CCL回稳创八周高位 七大领先指数上升

【楼市动向】基金会研究报告可改善房策?

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【大纪元2020年04月29日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报175.68,按周回升0.47%。分区指数除新界东微跌0.03%外,港岛、九龙及新界西分别上升0.89%、0.81%及0.46%。其余领先指数全线靠稳,大型单位、中小型单位及大型屋苑指数分别回升0.06%、0.54%及0.61%。

二手楼价指数回升近半个百分点,终止三连跌兼创八周新高。八大指数有七个上升,只有新界东微跌。本地疫情似乎受控,买家转趋积极,过去周末一首货尾售出百多个单位。政府一手空置税搞了两年未能成事,发展商累积一手货尾一万个,发展商从容不迫慢慢推售。二手预约睇楼活动明显上升,楼价已经出现止跌迹象,甚至有机会出现小阳春,直至各项惊吓性经济数据出现为止。

(成交不足导致部分屋苑呎价波幅扩大)(资料来源 – 土地注册处)

私楼供应断层 发展商抢地

经济萧条却无阻发展商投地意欲,(旺角)豉油街一幅6千多呎小型住宅地吸引27个中港财团入标,仅次于17年(大埔)白石角地皮由30财团争夺的最高纪录。地产商已经意识到将来地皮严重不足,私楼供应短缺,必须及早储备地皮应对。竞投者越多价格自然越高,政府当然亦乐意见到,未来地皮竞投将转趋激烈。

另外,运输及房屋局公布未来三至四年私人住宅潜在供应增加两千伙,到9.5万个单位,越半年以来高位最多,但第一季货尾单位1万个。潜在供应增加看似好事但是三、四年后私楼将面对极严峻问题。按长策未来十年目标供应43万个单位,私营房屋占三成比例计算,未来十年私楼供应量只有12.9万个,如今未来三、四年已有9.5万,即意味往后六至七年只有3.4万伙,平均每年只有5至6千伙。

若果政府未能落实长策目标,情况将会更坏。数年后私楼供应出现断层,利率可见将来无法回升,公营房屋进度又大落后,私楼价格怎不被抄上?

笔者不想提出任何阴谋论,但明显地,现行策略将令地价楼价上涨。本栏早已深入分析政府无意发展棕地,公私合营计划没有实质。当两、三年后填海研究报告出笼,政府就可在财政上全面将填海合理化,并进行其世纪填海大计“明日大屿”。

土地房屋问题积累多年

团结香港基金会上周以“造地建房大落后,官僚繁琐待革新”为题推出研究报告。报告指私人住宅供应将会出现断崖,由18年至20年间每年平均落成量由20,800个,下跌三分一至20至24年的16,000个。过去七年实际落成量未符预期,短缺23,300个单位,相当于1.8个太古城屋苑,未来落成量不足以弥补过往供应短缺,后果当然是楼价上涨及居住面积被压缩。改划及铁路项目是近年主要土地来源,但24年后铁路上盖土地储备将被消耗,相关的供应无以为继。私人发展商主导土地改划项目则发展周期极长。数年后的供应令人担忧。

公营房屋问题比私楼更为严峻,过去七年落成量远低于长策目标,累计短缺82,600个单位,未来四年较长策供应目标低32%,未来10年再欠66,000个。过去五年落成公营房屋中多达七成半的单位出现延误,项目延误主要来自改划用途的土地。可是土地改划又是主要的土地来源,意味更多公营房屋将延误落成,公屋轮候时间将迅速超越六年。

报告对比公私营房屋发展项目的资料披露要求,发现公营房屋在土地发展程序、提交建筑图则、建筑工程动工、建筑工程竣工等欠缺透明度,令公众难以监察。

报告又批评长策房屋供应目标估算出现问题,由于落成量偏低,每户平均人数被迫推高,压低家庭住户数目,影响房屋需求预测,造成恶性循环。报告亦指各项规管可视作楼价成本的一部分,有如一项“规管税”,变相令楼价高企。

针对上述问题,报告提出十大建议,包括成立中央小组统筹土地发展申请及精简土地房屋发展程序等,能否解决特区土地及房屋问题,另文详细分析。

数据证明策略严重失误

报告提出的种种问题所言非虚,但这些都不是今天的问题。坊间亦多次提出并向政府反映,研究及建议亦从来都不缺,问题是如何令政府听取意见?更深一层是在策略的层面,透过推论及分析避免问题出现而不是问题出现后作出各种修正。私楼供应将出现断崖情况明显不过,未来三、四年将供应十年目标的74%,往后六年供应当然断崖式下跌。政府亦早知铁路上盖供应无以为继,所以一直拖延推出,以至日出康城、南昌站、锦上路站等启用十多年后仍有上盖物业发展。

资助房屋短缺单从人口政策、社会结构早已推论得出特区需要大量供应资助房屋,且要加快建屋步伐。可是长策目的是维稳,从而定出资助房屋占六成的比例。长策执行了五年,资助房屋只得五成。政府不去检讨原因,针对根本,只是将目标提升至七成,实际只会制造更大缺口。长策更巧妙地把建屋目标软化成滚动十年目标,年年皆有十年,政府不断利用滚动目标押后供应,同时避开问责。长策进度文件早已透露生地则留给资助房屋,生地变作熟地有一定过程,政府没有具体计划如何压缩。

多年来各项程序不透明,政府无意改善,目的就是避免接受公众监督。政府本应集中精力造地及收地建屋,但两届行政长官却喜好仿效中共口号式发展,“港人港地”、“绿置居”、“港人首置”、“公私合营”,雷声大雨点小,不但分散资源,更降低执行效率。若土房屋问题属“重中之重”,政府理应想尽办法大力增加资源及编制,但最近预算案警队编制增加2,543人,房屋相关的只增加173人,维稳大于“重中之中”。

当然有人怪责市民阻挠政府觅地建屋,这是颠倒是非。施政之所以停滞不前是政府未能说服市民施政以广大市民利益为依归,在平衡各方利益上亦出现明显偏颇,加上政府诚信早已破产,林郑完全漠视市民。信然后劳其民,未信,施政必举步维艰。

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楼价及㓥房户的数目就是综合所有政策及执行的结果,今天楼价极度超越负担能力,㓥房户数目创新高,足以证明政府严重失误,连建制派基金会都看不过眼。即使报告言之凿凿,特区政府就是冥顽不灵,充当中共的傀儡,只顾执行中共任务。一天市民没有任何权力向政府问责,再多千个基金会,万份研究报告,都是一列名单和一堆循环再用的废纸。◇

责任编辑:陈玟绮

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