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【文君|原创】房地产物业传子传孙?

Prop 19法案通过 对你有何重大影响?

Prop 19法案通过,对物业税有重大影响。(Shutterstock)
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【大纪元2020年11月30日讯】文:文君・湾区ADU专家
加州Prop 19法案在2020年11月3日的大选投票中,以51.07%的微弱比例获得通过。Prop 19的通过,击穿了现行的3类共5个法案,对房地产拥有者、投资者有重大影响。

让我们先来看看Prop 19的内容。Prop 19全称叫:the Property Tax Transfers, Exemptions, and Revenue for Wildfire Agencies and Counties Amendment,加州地税转移、免除及提高地税所产生的收入如何分配的修正案。它击穿了现行的Prop 13、Prop 58 & 193、Prop 60 & 90共5个法案。

让我们先来回顾一下现行的几个法案的主要内容:

Prop 13,全称叫the Tax Limitations Initiative(税收限制倡议),是在1978年投票通过的,当时的通过比例高达65%。这一法案要求,以1975-1976年间的物业现金价值作为统一的基数,物业税的课税税率不能高于1%,并且以后每年的物业税增加,不超过当年的通货膨胀率或2%,选低的那个比率。

如果,以后物业业主卖房或转移给了新的业主,物业税基数就要按照物业转移时的现金价值来计算,物业税率也是1%,以后每年的物业税增加比例也是不超过当年的通货膨胀率或2%,看哪个更低。

第二类被击穿的是两个法案是Prop 58和193

Prop 58 & Prop 193规定:业主的自住房,如果在直系家族成员之间转移,如配偶或者父母-子女、祖父母-嫡孙/女之间(如果父母去世了的话),就可以沿用原来的物业税基数。在此基础上,如果原业主还有其它的物业,比如出租房、度假屋、商业地产等等,继承时,继承人仍可以享受1百万美元的携带额度。

这两个法案的关键词:1. 保持自住房,就可以继承全部物业税基数;2. 非自住物业,有1百万的原物业税携带额度。

第三类被击穿的也是两个法案:Prop 60 & 90

Prop 60是允许55岁以上的业主,如果年龄大了,不需要好学区了,不需要交通房了,换房时允许带着原来的物业税基数,而不用按照新购置物业的市场价值来计算。但有几个前提条件:1. 新买的物业价值不能比原物业价值高;2. 这一卖一买的换房动作要在2年内完成;3. 这种携带转移一生只能用一次。Prop 60和90的唯一区别是,Prop 60是允许在同一个County里换房;Prop 90是换到不同County,只要换去的那个County也加入了这个Program。

交代了这几个法案的内容和背景,现在再回过头看一下Prop 19是怎样改变现行几个法案的:

对Prop 60 & 90的改变体现在4个方面:

可以享受携带原物业税基数的人群,从55岁及以上的人群,扩大到残障人士、野火灾害受害人。

符合以上条件的物业主,只要在加州境内换房,都可以携带原物业基数,任何一个County都可以。

并且不再限制新购买的物业价值,新买的比原物业价值高了,也允许转移过去。

原来的法案是一生只能用一次这种携带,但现在一生可以用3次。

如果说上述对Prop 60和90的改变还有些积极意义的话,Prop 19对Prop 58 和 193可就是根本性的、革命性的、掠夺性的了。

对直系血亲继承房产的冲击:

按照Prop 58和193的规定,在配偶、父母-子女、祖父母-嫡孙之间继承自住房的话,原物业税基数可以继承。新通过的Prop 19规定,只有原自住房被继承后,继承人仍然住在里边,作为自己的自住房屋的才能继承原物业基数;如果继承人不住在这个物业里边,就要按照继承时的现金价值,重新评估物业基数。

而其它种类的物业,比如:度假屋、出租屋、生意物业,要传给继承人的话,继承人总共也只有1百万的物业税基数继承额度。即使是继承人继承的是那套自住房,自住房后来卖掉了,也包括在这个1百万的额度里边。

Prop 19法案通过,文君提醒屋主,对继承房产有不利影响。(Shutterstock)

Prop 19几个重要的开始执行日期:

Prop 19从2021年2月16日开始执行,但基于原Prop 60 & 90的改变是从2021年4月1日开始执行;而那个1百万的原物业税基数携带,是从2023年2月16日开始改变,并与加州房屋价格指数挂钩每年调整。

针对上述改变,文君建议:

父母/祖父母把最贵的房产物业作为自住房,传承时继承人享受到的物业基数保留的利益可以最大。

在2021年2月16日之前,找到专业的遗产规划律师,做遗产规划和资产保护的针对性咨询,哪怕花一些咨询费用,能为你自己和下一代继承人省却更多的税务负担,也是非常值得的。

尝试优化投资组合和房地产投资结构,减少物业税更改可能带来的税务负担。#

Prop 19取代现行的Prop 13、Prop 58 & 193、Prop 60 & 90共5个法案。(大纪元制表)

文君简介:
文君,湾区房地产特色节目“我爱你家”的制作人和主持人,采访过房地产领域的专业人士及官方机构上百人,出品了三百多期房地产相关节目内容,对湾区房地产动态,及发展趋势有深度了解和独特见解。
文君也是湾区华人社区了解和深度报导ADU政策及动态的第一人,目前已整合与ADU相关的很多资讯与资源,提供plan-design-build及贷款融资等一条龙服务。
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本文刊载于旧金山11月28日地产版

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责任编辑:李欧

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