有13%的人租住公房；
新西兰租金中位数是每周450元；
平均租赁期限为2年3个月。
法阿福依说，1986年，约有25％的新西兰人租房，但现在这一比例约为33％。现在很多人晚年也需要租房住，并且还有更多的孩子住在出租房里：1986年，住在出租房的孩子占26％，但到了2013年，这一比例增加到了43％。
责任编辑：上官翎
