site logo: www.epochtimes.com

加州房市过高? 研究:新加速正在来临

人气: 1016
【字号】    
   标签: tags: , , ,

【大纪元2019年07月02日讯】(大纪元记者艾薇、李欧编译报导)国际间尽管存在政治动荡和贸易的不确定性,但似乎并没有太阻碍加州巨大的经济发展。就在不久前,加州晋升到世界第4大经济体,领先于英国,而且加州最好的城市深受全球房地产投资者的喜爱。

然而,预测其长期未来(价格、持有性、税收、租金、增值)甚至会让专家感到困惑。大多数读者都在寻找一种简单的方法来消除所有混乱和消息。

加州就业人口创新高

在这篇文章中,我们将探讨未来几年推动加州房市的主要因素。加州刚刚进入世界第4大经济体的排名。创纪录的1,870万加州就业人口、工资上涨,需多人正在准备买房。

虽然薪水高、就业高,但问题终究在于购买能力,房价高企,以及加州缺乏可负担房屋和公寓,致使人们难以下手。加州大学洛杉矶分校的预测是,价格下滑和需求下降。

加大洛杉矶分校预测的情况可能有些被夸大,毕竟加州的国内生产总值强劲,消费者拥有大量购买力,而且利率创历史新低,目前来说,加州房价不会长时间懈怠。目前在6月份,在加州大部分住房市场,活跃的房源正在增长,销售持平,价格也在上涨。

图表一:加州中位数房价在2019年4月达到新高点。(加州房地产经纪人协会)

加州房产梦想多元化

加州是一个生活、租赁、买房和卖房的特殊地方,而且加州房市的多样性很难理解。例如,发现租房更好的年轻买家,并不认同房主宣称的多个优点。

加州惊人的财富和繁多的规章,这样的动态使得在加州投资房地产变得有更多风险。房产交易时聘请房地产经纪人是绝对明智的。

相比其他地区,加州经济是多元化并充满活力的。这是吸引数百万新移民在这里生活和创业的机会。例如,尽管成本很高,大多数科技创业公司仍选择在湾区起步。就业和工资增长,这给加州住房市场带来了压力。

加州经济、房市超速其它城市

纽约、凤凰城、拉斯维加斯、丹佛和西雅图也出现了类似的增长,但圣何西、旧金山、洛杉矶、奥克兰和圣地亚哥的几个加州城市的增长是前所未有。加州的房价和多户型住宅价格都是上涨趋势。

图表二:美国和加州的失业率进入新低点。

尽管近期销量下降,但经我们的研究表明,加州的经济衰退和房地产市场的崩溃根本没有发生过。由于美联储放松利率,并实施川普关税,加州企业未来几年可能会进入超速状态。

随着越来越多的多户型住宅交易、税收的节约,以及市场上仍需要建立数百万户房屋,我们知道需求永远不会成为问题,完工的房屋会被购买、租用。

一些权威人士认为加州房地产市场已经过了高峰。然而,经济学、人口统计学、买家需求(以及过去几个月的销售统计数据)似乎反驳了这一观点。未来十年需要建造数百万套公寓单位,其中很大一部分位于加州,以缓和无法满足的需求(住房危机)。

今年2月份为止的12个月以来,加州经济的增长率为4.7%,而全国的经济增长率为2.8%。它可能在未来6个月以2.55%的速度增长,比《圣荷西信使报》(Mercury News)报导的全国增长率1.59%更快。

随着利率担忧的消退,以及与美中的新贸易协议,任何负面的经济方面都可能消失。这将意味着整个加州的价格将再次快速上涨。

加州房地产市场增长的关键因素

1. 工资,造成房屋价格压力。
2. 人口统计,许多千禧一代购买,婴儿潮一代出售。
3. 利率,保持稳定。
4. 移民,放缓以保持价格稳定。
5. 商业成本,非常高(你想看看我的旧金山停车费吗?)。
6. 房价,高得离谱。
7. 租房与买房,对于大多数人来说,买房是一个无望的梦想。
8. 新的建筑,2019年总建筑开工率下降8%。
9. 税收和省税,今年要好得多。

税收下降、利率稳定、工资上涨、价格稳定、抵押贷款要求合理、个人储蓄增加,为什么人们还不买?很简单,很多人期待价格会暴跌。但现在起会有更多的待售房屋和更多的买家。在经历了强劲的房市平静之后,加州房价会继续向上攀升。上市房的增长正在放缓,再加上较低的新建筑量,我们可以预测加州2019年夏季的房价会高得多。

图表三:历年加州许可的新建案数量。(DOT提供)

加州人的挣扎

如果要说加州人挣扎的问题是什么?根据统计数据显示,较低价格的房屋销售已经枯竭,入门级现在平均在50万美元左右,如果在主要的地铁区,价格更要高得多;新建筑的许可核发数量不高,2019年整个加州才有12万个建案被许可;邻避政策NIMBY’s(Not in my back yard)也是加州土地开发的一个障碍,部分居民不希望开发带来交通、环境或治安的恶化。因此,不仅房价高买不起是个问题,有钱没得买,也可能会是个问题。#

资料来源:ManageCasa.com

本文刊载于旧金山6月29日地产版

每周为您献上旧金山最新消息


责任编辑:李曜宇

评论